Per 1 januari 2016 geen verlaging overdrachtsbelasting meer bij ‘erfpachtlease’ (2015.43.3001)

De redactie van V-N bespreekt de in het Belastingplan 2016 voorgestelde maatregel om erfpachtconstructies (in bijzonder ‘erfpachtlease’) minder aantrekkelijk te maken voor de overdrachtsbelasting.

In de praktijk wordt vaak gebruik gemaakt van ‘erfpachtlease’ in plaats van een sale-and-lease-back om heffing van overdrachtsbelasting te voorkomen. Bij een sale-and-lease-back wordt de onroerende zaak verkocht waarbij de verkoper en de koper gelijktijdig een huurovereenkomst sluiten. De verkoper verkrijgt hiermee de positie van huurder. Bij de erfpachtlease wordt de onroerende zaak verkocht en geleverd onder voorbehoud van een recht van erfpacht. De verkoper verkrijgt hiermee de positie van erfpachter, waarbij in plaats van een huursom een jaarlijkse canon is verschuldigd (die veelal gelijk is aan de huur die anders betaald zou worden).
Het komt ook voor dat een belegger zijn verhuurd vastgoed verkoopt aan een andere belegger onder voorbehoud van een tijdelijk recht van erfpacht. De verkoper blijft verhuurder van het vastgoed en recht hebben op de huuropbrengsten, maar tegelijkertijd verkrijgt hij de positie van erfpachter en heeft dus ook de verplichting om canon te betalen (die veelal gelijk is aan de huuropbrengsten).

De keuze voor erfpacht in plaats van huur is vooral ingegeven om overdrachtsbelasting te besparen. Indien bij overdracht van een onroerende zaak door de vervreemder een recht van erfpacht wordt voorbehouden, is op grond van art. 11 lid 2 WBR slechts overdrachtsbelasting verschuldigd over de waarde van de onroerende zaak verminderd met de gekapitaliseerde waarde van de erfpachtcanons. Op deze wijze kan de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting fors worden verminderd. Na afloop van het voorbehouden recht van erfpacht (of het recht van opstal) verkrijgt de koper de volle eigendom van de onroerende zaak. Bij de aanwas naar volle eigendom vindt geen heffing van overdrachtsbelasting meer plaats. Bij een levering van de onroerende zaak onder gelijktijdige vaststelling van een huurovereenkomst vindt deze vermindering van de maatstaf van heffing niet plaats. De koper van de verhuurde onroerende zaak betaalt in dat geval overdrachtsbelasting over de volle waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak.

Volgens het kabinet verschillen beide varianten economisch niet veel van elkaar. Bij erfpachtlease worden de erfpachtvoorwaarden zoveel mogelijk gemodelleerd naar de voorwaarden zoals die in een huurovereenkomst zouden worden opgenomen. Zo is de looptijd van het recht van erfpacht bijvoorbeeld vergelijkbaar met de looptijd van de huurovereenkomst. De positie van de verkoper en koper verschilt hierdoor niet wezenlijk van de positie van verhuurder en huurder.

Omdat economisch vergelijkbare gevallen gelijk moeten worden behandeld, wordt voorgesteld om bij art. 11 WBR een vierde lid in te voeren dat moet bewerkstelligen dat het mechanisme op grond waarvan de heffingsgrondslag kan worden verminderd niet langer van toepassing is bij erfpachtlease. De verkrijging van de blote eigendom wordt hierdoor belast als ware sprake van een verkrijging van de volle eigendom. De redactie van V-N wijst erop dat als de bloot-eigenaar ook het zakelijke recht verkrijgt (waardoor deze rechthebbende wordt van de volle eigendom) in principe wederom sprake is van een belastbaar feit. Het gevolg hiervan is de dat de verkrijger nogmaals overdrachtsbelasting zou moeten betalen over (een deel van) zijn aangroei. Om deze ‘overkill’ te voorkomen voorziet het voorgestelde art. 11 lid 5 WBR in een verminderingsmechanisme. Qua werking lijkt deze regeling op het mechanisme van art. 9 lid 4 WBR.

De voorgestelde maatregel past volgens de redactie in de tendens om overdrachtsbelasting besparende structuren aan te pakken. Door economisch vergelijkbare, doch verder van elkaar verschillende, gevallen gelijk te willen behandelen, wordt wel een inbreuk gemaakt op de civiel-juridische systematiek van de overdrachtsbelasting.

Memorie van Toelichting Belastingplan 2016, Kamerstukken II 2015/16, 34302, nr. 3, V-N 2015/47.4 (JB)