Swipe to the left

Vastgoedcontracten met koopopties: rationeel-economisch kiezen in het btw-domein

Print
Vastgoedcontracten met koopopties: rationeel-economisch kiezen in het btw-domein
By Prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS 5 maanden geleden 1433 keer bekeken Geen opmerkingen

In de vastgoedpraktijk zien we vaak dat vastgoedeigenaren contracten sluiten met gebruikers, waarbij wordt afgesproken dat de laatstgenoemde het recht heeft het vastgoed gedurende een zekere periode te gebruiken tegen periodieke betalingen. Soms wordt ook afgesproken dat de gebruiker na ommekomst van een afgesproken periode de optie heeft het object tegen een bepaalde prijs in eigendom te verwerven. Huur- en leaseovereenkomsten bevatten dergelijke opties vaak. In de btw-sfeer is dan de vraag van belang of er met dergelijke overeenkomsten sprake is van een levering of van een dienst. Dat maakt nogal wat uit. Spreken we van een btw-levering, dan moet btw worden afgedragen zodra de overeenkomst tot stand is gekomen. Dat heeft in het geval van vastgoedtransacties – afhankelijk van de btw-positie van de afnemer – al gauw grote financiële consequenties.

Dat de hiervoor opgeworpen vraag niet louter academisch is, blijkt uit een arrest dat het Europese Hof van Justitie op 4 oktober 2017 over deze thematiek wees: het Mercedes-Benz Financial Services-arrest, waarin verschillende varianten van koopopties aan de orde kwamen, maar in geschil slechts één variant aan een oordeel werd onderworpen.

In deze Opinie wil ik de mogelijke btw-effecten en vraagpunten voor de vastgoedpraktijk belichten en afwegingskaders verkennen. De paragrafen 1 tot en met 3 zijn inleidend van aard. Par. 4 behandelt de uitspraak van het Hof van Justitie (hierna: ‘HvJ’), terwijl par. 5 ingaat op de fictie ‘rationeel-economisch kiezen’. In par. 6 behandel ik huurkoop, koop op afbetaling en consumentenkredieten vastgoed, waarna de btw- en VPB-leasebesluiten aan bod komen (par. 7). Ik sluit af met enkele conclusies (par. 8).

1. Btw-richtlijn en Wet OB 1968

Art. 14, lid 1, Btw-richtlijn bepaalt dat de overdracht of overgang van de macht om als eigenaar over een lichamelijke zaak te beschikken als ‘levering van goederen’ wordt beschouwd:. Daarbij wordt in de btw wordt niet zozeer gekeken naar de (Nederlandse) civielrechtelijke kwalificatie van dergelijke overeenkomsten, maar naar de unierechtelijke invulling van dit leveringsbegrip door het HvJ. Naast dit centrale leveringsbegrip kent de Btw-richtlijn diverse – deels optionele – leveringen. Art. 14, lid 2, onderdeel b, Btw-richtlijn bepaalt dat als een levering van goederen wordt beschouwd: ‘de afgifte van een goed ingevolge een overeenkomst volgens welke een goed gedurende een bepaalde periode in huur wordt gegeven of ingevolge een overeenkomst tot koop en verkoop op afbetaling, in beide gevallen onder het beding dat normaal het goed uiterlijk bij de betaling van de laatste termijn in eigendom wordt verkregen.’ Ook voor deze bepaling geldt dat niet zozeer de civielrechtelijke duiding van belang is, als wel de invulling die het HvJ aan deze bepaling heeft gegeven. Daarvoor moeten we volgens het HvJ kijken naar de karakteristieken van de gebruiksovereenkomsten met een koopoptie. Daarom is het toch van belang de juridische uitgangspunten en duiding van contracten te bespreken, mede om de economische belangen te kunnen duiden.

In de Wet OB 1968 vinden we deze bepaling terug in art. 3, lid 1, onderdeel b: de levering van een goed is de afgifte ervan ingevolge een overeenkomst van huurkoop. De vraag rijst of deze bepaling ruim genoeg is geformuleerd om leasingovereenkomsten (en soortgelijke gebruiksovereenkomsten) hieronder steeds te begrijpen, die volgens de Btw-richtlijn als ‘14 lid 2 onderdeel b-levering’ aangemerkt moeten worden. De nationale wet is door het gebruik van het begrip huurkoop immers duidelijk afgeweken van de richtlijntekst, welke afwijking niet lijkt te kunnen worden gladgestreken met een richtlijnconforme uitleg, terwijl niet elke lease (civielrechtelijk) als huurkoop kan worden aangemerkt. Ik ga niet nader in op de mogelijke gevolgen van een eventueel implementatiegebrek, maar dat die er zijn, laat zich raden.

Dit is het eerste deel van een NTFR Opinie geschreven door prof.dr. T.M. Berkhout MRE MRICS. De volledige opinie kunt u hier inzien. Deze Opinie is opgenomen in NTFR nummer 19 van 10 mei 2018 (NTFR 2018/1091).


Blijf op de hoogte van onze blogs en meer door Sdu Fiscaal te volgen op LinkedIn
Posted in: Fiscaal Recht