JHV 2017/27, Rechtbank Amsterdam 07-07-2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:5120, 629721 / KG ZA 17-585 (met annotatie van mr. T. Gardenbroek)

Inhoudsindicatie

Hoofdverblijf, Ontruiming

Samenvatting

Huurder huurt sinds 2003 een woning van Eigen Haard in Amsterdam. Na dertien jaar gooit huurder in 2016 het roer in zijn tot dan toe zeer geregelde leven om. Hij gaat medio december 2016 een aantal maanden door Europa reizen en probeert daarna als skileraar aan de bak te komen. Eind februari 2017 laat hij een bevriend dakloos geworden koppel om niet zijn woning gebruiken. Hij keert op 3 juni 2017 in zijn woning terug, na in mei 2017 met het woonfraudeteam van Eigen Haard geconfronteerd te zijn. Eigen Haard verwijt hem in strijd met zijn huurovereenkomst de woning niet voortdurend zelf bewoond te hebben en aan derden in gebruik gegeven te hebben, en vordert ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, omdat deze de tekortkoming onvoldoende ernstig acht om een ontruiming te rechtvaardigen. De huurder heeft te goeder trouw in strijd met de huurovereenkomst gehandeld.

Uitspraak

1. De procedure

Ter terechtzitting van 27 juni 2017 heeft Eigen Haard gesteld en gevorderd overeenkomstig de in kopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding. [gedaagde sub 1] heeft verweer gevoerd met conclusie tot weigering van de gevraagde voorzieningen

Tegen de niet verschenen gedaagden is verstek verleend. Eigen Haard en [gedaagde sub 1] hebben producties in het geding gebracht en [gedaagde sub 1] heeft het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen. Na verder debat hebben partijen verzocht vonnis te wijzen.

Ter zitting waren aanwezig:

aan de zijde van Eigen Haard: [naam 1] en [naam 2] (beiden medewerkers woonfraude bij Eigen Haard) met mr. Blokziel;

aan de zijde van [gedaagde sub 1] : [gedaagde sub 1] met mr. Tonen.

2. De feiten

2.1. Jarenlang werkte [gedaagde sub 1] als declarant op Schiphol. Hij woonde in een sociale huurwoning. Die woning, die hij van Eigen Haard heeft gehuurd in 2003, omvat twee kamers. Hij woonde er in beginsel alleen. In 2005-2006 woonde zijn broer een jaar bij hem in, in 2009- 2010 een vriendin gedurende een half jaar, en in 2014- 2015 een andere vriendin gedurende een heel jaar. Alle drie de inwoners schreven zich in op zijn adres, en schreven zich na vertrek weer uit.

2.2. In 2016 maakte [gedaagde sub 1] de balans op. Hij was nu 36 jaar oud. Hij vond het leven dat hij tot dan toe had geleefd, onvoldoende inspirerend. Misschien kon het ook anders. Hij kon goed skiën, en waarom zou hij gedurende de vier wintermaanden niet in Oostenrijk de kost kunnen verdienen als skileraar. Daarmee kon hij wat geld verdienen, en in de zomermaanden kon hij als vrijwilliger werken op festivals. Daarmee zou hij niets verdienen, maar wel kost en onderdak krijgen. Het was het proberen waard. Hij besloot een baard en snor te laten groeien, hing een ban-de-bom-ketting om zijn nek, zegde zijn baan op en vertrok kort voor kerstmis 2016 uit Amsterdam, eerst op een lange reis naar Berlijn, Polen, Litouwen, en Tsjechië, en daarna naar Oostenrijk. Voor zijn vertrek gaf hij de sleutel van zijn huurwoning aan een vriend, om af en toe de plantjes water te geven. Huurbetaling was geregeld. In Oostenrijk werkte hij een maand als skileraar.

2.3. Eind februari 2017 hoorde hij dat een goede vriendin met haar vriend op straat was komen te staan, omdat zij uit hun anti-kraakwoning moesten vertrekken. Hij bood hun aan tijdelijk en kosteloos in zijn huurwoning te verblijven. Hij liet zijn eigen inboedel opslaan en sliep vanaf april 2017, na terugkeer in Nederland, tijdelijk bij vrienden, af en toe bij een vriendin en soms bij zijn ouders.

2.4. Op 3 juni 2017 keerde [gedaagde sub 1] terug in zijn huurwoning, na vertrek van zijn vrienden. Hij heeft geen uitkering, maar doet vrijwilligerswerk en leeft van wat spaargeld een door hem verkochte spulletjes. Hij zou graag een eigen bedrijf oprichten dat klussen doet op festivals. Het leven als skileraar is nog niet goed van de grond gekomen; hij heeft nog niet de vereiste diploma’s. Die zou hij graag willen halen, maar dat kost geld. Hij weet nog niet precies hoe het nu verder moet.

2.5. Eenmaal in Nederland teruggekeerd, kreeg hij te maken met het fraudeteam van Eigen Haard. In zijn huurcontract bleek een bepaling te staan (artikel 5.1) die inhoudt dat de woning is verhuurd voor voortdurende bewoning door hemzelf, eventueel met degenen met wie hij in gezinsverband samenleeft. Volgens Eigen Haard heeft hij deze verplichting geschonden en moet hij nu zijn huurovereenkomst opzeggen. Zelf is hij zich van geen kwaad bewust. Hij kende die bepaling niet en dacht juist goed te hebben gehandeld:

“Ik ben er altijd voor een ander en we moeten elkaar ook helpen waar dat mogelijk is. We leven toch in een participatiemaatschappij waar we elkaar verder helpen waar mogelijk. Mijn huis is altijd een veilige haven voor vrienden die een weekendje naar Amsterdam komen of gewoon een nachtje blijven slapen”, schreef hij op 15 mei 2017 aan Eigen Haard.

3. Het geschil

3.1. Eigen Haard vordert bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – gedaagden te veroordelen om de woning binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, geheel leeg en ontruimt ter beschikking van Eigen Haard en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen, met machtiging aan Eigen Haard, indien gedaagden niet of niet tijdig uitvoering geven aan de ontruiming, deze ontruiming op kosten van gedaagden zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie en met veroordeling van gedaagden in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2. Eigen Haard bekijkt de zaak anders. Woonfraude is een ‘hot item’ in Amsterdam. Uit onderzoek is gebleken dat 20% van de sociale huurwoningen oneigenlijk wordt bewoond. Dat is zeer frustrerend voor Eigen Haard, dat als doelstelling heeft om het ook voor mensen met een kleine portemonnee mogelijk te maken tegen betaalbare huren in Amsterdam te wonen. Het is ook frustrerend voor de Gemeente. Artikel 5.1 van de standaardhuurovereenkomst dient nu juist om woonfraude tegen te gaan. Daarvan is in het geval van [gedaagde sub 1] sprake. Hij dient de woning te verlaten en omdat hij daaraan niet goedschiks wil meewerken, moet het nu kwaadschiks. Hij heeft zich niet als goed huurder gedragen door zijn contractuele verplichting om zelf in het gehuurde te wonen, ongeveer een half jaar niet na te leven. Als hij een half jaar de woning niet had willen bewonen, had hij dit aan Eigen Haard moeten melden en de woning in huisbewaring moeten geven, dat wil zeggen dat Eigen Haard daarin dan tijdelijk een ander had geplaatst. Door dat niet te doen is [gedaagde sub 1] ernstig in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tekortgeschoten. Redelijkerwijs valt te verwachten dat de bodemrechter op die grond de huurovereenkomst zal ontbinden op de voet van artikel 6:265 BW. Daarop vooruitlopend wordt in dit kort geding gevraagd een bevel tot ontruiming van de woning te geven.

3.3. [gedaagde sub 1] heeft hierop gereageerd dat hij zich van geen kwaad bewust was, dat hij de mogelijkheid van huisbewaring niet kende en dat hij zijn plannen voor de toekomst nader wil bezien, waarbij het behoud van zijn woning veel gewicht in de schaal zal leggen.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Dit vonnis geldt tegen de niet verschenen gedaagde als een vonnis op tegenspraak.

Bij de beoordeling van de vordering tot ontruiming dient tot uitgangspunt, enerzijds, dat [gedaagde sub 1] gedurende ongeveer een half jaar is tekortgeschoten in zijn verplichting om het gehuurde zelf te bewonen en, anderzijds, dat hij gedurende die tijd zijn verplichting tot huurbetaling is blijven nakomen, en dat hij de woning tijdelijk en om niet aan zijn vrienden heeft afgestaan om hen te helpen. Verder dient tot uitgangspunt – nu Eigen Haard niet anders heeft aangevoerd - dat er over het woongedrag van [gedaagde sub 1] in de periode 2003-eind 2016 geen klachten zijn. Weliswaar heeft Eigen Haard in de dagvaarding, nr. 4, gewezen op eerdere inschrijvingen op zijn adres van derden in de jaren 2005-2006, 2009- 2010 en 2014- 2015, maar daarvoor heeft [gedaagde sub 1] een plausibele verklaring gegeven (zie hiervoor in 2.1.), die niet is betwist.

4.2. Het recht op wonen is een essentiële bestaansvoorwaarde. Toch moeten wat betreft een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst volgens de Hoge Raad, in een al wat ouder arrest, geen hogere eisen worden gesteld aan de ernst van de tekortkoming en de verwijtbaarheid daarvan, dan in het algemeen het geval is (HR 22 oktober 1999, NJ 1999, 197, De Bruin/Meiling). Overigens is in een nog ouder arrest (HR 30 november 1984, NJ 1985, 232 (Plieger/Van Delft)) geoordeeld dat het gewicht van de tekortkoming dient te worden afgewogen (‘afgezet’) tegenover het belang van de huurder bij het voortduren van de huur.

4.3. Het vorenstaande neemt niet weg dat, naar huidige maatschappelijke opvattingen, een huurovereenkomst op vordering van de huurder in beginsel pas mag worden ontbonden op de voet van art. 6:265 BW indien de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt. De vraag wanneer deze voorwaarde is vervuld, kan niet in haar algemeen worden beantwoord; dit is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

4.4. In een dicht bevolkt land als het onze kan ontbinding niet alleen worden gegrond op wanbetaling, of verwaarlozing van het gehuurde. In het onderhavige geval is sprake van een sociale huurwoning. Eigen Haard voert - zoals hiervoor opgemerkt - aan dat 20% van de sociale huurwoningen in Amsterdam oneigenlijk wordt bewoond, en dat dit in beginsel een ernstige tekortkoming oplevert. De beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen voor mensen met een kleine portemonnee wordt daardoor immers bemoeilijkt. Daarom voert zij een streng beleid met betrekking tot tekortkomingen als hier bedoeld. Dit beleid, en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten, dient een zinvol maatschappelijk doel. Een ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een sociale huurwoning kan dus worden uitgesproken op de grond dat de huurder het gehuurde niet zelf bewoont, en daarop kan in kort geding worden vooruitgelopen. Maar het is niet zo dat de enkele omstandigheid dat de huurder het gehuurde tijdelijk niet bewoont, zonder meer een ontbinding rechtvaardigt. Ook de overige omstandigheden van het geval moeten in de beoordeling worden betrokken. Zo is bijvoorbeeld denkbaar dat het gehuurde tijdelijk niet wordt bewoond wegens opname in een ziekenhuis of revalidatie-instelling, terwijl nog niet duidelijk is of de bewoner in het gehuurde kan terugkeren.

4.5. Typerend voor het onderhavige geval is dat [gedaagde sub 1] zich afvraagt of zijn leven nog op het goede spoor zit. Hij wil onderzoeken of het ook anders kan. Daarom heeft hij ongeveer een half jaar niet in de woning verbleven. Dat is op zichzelf begrijpelijk en invoelbaar. Eigen Haard heeft niet bestreden dat [gedaagde sub 1] in de tussentijd de woning tijdelijk en om niet aan vrienden ter beschikking heeft gesteld uit sociale overwegingen, en dus niet om er zelf aan te verdienen. Hij had dat niet mogen doen, maar er wordt vanuit gegaan dat hij te goeder trouw heeft gehandeld. Onder deze omstandigheden is de hierin besloten tekortkoming, hoewel op zichzelf zwaarwegend, toch onvoldoende ernstig om een ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Van ‘woonfraude’ is hier immers geen sprake. En Eigen Haard kan de ruimte voor dit soort ‘onschuldige tekortkomingen’ beperken door niet alleen de voormelde bepaling in de standaard-huurovereenkomst op te nemen en haar beleid op haar website publiceren, maar een aanstaand huurder bovendien bij ondertekening van de huurovereenkomst uitdrukkelijk op zijn verplichtingen te wijzen, en afzonderlijk in de huurovereenkomst te vermelden dat zij dit heeft gedaan.

4.6. De gevraagde voorzieningen worden dus geweigerd. In de omstandigheid dat [gedaagde sub 1] (wel degelijk) is tekortgeschoten in zijn verplichtingen tegenover Eigen Haard, wordt aanleiding gezien de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. weigert de gevraagde voorzieningen,

5.2. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Noot

In een fraai gemotiveerd vonnis wijst de vanuit de Hoge Raad in de eerstelijns rechtspraak teruggekeerde mr. Bakels de in kort geding door de verhuurder gevorderde ontruiming van de huurder af.

Hoewel het recht op wonen in het vonnis een essentiële bestaansvoorwaarde wordt genoemd, worden in rechtsoverweging 4.2 twee Hoge Raad-arresten genoemd die duidelijk maken dat ook in het huurrecht geen andere eisen aan de ernst van de tekortkoming ex artikel 6:265 BW worden gesteld. Ontbinding van de huurovereenkomst mag echter pas plaatsvinden als de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt en dat is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, aldus de voorzieningenrechter in rechtsoverweging 4.3.

Het niet zelf gebruiken van een sociale huurwoning kán tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden volgens rechtsoverweging 4.4. Daarop mag in kort geding vooruitgelopen worden met een vordering tot ontruiming. Maar niet elk feitelijk niet zelf bewonen rechtvaardigt een rechterlijk ingrijpen; dat hangt af van alle omstandigheden.

De handelwijze van deze over zijn leven twijfelende huurder wordt in rechtsoverweging 4.5 als te goeder trouw beoordeeld, ook omdat vaststaat dat hij aan de ingebruikgeving van zijn woning niets heeft verdiend. Omdat huurder wel degelijk tegenover Eigen Haard is tekortgeschoten, wordt Eigen Haard niet veroordeeld in de proceskosten van huurder, maar worden deze gecompenseerd door ieder zijn eigen kosten te laten dragen.

Het vonnis is in lijn met de eerder geannoteerde uitspraken JHV 2016/12, 2016/40 en 2016/48, waar steeds alle omstandigheden van het geval bepalend zijn voor de vraag of de tekortkoming een ontbinding en dus ontruiming rechtvaardigt.

Zie: J. Sengers en P. van der Sanden, Huurrecht Woonruimte, Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, editie 2015, ISBN 9789012395410, p. 165 e.v.

mr. T. Gardenbroek, Phijffer Gardenbroek Van Huet Advocaten

Verder lezen
Terug naar overzicht