Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 295 (Huurrecht)

A: Inleiding

Uit artikel 7:293 lid 3 BW volgt dat partijen in onderling overleg een huurovereenkomst kunnen beëindigen. Evenzo kan een partij zich bij de opzegging door de andere partij neerleggen. Voor het geval de verhuurder de overeenkomst opzegt, geldt echter iets bijzonders: de opgezegde overeenkomst blijft in beginsel van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist. Reden daarvoor is de bescherming van de huurder.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 295.

C: Kernproblematiek

Zegt de huurder de overeenkomst op of stemt de huurder schriftelijk in met de beëindiging, dan eindigt de huurovereenkomst tegen de opzeggingsdatum. Maar zegt de verhuurder op en stemt de huurder daar niet schriftelijk mee in, dan geldt dat de huurovereenkomst voortduurt tot dat de rechter onherroepelijk heeft beslist of de opzegging door de verhuurder terecht was. Dit gebeurt in een procedure die wordt aangespannen op grond van het tweede lid. Daarmee wordt voorkomen dat de verhuurder op onterechte gronden opzegt (bijvoorbeeld een niet in de wet genoemde grond), de huurder het pand moet ontruimen omdat de huurovereenkomst daarmee zou eindigen en na verloop van tijd de rechter tot het oordeel komt dat het gelijk aan de zijde van huurder ligt. In dat geval zou de huurder ernstig benadeeld worden. Daarom is ervoor gekozen de huurder het gebruik van het gehuurde te laten behouden totdat de rechter heeft geoordeeld.

De rechter moet onherroepelijk hebben beslist. Daarvan is sprake als de in het ongelijk gestelde huurder niet in hoger beroep (of cassatie gaat), dan wel er een uitspraak van de Hoge Raad is.

Om te voorkomen dat chicanerende huurders hun verhuurder in eindeloze, kansloze procedures betrekken, houdt de tweede zin van het eerste lid in dat als de rechter meent dat het verweer van de huurder kennelijk ongegrond is, het toewijzend vonnis uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. In dat geval is er een rechterlijke beslissing, maar wordt voorkomen dat de uitkomst van procedures bij hof en Hoge Raad (die pas na verloop van diverse jaren zullen oordelen) moeten worden afgewacht. Vgl. Ktr. Dordrecht 17 april 2008, JHV 2008, 158 (Spuihave/De Grote Griek): na renovatie zal de feitelijke situatie geheel veranderd zijn en huurder kan niet op de oude plek terugkeren. Evenzo kan de voorzieningenrechter (en in hoger beroep het hof) een te geven beslissing alsnog uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De kortgedingrechter heeft de beslissing van de bodemrechter in beginsel te respecteren, maar niet in alle gevallen. Met name als sprake is van nieuwe omstandigheden die aanleiding kunnen geven voor een andere belangenafweging, van misbruik van recht en het aan ontstaan van een noodsituatie zijn er mogelijk gronden voor afwijking. Vgl. Hof Arnhem 30 oktober 2012, WR 2013/20 (Fresenburgh/Hoog Catharijne).

Uit het tweede lid blijkt dat als de huurder niet instemt met de door de verhuurder gewenste beëindiging, de verhuurder het initiatief moet nemen tot een procedure. Daarmee wordt de positie van de huurder gewaarborgd. In de regel zal de verhuurder meer juridische kennis bezitten dan de huurder, en als gekozen zou zijn voor het systeem van de ontruimingsbescherming die de huurder moet inroepen (vgl. art. 7:230a BW), dan zouden onwetende huurders daarvan de dupe kunnen worden.

De wet houdt een zeswekentermijn in om de huurder de gelegenheid te geven (juridisch) advies in te winnen en te voorkomen dat hij al direct op kosten wordt gejaagd doordat de verhuurder de ene dag opzegt en de daarop volgende dag een gerechtelijke procedure start. Dat neemt niet weg dat als de huurder duidelijk maakt de opzegging niet te accepteren, de verhuurder niet zes weken hoeft te wachten. Hij loopt wel een proceskostenrisico voor het geval de huurder alsnog instemt, waardoor de procedure nodeloos werd. De wet geeft echter geen maximumtermijn waarbinnen de procedure moet worden gestart. Vgl. HR 12 juni 2009, NJ 2009, 272, TvHB 2009, 13, WR 2009, 71 (Aldi/Hendriks-Haaijer) en HR 25 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP4335, NJ 2011, 140, TvHB 2011/11, WR 2011/68 (Cicek/Saleh).

De huurder moet kunnen beoordelen of het zinvol is een procedure te starten. Zou de verhuurder gaandeweg andere gronden aan de beëindiging ten grondslag kunnen leggen, dan zou daarvan geen sprake zijn. Een in de opzegging vermelde grond kan wel nader worden ‘ingekleurd’. Vgl. HR 13 juni 2008, NJ 2008, 338, JHV 2008, 178, TvHB 2008, 17, WR 2008, 94, ECLI:NL:HR:2008:BC6116 (To/Wong). Verder geldt dat de opzeggingsbrief c.q. het exploot moet worden geplaatst in het licht van hetgeen vooraf is gegaan en de letterlijke tekst niet doorslaggevend is. Vgl. HR 1 november 2002, NJ 2004, 114 (Engelgeer/Engelgeer).

D: Jurisprudentie uitgebreid

de wet stelt geen termijn waarbinnen de verhuurder de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als bedoeld in het hier toepasselijke artikel 7:295 lid 2 BW dient in te stellen. Ook uit het stelsel van de wet valt niet af te leiden dat de opzegging van de huurovereenkomst haar werking verliest als deze vordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd. Zo ook HR 25 maart 2011, NJ 2011, 140, TvHB 2011, 11, WR 2011, 68, ECLI:NL:HR:2011:BP4335 (Cicek/Saleh) (met vervolg in Hof Amsterdam 20 december 2011, NJ 2012/206, ECLI:NL:GHAMS:2011:BV6467).

(…) strekt het bepaalde in artikel 7:294 BW (…) ertoe dat de huurder aan de hand van de in de opzegging vermelde grond(en) moet kunnen bepalen of hij in de opzegging wil berusten, dan wel het op een procedure wil laten aankomen. Het hof is kennelijk en niet onbegrijpelijk ervan uitgegaan dat de door de verhuurder in hoger beroep aangevoerde feiten en omstandigheden niet werden aangevoerd als een nieuwe grond voor opzegging, maar als gewijzigde feitelijke grondslag voor de voor de opzegging opgegeven, en ook in hoger beroep gehandhaafde grond, te weten dringende noodzaak om het verhuurde zelf in gebruik te nemen.

ingevolge artikel 7:295 lid 1 BW kan de beslissing tot beëindiging slechts uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard indien het verweer kennelijk ongegrond voorkomt.

de stelling dat de verhuurder die de huurovereenkomst heeft opgezegd – zonder dat verhuurder vervolgens een vordering tot beëindiging daarvan instelt ex artikel 7:295 lid 2 BW – diezelfde opzegging niet zou kunnen herroepen, vindt geen steun in het recht.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 295.

F: Literatuurverwijzing

• Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIa. Huur, Deventer: Kluwer 2007, nr. 267-268.
• Evers, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 103-105.
• Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 457-463.
• Kerpestein, G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2014, p. 550.