Indien de oorspronkelijk duur van de overeenkomst krachtens artikel 292 lid 2 is verlengd en de verlengde overeenkomst niet tegen het einde van de in dat lid bedoelde tweede termijn is opgezegd, wordt de overeenkomst voortgezet voor onbepaalde tijd, tenzij uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen.
Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 300 (Huurrecht)
Commentaar is bijgewerkt tot 27-12-2016 door prof. mr. A.W. Jongbloed
Artikel 300 Tekst van de hele regeling
1.
2.
Wordt de overeenkomst krachtens lid 1 voor onbepaalde tijd voortgezet, dan kan zij door ieder van de partijen worden opgezegd. Wordt de overeenkomst voor bepaalde tijd voortgezet of is zij aangegaan voor een duur van tien jaar of langer, dan eindigt zij, in afwijking van artikel 228 lid 1, niet door het enkele verloop van de huurtijd, maar kan zij door ieder van de partijen tegen het einde van die huurtijd worden opgezegd.
3.
De opzegging moet voldoen aan de vereisten van de artikelen 293 leden 2 en 3 en van artikel 294. De artikelen 295 tot en met 299 zijn van overeenkomstige toepassing.
4.
Indien een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, is afgewezen, en uit de overeenkomst niet voortvloeit dat zij dan wordt voortgezet voor een bepaalde termijn tegen het einde waarvan zij opnieuw opgezegd kan worden, kan de overeenkomst slechts rechtsgeldig opnieuw opgezegd worden nadat een termijn van een jaar is verstreken nadat de afwijzing onherroepelijk is geworden. De rechter kan bij zijn afwijzende beslissing een langere termijn vaststellen.
A: Inleiding
Wat betreft wetsgeschiedenis en jurisprudentie tot heden bijgewerkt.
B: Wetstechnische informatie
Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 300.
C: Kernproblematiek
Zoals bekend gaat de wetgever in artikel 7:292 BW uit van een contractsduur van vijf jaar die met vijf jaar wordt verlengd. In deze bepaling wordt een regeling gegeven voor de periode na tien jaar. Zitten partijen stil omdat geen van beiden de wens tot beëindiging uit, dan loopt de overeenkomst in beginsel voor onbepaalde tijd door en geldt vervolgens een opzegtermijn van een jaar (vgl. artikel 7:293 lid 2 BW) die op elk gewenst moment kan ingaan. Dit is anders als uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde termijn overeenkomen. In de praktijk wordt in huurovereenkomsten vaak bepaald dat er sprake is van een verlenging met vijf jaar als niet tijdig is opgezegd. In dat geval kan slechts tegen het einde van de aldus ontstane nieuwe termijn worden opgezegd. Ook bestaat de mogelijkheid dat de overeenkomst voor langer dan tien jaar is aangegaan. In afwijking van artikel 7:228 BW eindigt de overeenkomst niet door het enkele tijdsverloop maar moet worden opgezegd, zo volgt uit lid 2.
In lid 3 worden de artikelen 7:293 leden 2 en 3 en 7:294-299 BW van overeenkomstige toepassing verklaard, zodat uniformering is bereikt met betrekking tot de opzegging en beëindiging na vijf en na tien jaar (of langer).
Opmerking verdient dat blijkens HR 14 februari 2014, NJ 2014, 397 (m.nt. Huydecoper), WR 2014, 58 (m.nt. Six-Hummel), ECLI:NL:HR:2014:338 (Alog/Ultimo) de in het arrest HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190, ECLI:NL:HR:2010:BL0683 (Herenhuis) voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf in casu niet geldt. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte gaat het met name om bedrijfseconomische belangen.
Is een beëindigingsvordering door de rechter afgewezen, dan geldt het bepaalde in lid 4, dat waarborgt dat de huurder niet op korte termijn met een nieuwe procedure wordt geconfronteerd: er geldt een opzegtermijn van een jaar of een langere door de rechter te bepalen termijn. Dit is slechts anders als de huurovereenkomst voor een periode korter dan een jaar is verlengd.
D: Jurisprudentie uitgebreid
HR 14 februari 2014, NJ 2014, 397 (m.nt. Huydecoper), WR 2014, 58 (m.nt. Six-Hummel), ECLI:NL:HR:2014:338 (Alog/Ultimo);de vraag of de in het arrest HR 26 maart 2010, NJ 2010, 190, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende. Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige — waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat — niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.
E: Jurisprudentie nieuw
Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 300.
F: Literatuurverwijzing
- Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. Bijzondere overeenkomsten. Deel 5-IIa. Huur, Deventer: Kluwer 2007, p. 292-293.
- Evers, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 96-97.
- Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 448-450.
- Kerpestein, G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2014, p. 518-519.