Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 262 (Huurrecht)

A: Inleiding

Lid 1 van artikel 7:262 BW bepaalt wat de rechtsgevolgen zijn van een uitspraak van de Huurcommissie op een verzoek als genoemd in de voorafgaande paragrafen 1 (‘Huurprijzen’) en 2 (‘Andere vergoedingen’) van deze onderafdeling (‘Huurprijzen en andere vergoedingen’). Verder bevat dit artikel een regeling voor het geval één van partijen zich niet kan, of beide partijen zich niet kunnen, verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie. Daarbij is uitgangspunt dat de kantonrechter vervolgens als hoogste instantie kan worden verzocht te beslissen over de uitspraak van de Huurcommissie.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 262.

C: Kernproblematiek

D: Jurisprudentie uitgebreid

de Huurcommissie heeft ex artikel 7:254 BW de huurprijs van € 1.033 tot € 761 verlaagd. Verhuurders vorderen bij de kantonrechter vernietiging van deze uitspraak, omdat de uitspraak tot een resultaat leidt dat strijdig zou zijn met het eigendomsrecht zoals neergelegd in artikel 1 Eerste Protocol EVRM. De kantonrechter oordeelt dat dit in het licht van de concrete omstandigheden inderdaad het geval is, en vernietigt de uitspraak van de Huurcommissie. De huurprijs wordt niet verlaagd. Huurders gaan in hoger beroep. Als doorbrekingsgrond van het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW voeren huurders o.a. aan dat de kantonrechter buiten het toepassingsbereik van de huurprijswetgeving (artikelen 7:246-265 BW, de UHW en de Bhw) is getreden. Het hof volgt dit betoog, vernietigt het vonnis en verlaagt de huurprijs tot € 849 per maand. De verhuurder gaat in cassatie en voert aan dat het hof niet aan een inhoudelijke herbeoordeling van de zaak had mogen toekomen. De Hoge Raad stelt voorop dat de kantonrechter is uitgegaan van de toepasselijkheid van huurprijswetgeving. De kantonrechter heeft vanuit die invalshoek onderzocht of de door huurders verlangde huurprijsverlaging tot een uitkomst leidt die strijdig is met het eigendomsrecht van artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Een dergelijk onderzoek valt binnen het toepassingsgebied van de huurprijswetgeving. Het hof heeft derhalve ten onrechte geoordeeld dat huurders zich op deze doorbrekingsgrond konden beroepen. Het hof had niet mogen overgaan tot een inhoudelijke herbeoordeling van de zaak.

in dit arrest is een vaststellingsverzoek, dat verder ging dan het initiële verlagingsverzoek van de huurder, gesanctioneerd door de Hoge Raad, die de zaak zelf afdeed.

het hoger beroep is reeds dan ontvankelijk indien en voor zover de grieven betogen dat de kantonrechter de wet ten onrechte van toepassing heeft verklaard. Voor de ontvankelijkheid is niet vereist dat de grieven ook gegrond zijn.

het betoog dat erop neerkomt dat de kantonrechter bij de vaststelling van de betalingsverplichting met betrekking tot de bijkomende kosten ten onrechte bepaalde kosten niet daaronder heeft gerekend, maar begrepen heeft geacht in de huurprijs, blijft binnen het raam van artikel 14 lid 1 Hpw (oud). Dit staat aan de ontvankelijkheid van het hoger beroep in de weg en dit zou slechts anders zijn geweest indien het zou zijn gegaan om klachten die de strekking hadden te betogen dat de kantonrechter ten onrechte buiten het toepassingsgebied van artikel 14 lid 1 was getreden of deze bepaling ten onrechte niet had toegepast, dan wel essentiële vormen had verzuimd. Daarvan is hier geen sprake. Daarbij verdient aantekening dat het bij de vraag of in bovenbedoelde zin ten onrechte buiten het toepassingsgebied van artikel 14 lid 1 Hpw (oud) is getreden, dan wel deze bepaling ten onrechte buiten toepassing is gelaten, het uitsluitend gaat om de afbakening van het toepassingsgebied van deze bepaling aan de hand van voorwaarden waarvan de niet-vervulling tot gevolg heeft dat deze bepaling in het geheel niet aan de orde kan komen, zoals de voorwaarden dat sprake is van een huurovereenkomst, onderscheidenlijk van woonruimte in de zin van de Hpw (oud).

voor zover appellant heeft bedoeld te betogen dat de kantonrechter zijn oordeel over de aanpassing van de huurprijs niet of gebrekkig heeft gemotiveerd, geldt dat naar vaste rechtspraak de omstandigheid dat een uitspraak gebrekkig of zelfs niet is gemotiveerd geen grond oplevert voor doorbreking van het rechtsmiddelenverbod van artikel 7:262 BW.

de fictieve wilsovereenstemming van artikel 7:262 BW moet met analogische toepassing van de betreffende wettelijke bepalingen vatbaar worden geacht voor vernietiging, indien de wettelijke fictie tot stand komt onder invloed van een wilsgebrek. In casu is sprake van dwaling aan de zijde van de verhuurder als omschreven in artikel 6:228 lid 1 sub b BW. Het rechtsgevolg van artikel 7:262 lid 1 BW is niet ingetreden. Bovendien moet een beroep door huurders op dat rechtsgevolg naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht.

nu de huurster zich tot de kantonrechter heeft gewend dient de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel weer in volle omvang te worden beoordeeld. In die optiek is geen plaats voor het standpunt van de Huurcommissie, dat huurster gebonden blijft aan de in haar voorstel opgenomen puntentelling. Annotator Rueb is het blijkens de annotatie niet met deze uitspraak eens. Voor redengeving zie de uitspraak van de Ktr. Rotterdam van 17 februari 1997, WR 1997, 53, ECLI:NL:KTGROT:1997:AK0835.

een verdergaande huurprijsverlaging kan binnen deze termijn niet worden bereikt door het oorspronkelijke voorstel in het verzoek aan de kantonrechter te ‘vermeerderen’. Het voorstel bepaalt de omvang van het geschil en dit kan niet op een later moment ten nadele van de andere partij worden gewijzigd. Anders zou het systeem van de Hpw ernstig geweld wordt aangedaan: ‘Dat systeem houdt immers in, dat het in beginsel aan de partij-autonomie is overgelaten of een voorstel tot huurprijswijziging wordt gedaan en op welke datum een aldus voorgestelde wijziging ingaat, waarna naar aanleiding van dat voorstel ofwel de huurprijswijziging tot stand komt dan wel de in de Hpw voorziene wijze van huurprijsvaststelling in gang wordt gezet. Met dat systeem is onverenigbaar een huurprijsvaststelling, welke niet haar startpunt vindt in een door een van partijen gedaan voorstel.’

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 262.

F: Literatuurverwijzing

• Gardenbroek, Th., 'Procesperikelen bij art. 7:262 BW', WR 2015, 122.
• Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 358 e.v.
• Hielkema, H.M., ‘Blauwdruk voor een geheel nieuwe huurprijsregelgeving voor woonruimte’, WR 2007, 6.
• Hielkema, H.M., ‘Huurprijzenrecht voor woonruimte’, WR 2002, 9, p. 296.
• Sanden, P. van der en J. Sengers, Huurrecht Woonruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2015, hoofdstukken 13.1 en 17.8.