JG 2017/41, RvS 21-06-2017, ECLI:NL:RVS:2017:1653, 201601557/1/A2 (met annotatie van mw. mr. ing. J.J. Thoonen en mr. T. ten Have RT)

Inhoudsindicatie

Planschade, Normaal maatschappelijk risico

Samenvatting

Bij het bepalen van de tegemoetkoming in planschade wegens een bestemmingsplan voor een appartementengebouw van 14 meter hoog is het college van burgemeester en wethouders ten onrechte uitgegaan van 50% korting wegens normaal maatschappelijk risico, ofwel 2,65% van de waarde van de betrokken woningen.

Volgens de Afdeling komt van de planschade een bedrag gelijk aan 5% van de waarde van de betrokken woningen niet voor een tegemoetkoming in aanmerking omdat sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling en de afstand van 28 meter van de betrokken woning tot het bouwterrein niet zodanig klein is dat die afstand een uitzondering rechtvaardigt op de hoofdregel dat een waardevermindering tot 5% door normale maatschappelijke ontwikkelingen niet voor een tegemoetkoming in aanmerking komt.

De Afdeling ziet geen aanleiding voor een hoger normaal maatschappelijk risico dan 5%.

Uitspraak

Partij A en partij B hebben tegemoetkomingen in planschade gevraagd wegens het bestemmingsplan Oranjekwartier Noord dat op een afstand van ongeveer 28 meter van hun perceel een appartementengebouw mogelijk maakt. Het college heeft partij A en partij B een tegemoetkoming toegekend van € 10.000, te vermeerderen met de wettelijke rente. Aan het besluit van het college ligt een advies van Langhout en Wiarda (hierna: L&W) ten grondslag. Volgens L&W bedraagt het planologisch nadeel € 20.000 en dient daarvan 50% voor risico van partij A en partij B te blijven. Stichting Standvast Wonen (hierna: Standvast), ontwikkelaar van het appartementengebouw, stelt gemotiveerd dat de gehele waardedaling tot het normale maatschappelijke risico behoort.

De rechtbank heeft geoordeeld dat het college terecht is uitgegaan van een normaal maatschappelijk risico van 2,65% van de waarde van de betrokken woningen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking de afstand van 28 meter, het niet voor de hand liggen van aanzienlijk hogere bebouwing, het niet passen in de omgeving en de omstandigheid dat het nieuwe bestemmingsplan voorziet in zowel meerdere appartementencomplexen als in een nieuwe doorgaande weg en dat voor de realisering daarvan meerdere bestaande woningen worden gesloopt. Dan is sprake van een veranderende stedenbouwkundige structuur waarvoor een stedenbouwkundig plan is opgesteld, hetgeen een aanwijzing vormt dat de ontwikkeling niet past binnen de bestaande ruimtelijke structuur, aldus de rechtbank.

De Afdeling overweegt – in de lijn van eerdere jurisprudentie – dat de vraag of schade tot het normaal maatschappelijk risico behoort moet worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de benadeelde en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel.

Inbreiding van woningen in een bestaande woonkern is in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling, die zich voordoet in veel centra van steden en dorpen in Nederland. Dat betekent op zichzelf echter nog niet dat de planologische ontwikkeling ook in de lijn der verwachtingen lag.

Het nieuwe bestemmingsplan wijzigt de goot- en bouwhoogten van maximaal 3,5 meter en 7 meter in een goot- en bouwhoogte van 14 meter. De nieuwe woonbebouwing is gesitueerd in een woonwijk nabij een winkelcentrum, ten westen van een wijk met zowel eengezinswoningen als gestapelde woningbouw. Volgens L&W betreft het een normale maatschappelijke ontwikkeling die past in de bestaande ruimtelijke structuur van de omgeving, nu in de directe omgeving van het bouwperceel al gestapelde woningbouw aanwezig is.

De Afdeling acht niet relevant dat het nieuwe bestemmingsplan ook voorziet in de realisering van een nieuwe Alexiastraat. De nieuwbouw lag volgens de Afdeling in de lijn der verwachtingen.

Dat een ontwikkeling in de lijn van de verwachting lag betekent op zichzelf echter nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling onder het normaal maatschappelijk risico vallen. Ook komt betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade onevenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak.

Bij waardevermindering van een onroerende zaak als gevolg van een normale maatschappelijke ontwikkeling, zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern waarbij die woningbouw in de lijn van de verwachtingen lag, is een waardevermindering tot 5% van een betrokken onroerende zaak in verhouding tot de waarde daarvan onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, weliswaar substantieel maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van een aanvrager kan worden gelaten. Een waardevermindering tot 5% van de waarde van een onroerende zaak in deze categorie gevallen behoort in beginsel tot het normaal maatschappelijke risico van een aanvrager.

De Afdeling merkt een afstand van 28 meter niet aan als een dermate korte afstand dat deze een uitzondering op de hoofdregel rechtvaardigt. Van belang is dat zowel de nieuwbouw als de betrokken onroerende zaak deel uitmaken van een normale bestaande woonwijk.

Het hoger beroep is gegrond. De Afdeling voorziet zelf in de zaak, bepaalt het normaal maatschappelijk risico op 5% van de waarde van de betrokken onroerende zaak, maar ziet in dit geval geen aanleiding voor een hoger normaal maatschappelijk risico dan 5%.

Het normaal maatschappelijk risico in deze zaak bedraagt derhalve (€ 375.000 x 5% =) € 18.750 en de tegemoetkoming in planschade wordt aldus bepaald op (€ 20,000 – € 18.750 =) € 1.250.

Noot

Normale maatschappelijke ontwikkeling

Het is inmiddels vaste jurisprudentie dat waardevermindering tot 5% van de waarde van een onroerende zaak door een normale maatschappelijke ontwikkeling zoals woningbouw op een inbreidingslocatie in een woonkern waarbij die woningbouw in de lijn der verwachtingen lag, weliswaar substantieel is, maar niet zodanig zwaar dat deze schade niet voor rekening van de aanvrager kan worden gelaten. In die gevallen behoort een waardevermindering tot 5% in beginsel tot het normale maatschappelijke risico van een aanvrager (zie bovenstaande uitspraak en de Afdelingsuitspraak van 28 september 2016 inzake gemeente Aa en Hunze, ECLI:NL:RVS:2016:2543).

Daarnaast laat recente jurisprudentie zien dat lang niet in alle gevallen aan genoemde toetsingscriteria voor de omvang van de aftrek wegens normaal maatschappelijk risico wordt voldaan, waardoor een lagere aftrek wegens normaal maatschappelijk risico is geïndiceerd dan genoemde 5%. Zo blijkt onder meer uit navolgende Afdelingsuitspraken:

– ABRvS 28 september 2016 inzake gemeente Woensdrecht, ECLI:NL:RVS:2016:2572: bouw van een woning na splitsing van een bouwperceel; geen hogere aftrek dan de wettelijke forfaitaire aftrek van 2% gezien de geringe oppervlakte van het perceel, omdat het bouwperceel geen open plek is en daardoor niet te herkennen als toekomstige inbreidingslocatie en wegens geen gemeentelijk beleid voor splitsing van percelen en/of verdichting.

– ABRvS 21 september 2016 inzake gemeente Leerdam, ECLI:NL:RVS:2016:2502: uitbreiding van een woonwijk is een normale maatschappelijke ontwikkeling, maar in casu niet te verwachten gezien de aard en de omvang van de uitbreiding (55 woningen en een maatschappelijke voorziening in kleine dorpskern). De Afdeling ziet aanleiding om een aftrek te hanteren van 3% van de waarde van de betrokken woning.

Normaal maatschappelijk risico in Omgevingswet

Op 5 januari 2017 is de internetconsultatie Invoeringswet voor de Omgevingswet gestart (https://www.internetconsultatie.nl/invoering_omgevingswet). Artikel 15.6 lid 1 van het wetsvoorstel bepaalt:

“Als schade bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak, wordt van die schade in ieder geval een deel ter grootte van vijf procent van de waarde van de onroerende zaak aangemerkt als behorend tot het normale maatschappelijke risico als bedoeld in artikel 4:126, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht.”

Het conceptwetsvoorstel gaat derhalve uit van een wettelijk forfait van 5%, maar sluit een hogere aftrek dan 5% niet uit.

Grondslag schadebepaling in Omgevingswet

Het conceptwetsvoorstel gaat voor de schadebepaling uit van een andere grondslag dan de huidige Wro (2008). Die grondslag is niet langer een vergelijking van planologische maatregelen, maar een vergelijking van de feitelijke situatie voor en na bekendmaking van de omgevingsvergunning of het projectbesluit.

De voorgestelde grondslag voor schadebepaling in de Omgevingswet kan leiden tot geheel andere uitkomsten dan de schadebepaling volgens artikel 6.1 Wro. Daardoor staat geenszins vast dat de hogere forfaitaire aftrek van 5% van de waarde van een betrokken onroerende zaak in alle gevallen zal leiden tot een lagere tegemoetkoming in de schade.

mw. mr. ing. J.J. Thoonen en mr. T. ten Have RT, Thoonen Juridisch Advies

Verder lezen
Terug naar overzicht