Voor veel woningcorporaties is het een veelvuldig terugkomend vraagstuk: overlast. Overlast is een breed begrip en er is dan ook niet één soort handeling aan te merken als overlast. In deze blog gaat huurrechtspecialist Vera Hartkamp aan de hand van een recente zaak (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17-09-2019) in op de verhouding objectieve overlast versus een burenruzie. De blog bevat tevens tips voor woningcorporaties hoe om te gaan met dergelijke situaties.
De (langlopende) kwestie
Huurster woont al sinds 1979 in de woning. Haar buurman is slechts enkele jaren later naast haar komen wonen. Het gaat om twee bovenwoningen. De voordeuren en de balkons grenzen aan elkaar. Inmiddels klaagt huurster reeds een decennium bij Nijestee over haar buurman. Huurster start verschillende procedures. In 2011 schakelt zij de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporatie Groningen, die haar klacht over het gebrek aan aanpak door Nijestee ongegrond verklaard.
In 2012 start zij eenzelfde procedure als de onderhavige bij de rechtbank. Huurster daagt woningcorporatie Nijestee te Groningen voor de rechter. Huurster stelt dat Nijestee een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst van haar buurman moet starten. Is er sprake van een burenruzie of objectieve overlast door de buurman? Moet Nijestee een gerechtelijke ontbindingsprocedure tegen de buurman starten? De kantonrechter wijst haar vorderingen af. Nijestee hoeft geen ontbindingsprocedure te starten tegen de buurman.
De huurster stelt hiertegen geen hoger beroep in, zodat het vonnis onherroepelijk is geworden. Dat betekent dat het vast staat. In de jaren 2013 tot en met 2017 doet huurster diverse aangiftes van smaad, laster, vernielingen, mishandeling en verbale dreigementen, volgens haar gepleegd door de buurman. In 2017 besluit zij daarom om eenzelfde procedure te starten als voormelde procedure in 2012. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelt hier recentelijk over.
Huurster stelt: gebrek dat Nijestee moet opheffen
Huurster stelt dat de overlast van de buurman een gebrek is en vordert bij de kantonrechter dat Nijestee dat gebrek moet opheffen door de huurovereenkomst met hem te beëindigen, dan wel aan hem een andere woning aan te bieden. Volgens huurster moet Nijestee dit binnen vier weken doen, op straffe van een last onder dwangsom. Ook vordert huurster een vermindering van de huurprijs met 50% vanwege het gebrek.
De kantonrechter is kort in zijn beslissing. De vorderingen moeten worden afgewezen. Huurster heeft niet onvoldoende bewijs geleverd van haar stelling dat de buurman verantwoordelijk is voor de gedragingen waarover zij klaagt.
Hoger beroep: burenruzie of objectieve overlast?
Het Hof volgt de kantonrechter hierin. Het is aan huurster om te stellen en te bewijzen dat er sprake is (geweest) van structurele en ernstige overlast en dat de buurman de veroorzaker hiervan is. Dit lukt haar niet. Alleen de mishandeling op 18 december 2016 is op andere wijze onderbouwd dan met verklaringen en stukken van de huurster zelf. Er is namelijk een strafbeschikking, doch is de buurman niet vervolgd. Het Hof concludeert dat er sprake is van een “moeizame één-op-één-situatie tussen directe buren”, een burenruzie dus.
Inspanningsplicht verhuurder
Een verhuurder heeft een inspanningsplicht om te bemiddelen, zo bevestigt dit arrest. Het zou Nijestee zijn aangerekend als zij was blijven stilzitten. In dit geval heeft Nijestee actief gehandeld. Zij heeft een onderzoek ingesteld en gesproken met omwonenden. Ook is een bemiddelingsgesprek voorgesteld, maar daar wilde huurster geen medewerking aan verlenen. Huurster handelt passief in het vinden van een buitengerechtelijke oplossing, hetgeen het Hof meeneemt in haar beoordeling.
Tips voor de verhuurder
- Handel actief bij het ontvangen van dergelijke klachten van uw huurder: als verhuurder heeft u een inspanningsplicht om overlast te voorkomen.
- Treedt in overleg met een huurrechtspecialist om te overleggen tot hoe ver de inspanning moet reiken.
- Blijf op de hoogte van ontwikkelingen binnen het huurrecht, bijvoorbeeld via het vernieuwde OpMaat Huurrecht+. Nieuwsgierig? Neem dan een gratis proefabonnement of lees meer informatie.
Over de auteur: Vera Hartkamp, specialist op het gebied van huurrechten vastgoed gerelateerd bestuursrecht bij Tomlow Advocaten te Utrecht.
iDeal