Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 297 (Huurrecht)

A: Inleiding

Stelt de rechter de verhuurder in het gelijk dan dient de (onder)huurder te vertrekken. Die zal in de regel (extra) kosten moeten maken. Bij de afweging van belangen kan de rechter oordelen dat het billijk is dat de verhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten moet betalen aan de (onder)huurder.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 297.

C: Kernproblematiek

Met het eindigen van de huurovereenkomst kan voor de verhuurder een groot belang zijn gemoeid en soms levert beëindiging ook een financieel voordeel op. In de regel zal de (onder)huurder die moet vertrekken kosten moeten maken. Dat kan onder het ondernemersrisico worden geschaard, maar de wetgever heeft het redelijk gevonden dat de verhuurder genoodzaakt kan worden een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te verschaffen. In welke gevallen en tot welke hoogte, is ter beoordeling aan de rechter, die alle omstandigheden van het geval in ogenschouw kan nemen. Vgl. HR 14 december 2007, NJ 2008, 11 (Van der Veer/Beter Wonen). De tekst noch de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:297 BW brengt mee dat de rechter, die in het algemeen een grote vrijheid heeft om de hem voorgelegde geschilpunten te beslissen in de volgorde die hem het meest aangewezen lijkt, is gehouden gelijktijdig te beslissen omtrent de vordering van de verhuurder tot huurbeëindiging en het verzoek van de huurder tot toekenning van verhuis- en inrichtingskosten.

De wetgever heeft het wenselijk geacht dat de rechter partijen niet met dit bedrag overvalt en heeft in lid 2 bepaald dat de rechter zijn voornemen om een dergelijk bedrag toe te wijzen ter kennis van partijen moet brengen en dat de verhuurder de bevoegdheid heeft om de beëindigingsvordering alsnog in te trekken. Gebeurt dit laatste, dan geeft de rechter blijkens lid 3 nog slechts een beslissing over de proceskosten.

De vergoeding kan worden toegekend aan zowel de huurder als aan de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd. Vaak is het de onderhuurder die de meeste gevolgen van de beëindiging ondervindt. Denk bijvoorbeeld aan een horecapand dat is verhuurd aan een bierbrouwer die het pand heeft onderverhuurd aan iemand die daarin een café of een restaurant exploiteert. Beëindiging van de huurovereenkomst zal laatstgenoemde het meest raken. Uiteraard dient de onderhuur wel met toestemming van de verhuurder te zijn geschied.

Een tegemoetkoming is mogelijk in alle gevallen van beëindiging van de huurovereenkomst ex artikel 7:296 BW. Bij de gronden ‘dringend eigen gebruik’ en ‘verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan’ ligt dat voor de hand en ook bij de grond ‘niet toestemmen in een redelijk aanbod’ valt dat voor te stellen. Echter, ook in geval van ‘slecht huurderschap’ kan de rechter een vergoeding toekennen, want de grond is de huurder niet altijd te verwijten; vgl. ziekte van de huurder waardoor de onderneming gesloten blijft of een onderhuurder die het slachtoffer wordt van het slecht huurderschap van zijn (onder)verhuurder (in welk geval de hoofdverhuurder het bedrag kan trachten terug te vorderen van zijn huurder; in een dergelijk geval kan de onderhuurder ook een procedure starten op grond van artikel 7:306 lid 2 BW).

De bepaling heeft slechts betrekking op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en heeft geen betrekking op een vergoeding van door de huurder gedane investeringen, door de huurder opgebouwde goodwill, door de huurder te maken kosten om de zaak in de oude toestand op te leveren (vgl. HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/Bruil)) of de ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder in verband met door de huurder aangebrachte verbeteringen (vgl. HR 4 november 1983, NJ 1984, 271 (Jonker/Buirma)). In dergelijke gevallen dient de weg van artikel 7:308 BW (vergoeding opgebouwde goodwill) of artikel 7:216 lid 3 BW (vergoeding ongerechtvaardigde verrijking) te worden ingeslagen.

De huurder zal de kosten aannemelijk moeten maken en dat geldt zeker als er sprake is van onderverhuur. Het is niet noodzakelijk een daartoe strekkende reconventionele ordering in te stellen (vgl. HR 19 oktober 2001, NJ 2002, 144 (WE/Bruil)). De rechter is echter vrij in het te bepalen bedrag en is niet verplicht de volledige te maken verhuis- en herinrichtingskosten toe te wijzen. Tal van factoren kunnen in de afweging worden betrokken; o.a. wie de inrichting heeft bekostigd, de mate van afschrijvingen, de staat van de inrichting, enzovoort. Ktr. Enschede 28 februari 2012, Prg. 2012, 106, ECLI:NL:RBALM:2012:BV7295 (Cafetaria Chaplin) betrof apparatuur die dertien jaar was gebruikt en inmiddels verouderd en volledig afgeschreven was. Evenzo is volgens Ktr. Utrecht 29 augustus 2012, WR 2013, 8 (Hoog Catharijne/Fresenburgh) dat geen volledige schadeloosstelling wordt gegeven niet in strijd met artikel 1 Eerste Protocol EVRM. Evenzo kan de rechter voorwaarden stellen. Vgl. Hof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, WR 2013, 74, TvHB 2013/12 (Kroon/Aldi):

1. de nieuwe locatie moet binnen zes maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst in gebruik worden genomen; daarna is er geen sprake meer van een verhuizing;
2. De nieuwe locatie moet zich binnen een straal van 10 kilometer vanaf het gehuurde bevinden. Indien de afstand ruimer is kan niet langer worden gezegd dat de nieuwe locatie dient als vervanging van het gehuurde.

D: Jurisprudentie uitgebreid

de tekst noch de totstandkomingsgeschiedenis van artikel 7:297 BW brengt mee dat de rechter, die in het algemeen een grote vrijheid heeft om de hem voorgelegde geschilpunten te beslissen in de volgorde die hem het meest aangewezen lijkt, is gehouden gelijktijdig te beslissen omtrent de vordering van de verhuurder tot huurbeëindiging en het verzoek van de huurder tot toekenning van verhuis- en inrichtingskosten.

deze tegemoetkoming kan niet mede omvatten een vergoeding wegens waardevermeerdering van het gehuurde (te weten: ongegronde verrijking van de verhuurder) die een gevolg is van door de huurder aangebrachte verbeteringen.

NS Stations heeft de huurovereenkomst met betrekking tot Grand Café La Gare du Sud in het Centraal Station van Eindhoven opgezegd, waarmee de huurder niet heeft ingestemd, en heeft vervolgens bij de kantonrechter een vordering ingesteld tot het vaststellen van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt. Aan deze vordering heeft NS Stations ten grondslag gelegd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik in het kader van de geplande verbouwing van het station en met name van de aanleg van een nieuwe reizigerstunnel. De zaak wordt aangehouden om de huurder in de gelegenheid te stellen het gehele, in zijn opdracht opgestelde rapport over te leggen waarmee hij onderbouwt dat hij verhuis- en herinrichtingskosten zal maken en om te laten reageren op wat NS Stations over die kosten heeft aangevoerd.

verhuurder zegt de huurovereenkomst met betrekking tot een in een winkelcentrum gelegen buurtcafé op. In de opzeggingsbrief staat dat de reden van de opzegging is gelegen in het feit dat op het gehuurde een andere bestemming is komen te liggen in verband met revitalisering van de wijk en het daarin gelegen winkelcentrum, dat het gehuurde wordt afgebroken en aldaar een parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en dat het gehuurde niet meer de oorspronkelijke bestemming terugkrijgt en dan ook niet langer als bedrijfsruimte kan worden verhuurd. Verhuurder vordert onder meer de vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen. De kantonrechter wijst de vordering toe (welke beslissing in appel stand houdt), onder toekenning van een tegemoetkoming van € 1.500 in de verhuiskosten van de huurder. Het hof kent alsnog een tegemoetkoming in de verhuiskosten van de huurder toe van € 7.500.

voor een tegemoetkoming in de verhuiskosten zal de voortzetting van de onderneming binnen een bepaalde termijn moeten plaatsvinden en binnen een bepaalde straal rond het gehuurde. Het hof ziet aanleiding de tegemoetkoming in de verhuiskosten voorwaardelijk toe te kennen, omdat op dit moment niet voldoende zeker is dat huurster haar in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in een andere bedrijfsruimte zal voortzetten. Het hof zal de termijn waarbinnen het bedrijf moet worden voortgezet stellen op zes maanden vanaf de dagtekening van dit arrest. Vanwege de specifieke formule van het bedrijf van huurster, zal ook bij verhuizing over een wat grotere afstand (in Amsterdam) nog steeds van hetzelfde bedrijf kunnen worden gesproken.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 297.

F: Literatuurverwijzing

• Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIa. Huur, Deventer: Kluwer 2007, nr. 282.
• Evers, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 157-160.
• Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 489-493.
• Kerpestein, G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2014, p. 585-594.
• Witte, D.H. de, Verhuis- en inrichtingskosten: een definitiestrijd met procesrechtelijke complicaties, TvHB 2012, p. 266-272.