Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 226 (Huurrecht)

C.1: Handhaving beginsel artikel 7A:1612 BW

Artikel 7:226 BW bepaalt dat de verkrijger van een verhuurde (roerende dan wel onroerende) zaak aan de door de verhuurder gesloten huurovereenkomst gebonden is. Zie Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 5. Het beginsel van het oude artikel 1612 BW ‘koop breekt geen huur’ blijft in het huidige artikel 7:226 BW gehandhaafd. Het artikel vormt een uitzondering op het verbintenisrechtelijke uitgangspunt dat overeenkomsten alleen tussen de partijen bij die overeenkomst effect hebben, en de rechten van derden dus ongemoeid laten. Hiermee wordt het persoonlijk recht van de huurder geplaatst boven het zakelijk recht van de verkrijger van een verhuurde zaak. Artikel 7:226 BW is van dwingend recht (er kan niet van worden afgeweken) bij huur van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, alsmede van een woonwagen (artikel 7:235 BW) en van een standplaats (art. 7:236 BW).

C.2: Bescherming huurder bij overdracht verhuurde

De ratio van artikel 7:226 BW is de bescherming van de huurder bij overdracht van de verhuurde zaak. Deze bescherming houdt in dat tegemoet wordt gekomen aan de (in de huurovereenkomst vastgelegde) behoefte van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst. Deze bescherming mag niet worden aangetast door het feit dat de verhuurder zijn bevoegdheden ten aanzien van de verhuurde zaak op een ander doet overgaan. Zie Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 28-29. Indien een bepaling als artikel 7:226 BW zou ontbreken, dan zou aan het huurrecht van de huurder gemakkelijk voorbij gegaan kunnen worden doordat de verkrijger na overdracht niet aan de huurovereenkomst gebonden zou zijn. Zie Rueb, artikel 7:226 BW, aantekening 4. In dat geval zou de huurder bij overgang van de gehuurde zaak tot ontruiming gedwongen kunnen worden. De ratio van artikel 7:226 BW brengt met zich dat de bescherming ook geldt ten aanzien van kernbedingen uit de huurovereenkomst, zoals bepaald in lid 3. Zie Rueb, artikel 7:226 BW, aantekening 4.

Het risico van onjuiste voorlichting door de verhuurder aan de verkrijger over afspraken met de huurder, komt voor rekening van de verkrijger, zo blijkt uit Van de Veerdonk/ Knijnenburg BV (HR 11 december 1981, NJ 1982, 239, r.o. 3). De Hoge Raad oordeelde dat de onkunde van de nieuwe eigenaar over de inhoud van de huurovereenkomst of over na aanvang van de huurovereenkomst gemaakte afspraken, niet aan de werking van artikel 1612 BW in de weg staan. De strekking van de bepaling brengt mee dat het risico dat de oorspronkelijke verhuurder bij de vervreemding van de verhuurde zaak de verkrijger over de huurverhouding onjuist of onvolledig voorlicht, in de verhouding tussen de verkrijger en de huurder voor rekening van de verkrijger komt.

Voor toepassing van de rechtsregel ‘koop breekt geen huur’ is niet vereist dat het gehuurde, ten tijde van de eigendomsoverdracht van het gehuurde, al in gebruik is gegeven aan de huurder. Het stellen van deze eis zou afbreuk doen aan de beschermingsgedachte van art. 7:226 BW(zie Ktr. Utrecht 11 juli 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BX3528, r.o. 4.8).

C.3: Gebondenheid verkrijger

De verkrijger van de verhuurde zaak is slechts gebonden aan de bedingen die rechtstreeks verband houden met het doen hebben van het gebruik van een verhuurde zaak tegen een door de huurder te betalen prijs, aldus lid 3 van artikel 7:226 BW. Abas pleit voor een afwijkende uitleg van artikel 7:226 BW, inhoudende dat alle bedingen bij overdracht in beginsel blijven gelden, met uitzondering van de hoogst persoonlijke bedingen (Abas (2007), p. 79). Daaronder vallen ook mondelinge afspraken tussen huurder en verhuurder die gemaakt zijn na het tot stand komen van de huurovereenkomst, zie HR 11 december 1981, NJ 1982, 239. Bij het beantwoorden van de vraag of sprake is van een onmiddellijk verband dienen de inhoud van het beding en de omstandigheden van het geval in aanmerking te worden genomen, zie Hof ’s-Gravenhage 27 januari 2009, WR 2009, 56. De beantwoording van de vraag of de verkrijger al dan niet gebonden is aan een beding in de huurovereenkomst, hangt niet af van de vraag of de oorspronkelijke contractspartijen die binding beoogden en/of van de omstandigheid dat eerdere opvolgende verhuurders zich wel gebonden achtten, maar of artikel 7:226 BW die binding van rechtswege meebrengt (zie arrest Maxeda/Vendex arrest, HR 15 juni 2007, WR 2007,72.

Alleen de rechten en verplichtingen die na het tijdstip van de overgang opeisbaar worden, gaan over op de verkrijger van de verhuurde zaak. Een voorbeeld van een vordering van de verhuurder die niet overgaat op de verkrijger is de vordering tot betaling van servicekosten door de huurder die al opeisbaar zijn voordat overdracht van het gehuurde plaatsvindt. ​Een voorbeeld van een vordering van huurder op voormalig verhuurder die niet overgaat op verkrijger is de verrekening van vertragingsschade die vóór de overdracht opeisbaar is geworden met huurpenningen die verschuldigd zijn geworden na de betreffende overdracht (zie Rb. Midden-Nederland 14 mei 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:1958).

Als een beding uit de huurovereenkomst niet op de verkrijger overgaat omdat het niet rechtstreeks met de huur verband houdt, dan is het recht van de huurder uit het beding jegens de vervreemder (voormalig verhuurder) niet aangetast. De huurder behoudt het recht om zijn ‘oude verhuurder’ aan te spreken indien deze is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst.

C.4: Voorbeelden van bedingen die wel vallen onder de bescherming van artikel 7:226 BW

C.5: Voorbeelden van bedingen die niet vallen onder de bescherming van artikel 7:226 BW

C.6: Bewijslast bij huurder

Voor een geslaagd beroep door de huurder op bescherming conform artikel 7:226 BW is noodzakelijk dat de huurovereenkomst op het moment van overdracht van de verhuurde zaak door verhuurder aan verkrijger reeds was aangevangen. In het geval de verkrijger het standpunt inneemt dat de huurder zich zonder recht of titel het genot van de verhuurde zaak verschaft en de huurder zich verweert met een beroep op artikel 7:226 BW, kan toepassing van artikel 150 Rv met zich brengen dat de huurder die zich geconfronteerd ziet met deze onkundige verkrijger, zo nodig zal moeten bewijzen dat hij het genot van de verhuurde zaak al had voordat deze aan de verkrijger geleverd werd.

C.7: Dwingend recht

Artikel 7:226 BW is van dwingend recht voor onroerende zaken, voor woonwagens in de zin van artikel 7:235 BW en voor standplaatsen in de zin van artikel 7:236 BW. Het dwingende karakter van artikel 7:226 BW voor gebouwde onroerende zaken hangt samen met het feit dat voor de huur van deze zaken een dwingendrechtelijk regime bestaat waar niet door middel van overdracht van deze zaken aan voorbij kan worden gegaan. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan de doorkruising van de opzeggingsbescherming bij huur van woonruimte en van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, maar ook aan het omzeilen van de voor andere gebouwde onroerende zaken geldende ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. Omdat zich bij ongebouwde onroerende zaken niet dezelfde behoefte aan dwingend recht voordoet, bestaat er geen reden om het dwingendrechtelijk karakter van artikel 7:226 BW ook op deze zaken te betrekken. Zie Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 28 en Rueb, artikel 7:226 BW, aantekening 4.

Partijen kunnen bij overeenkomst besluiten tot overname van niet onder artikel 7:226 BW vallende bedingen (zie Hof Arnhem 14 juni 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BR1266).

D.1: Basisvoorwaarden toepasselijkheid 7A:1612 BW / 7:226 BW

HR 9 augustus 2002, NJ 2002, 544, JOL 2002, 435, WR 2002, 59, ECLI:NL:HR:2002:AE2146 (Visser/De Boer cs);

bij beoordeling van de vraag of de uit het beding voortvloeiende rechten en verplichtingen onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen huurprijs moeten zowel de inhoud van het beding als de omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. De bewijslast dat voornoemd onmiddellijk verband ontbreekt rust op de nieuwe eigenaar.

HR 8 april 1983, NJ 1983, 647, RvdW 1983, 70, ECLI:NL:HR:1983:AG4569 (De Kleine Comedie);

bij de beoordeling van de vraag welke rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe eigenaar komt het aan op de zin die de oorspronkelijke eigenaar en de huurder over en weer aan de bepalingen van de huurovereenkomst mochten toekennen en wat zij op dat punt van elkaar mochten verwachten.

HR 11 december 1981, NJ 1982, 239 (m.nt. Stein), RvdW 1982, 13, ECLI:NL:HR:1981:AG4293 (Van de Veerdonk/Knijnenburg BV);

een opvolgend verkrijger treedt in alle rechten en verplichtingen van de verhuurder die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van het goed tegen een door de huurder te betalen huurprijs. Daaronder vallen ook mondelinge afspraken tussen huurder en verhuurder na het tot stand komen van de huurovereenkomst. Het risico van onjuiste of onvolledige voorlichting bij de vervreemding komt voor rekening van de verkrijger.

Hof Amsterdam 18 oktober 2016, WR 2017/14;

huurster heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst voor zichzelf een eerste recht van huur van de rest van de 22ste verdieping in de Crystal Tower bedongen en later onderhandeld over een soortgelijk beding met betrekking tot de 19e verdieping. Dat beding is neergelegd in een allonge. De vraag is of het beding in de allonge op grond van het bepaalde in artikel 7:226 lid 3 BW is overgegaan op de nieuwe eigenaar van het gehuurde. Het hof oordeelt dat het betreffende beding, net zoals het eerste recht van huur dat eerder deed, onderdeel uitmaakt van het genot dat de huurder op grond van de huurovereenkomst mocht verwachten. Dat genot dient iedere opvolgende eigenaar aan huurder te verschaffen.

Hof Arnhem-Leeuwarden 25 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1379;

de verhuurder van bedrijfsruimte heeft de huur opgezegd en vervolgens de bedrijfsruimte verkocht aan verkrijger. Het hof oordeelt dat verkrijger, een gemeente, zich niet kan beroepen op de opzegging van het huurcontract door de vorige verhuurder, een stichting. Dat het bestuur van de stichting door de gemeente werd beheerst, maakt dat niet anders omdat de verkoop van de bedrijfsruimte aan de gemeente toch een relevante wijziging in de verhouding tussen huurder en verhuurder in kan houden. De opzegging door de stichting is naar het oordeel van het hof niet te beschouwen als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde, zodat de opzegging door de stichting niet op voet van artikel 7:226 lid 1 BW (mede) als een opzegging door de gemeente kan worden beschouwd.

Hof Arnhem-Leeuwarden (locatie Arnhem) 19 maart 2013, TvHB 2013/10;

op grond van art. 7:226 BW gaat de kennis van de rechtsvoorganger van de verhuurder niet één-op-één over op zijn rechtsopvolger.

Rb. Midden-Nederland 14 mei 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:1958;

huurder heeft onvoldoende onderbouwd op grond waarvan zij meent haar vordering op voormalig verhuurder ter zake vertragingsschade bij de oplevering van het gehuurde te kunnen verrekenen met de huur die zij aan verkrijger is verschuldigd, indien het opschortings- en verrekeningsverbod in de huurovereenkomst daaraan niet in de weg stond. Op grond van artikel 7:226 BW doet de overdracht van (een recht van erfpacht op) de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft door de verhuurder de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. De vordering ter zake vertragingsschade waarop huurder doelt is vóór de overdracht aan verkrijger opeisbaar geworden.

Ktr. Utrecht 11 juli 2012, Prg. 2012/245, WR 2012/136, TvHB 2012/23, m.nt. I.C.K. Mol;

in het licht van de ratio en strekking van artikel 7:226 BW (“koop breekt geen huur”) kan geen principieel onderscheid worden gemaakt tussen de huurder aan wie op het moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde het genot reeds verschaft is en de huurder aan wie dat genot nog niet verschaft is. Het persoonlijk recht van de huurder (gebruik van het gehuurde) wordt boven het zakelijk recht van verkrijger (eigendom van het gehuurde) gesteld. De enkele omstandigheid dat op het moment van de eigendomsoverdracht van het gehuurde, het gehuurde nog niet in gebruik gegeven is aan de huurder, leidt niet tot een andere weging van belangen.

D.2: Aanwezigheid onmiddellijk verband

HR 15 juni 2007, NJ 2007, 445 (m.nt. Stein), «JOR» 2007, 225 (m.nt. Loesberg), JOL 2007, 415, RvdW 2007, 582, WR 2007, 72, ECLI:NL:HR:2007:BA1955 (Maxeda/Vendex);

bedingen die zijn gericht op het verwerven van eigendom zijn naar hun aard niet gericht op het door de verhuurder te verschaffen gebruik en de daarop betrekking hebbende tegenprestatie van het betalen van de huurprijs. Bedingen houdende een koopoptie waarbij het door de huurder periodiek te betalen bedrag naast een gebruiksvergoeding ook een vergoeding voor de uiteindelijke verkrijging in zich bergt, zoals in leaseovereenkomsten, gelden van rechtswege tussen de huurder en de opvolgende verhuurder omdat daarbij wel aan de eis van voldoende verband is voldaan.

Hof Amsterdam 8 mei 2012, RVR 2012/91;

vader (verhuurder) en zoon (huurder) hebben afgesproken dat huurder buitenschilderwerk aan het gehuurde zal verrichten. Huurder was destijds bedrijfsleider van het schilderbedrijf van verhuurder. De opvolgend verhuurder beroept zich op de afspraak. Het hof oordeelt dat geen sprake is van een beding van de huurovereenkomst dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie.

Hof Arnhem 14 juni 2011, TvHB 2011,19 (m.nt. A.W. Jongbloed);

de verplichting van de gemeente tot betaling van een (hoge) vergoeding voor beheer en onderhoud van het stadion, houdt geen onmiddellijk verband met de huurovereenkomst omdat deze slechts door het samenstel van de verschillende rechtsverhoudingen die in de huurovereenkomst zijn geregeld, per saldo invloed heeft op de betalingsverplichting van de huurder.

Hof ’s-Gravenhage 27 januari 2009, WR 2009, 56, NJF 2009, 98, ECLI:NL:GHSGR:2009:BH1603;

een beding houdende het recht op een vergoeding voor door de huurder aangebrachte voorzieningen bij het eindigen van de huurovereenkomst gaat over op de opvolgende verhuurder, nu er een directe relatie bestaat tussen de hoogte van de huur, de zelf aangebrachte voorzieningen en de bepaling die voorziet in een vergoeding bij het eindigen van de huurovereenkomst.

Hof Amsterdam 11 oktober 2007, WR 2008, 96 (m.nt. Van der Hoek), ECLI:NL:GHAMS:2007:BC3362;

een beding inhoudende een persoonlijk recht tot gebruik zonder dat een tegenprestatie is overeengekomen kan niet als huur worden gekwalificeerd en gaat daarom niet ex artikel 7:226 BW over op een verkrijger van het goed.

Hof ’s-Hertogenbosch 6 februari 2007, WR 2007, 78, ECLI:NL:GHSHE:2007:BA4846;

de bedongen bevoegdheid tot tussentijdse opzegging van de huurovereenkomst, welke is neergelegd in een ‘side-letter’ bij de huurovereenkomst, kan niet worden aangemerkt als persoonlijk van aard, maar staat in een zodanig onmiddellijk verband met het gebruik van het gehuurde dat dit beding mee over gaat op een opvolgend verhuurder.

Vzr. Rb. ’s-Hertogenbosch 4 december 2008, WR 2009, 15, ECLI:NL:GHSHE:2008:BG6063;

een beding houdende een coöptatierecht ziet direct op het huurgenot van de huurder in verband met de aard en inrichting van het gehuurde (studentenhuis) en behoort daardoor tot de essentialia van de huurovereenkomst, zodat een opvolgend verhuurder aan dit beding gebonden is. Er kan sprake zijn van zwaarwegende belangen die het weigeren door een opvolgend verhuurder van een door zittende huurders aangewezen opvolgend huurder rechtvaardigen.

Vzr. Rb. Arnhem 21 december 2007, WR 2008, 60, ECLI:NL:RBARN:2007:BC1582;

een beding houdende een voorkeursrecht van koop gaat in beginsel niet mee over op een opvolgend verhuurder. Op grond van hetgeen is overeengekomen (uitleg van de overeenkomst en/of de aanvullende maatstaven van redelijkheid en billijkheid) kan een opvolgend verhuurder wel gebonden raken aan een voorkeursrecht in de huurovereenkomst of onrechtmatig handelen door dat voorkeursrecht bij een latere vervreemding aan een derde niet te respecteren.

Rb. Rotterdam 6 juli 2012, JHV 2012/177 met annotatie door mr. C.G. Goudriaan;

het beding waarmee invulling wordt gegeven aan de op de verhuurder rustende onderhoudsverplichtingen met betrekking tot de binnenzijde van het gehuurde, namelijk door deze door de huurder zelf te laten uitvoeren, waartegenover dan een (gemaximeerde) vergoeding van de verhuurder staat, voldoet niet aan het onmiddellijke verbandvereiste. Er is geen sprake van enige relatie met (de omvang/hoogte van) de door de huurder te betalen tegenprestatie (de huurprijs).

Rb. Zwolle 16 november 2005, Prg. 2006, 106 (m.nt. Abas), WR 2006, 99, ECLI:NL:RBZLY:2005:AX2211;

een borgtocht is geen beding tussen huurder en verhuurder. Het is een beding tussen een verhuurder en een borgtochtverlener, waardoor de opvolgend verhuurder niet verbonden wordt, maar juist een (neven)recht krijgt. Artikel 7:226 lid 3 is daarom niet van toepassing.