C: Kernproblematiek
C.1: Categorieën gebreken (lid 1)
De gebreken die reden kunnen zijn voor een huurprijsverlaging op grond van artikel 7:257 BW zijn in Bijlage 2 onderverdeeld in drie categorieën: A, B en C. De gebreken die vallen onder categorieën A en B zijn in Bijlage 2 limitatief opgesomd. De gebreken die vallen onder categorie C zijn niet limitatief opgesomd. Onderdeel C van Bijlage 2 betreft een voorbeeldlijst.
Onder de categorie A-gebreken vallen zaken als afwezigheid van een aansluiting op het riool, afwezigheid van toevoer van verse lucht of daglicht in woon- of slaapvertrek, of afwezigheid van toiletruimte of een badkamer. Doet zich een categorie A-gebrek voor, dan kan de huurprijs worden verlaagd tot 20% van de overeengekomen huurprijs. Onder de categorie B-gebreken vallen tekortkomingen als vochtoverlast, slecht functionerende riolering, stankoverlast, verzakkingen en scheefstand en aanschrijvingen op grond van de Woningwet. Doet zich een categorie B-gebrek voor, dan kan de huurprijs worden verlaagd tot 30% van de overeengekomen huurprijs. Onder de categorie C-gebreken vallen onder meer tekortkomingen aan de verwarmingsinstallatie, lekkages aan leidingen, scheurvorming en onvoldoende geluidsisolatie. Doet zich een categorie C-gebrek voor, dan kan de huurprijs worden verlaagd tot 40% van de overeengekomen huurprijs.
C.2: Gebrekenboek (lid 2 t/m 4)
De huurcommissie is op grond van artikel 6 lid 2 Bhw verplicht inzicht te verschaffen in de wijze waarop zij met de in bijlage II genoemde categorieën gebreken omgaat. De secretaris van iedere huurcommissie stelt op basis van door de huurcommissie vastgestelde beleidsuitgangspunten een zogenoemd ‘gebrekenboek’ op, ook wel aangeduid als ‘nulpuntenboek’. Het gebrekenboek is openbaar en ligt bij het secretariaat ter inzage (lid 3). In het nulpuntenboek wordt voor elk gebrek of elke tekortkoming genoemd in categorie A, B en C als bedoeld in bijlage II aangegeven welke de door de huurcommissie ten laagste uit te spreken in rekening te brengen huurprijs zal zijn (lid 3). Als de huurcommissie in haar beleidsuitgangspunten binnen de afzonderlijke categorieën per onderdeel een onderverdeling maakt naar de mate van ernst waarin de bewoonbaarheid naar haar oordeel wordt geschaad, wordt ook bij deze onderverdeling aangegeven welke de door de huurcommissie ten laagste uit te spreken in rekening te brengen huurprijs zal zijn (lid 4). Het gebrekenboek is ook te downloaden via www.huurcommissie.nl. Het gebrekenboek wordt regelmatig geactualiseerd.
C.3: Cumulatie van gebreken (lid 5)
Indien zich tegelijkertijd twee of meer gebreken voordoen genoemd in categorieën A, B en C, dan moet de huurcommissie de huurprijs verlagen op basis van de categorie waarvoor in het gebrekenboek de laagste in rekening te brengen huurprijs is aangegeven.
D: Jurisprudentie uitgebreid
Hof ’s-Gravenhage 10 mei 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1310;
vocht- en schimmelproblemen leveren in deze zaak een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en tasten het woongenot substantieel aan. Het hof ziet aanleiding om toepassing te geven aan artikel 6 Bhw en het in lid 2 van dat artikel bedoelde beleid. Naar het oordeel van het hof is er deels sprake van gebreken als bedoeld in categorie B en deels in categorie C van Bijlage II bij het Bhw. Het Bhw hanteert met ingang van 1 juli 2014 niet meer als uitgangspunt de maximale huurprijs, maar de overeengekomen huurprijs. De overeengekomen huurprijs wordt daarom verlaagd met 35% vanaf 1 juli 2014 en vóór die datum wordt de maximaal redelijke huurprijs verlaagd met 35%.
Hof Amsterdam 7 oktober 2012, WR 2013, 83, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX9805;
betreft de vraag of geluidsoverlast van bovenburen een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW oplevert. Hof zoekt aansluiting bij de criteria uit het Gebrekenboek Huurcommissie. De rechter is formeel niet gebonden aan dit Gebrekenboek maar om te beoordelen of er in objectieve zin sprake is van een gebrek, biedt het voldoende handvatten. De berekening van de isolatie-index vindt plaats volgens NEN 1070. De geluidsisolatie-index van het gehuurde overschrijdt de voor de woning te hanteren norm niet. Nu aan de objectieve maatstaf voor het gebrek niet is voldaan, kan het beroep op de subjectieve maatstaf, inhoudende dat daadwerkelijk overlast wordt ondervonden, alleen niet ertoe leiden dat er sprake is van een gebrek van het gehuurde.
Ktr. Amsterdam 21 december 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9682;
het achterwege laten van maatregelen die redelijkerwijs van verhuurder kunnen worden gevergd om een ongewenste verhoging van de temperatuur in het gehuurde te voorkomen, vormt in dit geval een omstandigheid die als gebrek kwalificeert (vgl. Hof Amsterdam 27 april 2010, WR 2010, 124, ECLI:NL:GHAMS:2010:B06731, r.o. 2.7). Verhuurder voert aan dat verlaging van de huurprijs met 35% disproportioneel is. In deze zaak hebben huurders een beroep gedaan op het op artikel 7:257 lid 2 BW gebaseerde normeringssysteem voor huurverlaging, dat blijkens de wetsgeschiedenis uitgaat van een financiële prikkel voor de verhuurder om tot opheffing van gebreken over te gaan. In onderhavig geval, waarin de verhuurder laks is geweest met het treffen van herstelmaatregelen, bestaat voldoende reden om toepassing te geven aan artikel 6 Bhw en Bijlage II bij het Bhw.
Ktr. Amsterdam 14 mei 2009, WR 2010, 60, ECLI:NL:RBAMS:2009:BM6103;
de kantonrechter is niet gebonden aan de systematiek van de huurprijsvermindering van het Bhw en het door de huurcommissie opgestelde gebrekenboek.
Ktr. Deventer 10 maart 2005, Prg. 2005, 65, WR 2005, 75 (m.nt. Panholzer), ECLI:NL:RBZLY:2005:AS9561;
verlaging wegens ontbreken van ventilatiekanaal gesteld op 90 procent (ook door ontbreken klachten huurder en extreem lange duur huurcommissieprocedure).
Ktr. Amsterdam 5 juli 2002, WR 2003, 13, ECLI:NL:RBAMS:2002:AK4728;
doordat er toch beperkte ventilatie mogelijk was (en inmiddels goede ventilatie is aangebracht) zou verlaging tot ondergrens buitenproportioneel zijn. Verlaging gesteld op 75 procent.
Ktr. Delft 29 november 2001, WR 2002, 21, ECLI:NL:KTGDEL:2001:AK1087;
door vocht laten stucwerk en tegels los, treedt schimmelvorming op en hangt er een muffe lucht in de woning: huurverlaging tot 40%.
Ktr. Utrecht 20 februari 2001, WR 2001, 37 (m.nt. Panholzer onder nr. 38), ECLI:NL:KTGUTR:2001:AK1043;
incidenteel doorslaand vocht valt niet onder B (en evenmin onder C).