Art. - Red flags bij aankoop van verhuurde bedrijfsruimte

(in de zin van aRtikel 7:230a BW en 7:290 BW)

Juridisch adviseurs van potentiële kopers van verhuurde bedrijfsruimte krijgen geregeld de opdracht om een op het onroerend goed rustende huurovereenkomst te beoordelen op de aanwezigheid van ‘red flags’ als onderdeel van een duediligenceonderzoek. Onder red flags wordt in het vervolg van dit artikel verstaan: de bepalingen in een huurovereenkomst die de mogelijke koper van het onroerend goed als zeer ongewenst beschouwt en/of voor hem een koopprijs drukkend effect hebben, of zelfs tot gevolg hebben dat hij van de gehele transactie afziet. Of een bepaling in een huurovereenkomst kwalificeert als red flag hangt af van de omstandigheden van het geval. Immers, een koper van winkelruimte die op korte termijn over wil gaan tot renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is en geconfronteerd wordt met een bepaling die beëindiging wegens dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW uitsluit zal sneller geneigd zijn om af te zien van de aankoop dan een koper die op korte termijn geen specifieke plannen met het onroerend goed heeft.

1. Reikwijdte van het artikel

Om de omvang van het onderwerp enigszins af te bakenen en te beperken wordt in het onderhavige geval uitgegaan van een kooptransactie waarbij sprake is van bedrijfsruimte die op basis van een ROZ-modelhuurovereenkomst in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) dan wel in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte) en de daarbij behorende algemene bepalingen is verhuurd. Daarbij zullen vaak voorkomende afwijkingen van dit model die voor een potentiële koper mogelijk een red flag opleveren worden besproken. …