Commentaar op Wet op het overleg huurders verhuurder art. 3 (Huurrecht)

C.1: Informatierecht

De verhuurder moet de huurder, de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie op verzoek informeren over zijn beleid en beheer, voor zover dat:

1. rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden of wooncomplexen en woonomgeving daarvan;
2. van invloed is op de directe woon- en leefsituatie van de betrokken huurders en
3. voor hen van wezenlijk belang kan zijn.

Het is de enige bepaling in de wet waarin ook aan de individuele huurder een recht wordt toegekend, namelijk het recht om van zijn verhuurder informatie te vragen en te ontvangen over zaken die voor hem rechtstreeks van belang zijn. De verhuurder is niet verplicht om aan de huurder eigener beweging informatie te verstrekken, met hem overleg te voeren of aan hem advies te vragen over wijzigingen van zijn beleid of beheer.

Met de term ‘beheer’ wordt bedoeld, dat de informatie ook betrekking kan hebben op concrete zaken, zoals een renovatie of de verhuur van parkeerplaatsen.

In artikel 3 gaat het om informatie over het bestaande beleid en beheer van de verhuurder waar de huurder, huurdersorganisatie en de bewonerscommissie zelf om moeten vragen. Weigert de verhuurder de gevraagde informatie te verstrekken, dan kan de huurder, de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie zich op de voet van artikelen 8 en 8a tot de kantonrechter of de Huurcommissie wenden. De in lid 1 genoemde beperkingen moeten in samenhang met lid 2 worden gelezen. Het eerste lid geeft in grote lijnen een verplichting aan en het tweede lid bepaalt wat die verplichting in elk geval inhoudt.

De verhuurder hoeft informatie alleen te verstrekken aan de huurdersorganisatie of bewonerscommissie die het onderwerp rechtstreeks aangaat. Wanneer de informatie bijvoorbeeld een onderwerp van algemeen beleid betreft, dan hoeft alleen de huurdersorganisatie op instellingsniveau te worden geïnformeerd, en niet andere huurdersorganisaties of bewonerscommissies. Hof Amsterdam 14 februari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BX4220: “Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat Eigen Haard op grond van de Wohv niet was gehouden de Bewonerscommissie uit eigen beweging te informeren over de genoemde voorgenomen beleidswijziging en zij ook niet was gehouden de Bewonerscommissie in de gelegenheid te stellen daarover advies uit te brengen. Het gaat in dit geval om een algemeen beleidsvoornemen, zodat Eigen Haard kon volstaan met het overleg op instellingsniveau met Alert en het vragen van advies aan Alert.”

C.2: Onderwerpen waarover in elk geval informatie moet worden verstrekt

De informatieplicht omvat in ieder geval informatie over de in het tweede lid van artikel 3 genoemde gevallen. Deze opsomming is derhalve niet limitatief. In beginsel bestaat het recht op informatie ten aanzien van alle onderwerpen die voldoen aan de definitie van het eerste lid. Dat betekent dat informatie alleen hoeft te worden verstrekt voor zover het een onderwerp betreft dat rechtstreeks te maken heeft met de betrokken woongelegenheden daarvan en dat van invloed is op de directe woon- en leefsituatie van de betrokken huurders en bovendien voor hen van wezenlijk belang kan zijn. Daarmee wordt voorkomen, dat de verhuurder verplicht zou kunnen worden om over ieder aspect van zijn bedrijfsvoering, bijvoorbeeld zijn personeelsbeleid, informatie te verschaffen. Daarentegenkunnen verhuurder en huurdersorganisatie wel met elkaar afspreken dat over meer onderwerpen informatie wordt verschaft, en die afspraken kunnen verder gaan dan waartoe de wet verplicht.

Met ingang van 1 januari 2009 zijn een aantal nieuwe onderwerpen aan de lijst toegevoegd, zoals het voorstel tot een fusie, overeenkomsten over servicekosten en beheer van het verhuurde en de uitspraken van de klachtencommissie van de verhuurder. Behalve informatie over de samenstelling, kwaliteit en prijs van het servicekostenpakket zal de verhuurder ook informatie moeten geven over de daaronder liggende overeenkomsten die zij met derden heeft gesloten. Wat betreft de informatie over de uitspraken van de klachtencommissie is het niet de bedoeling dat de verhuurder nog eens de individuele klachten met de huurdersorganisatie bespreekt, maar betreft het eerder een bespreking van het jaarverslag van de klachtencommissie. Het onderwerp ‘voorstel tot een fusie’ is een enigszins vreemde eend in de bijt, omdat het geen onderwerp is dat past in de definitie van lid 1 van artikel 3. Overigens kan blijkens de wetsgeschiedenis de informatie over fusies pas van de verhuurder worden verlangd zodra sprake is van een concreet voornemen om te fuseren. Het geven van informatie in een vroegtijdig stadium kan immers het bedrijfsbelang van de verhuurder raken en het fusieproces verstoren (Kamerstukken I 2007/08, 30 856, nr. C, p. 8 (MvA)).

C.3: Het bedrijfsbelang van de verhuurder

Het derde lid biedt de verhuurder de mogelijkheid zich te beroepen op zijn bedrijfsbelang om bepaalde informatie niet aan de huurdersorganisatie ter beschikking te stellen, ook al acht de huurdersorganisatie de beschikbaarheid van deze informatie noodzakelijk. Denk bijvoorbeeld aan het verstrekken van een gedetailleerde onderhoudsbegroting, terwijl de werkzaamheden nog moeten worden aanbesteed. Wanneer de huurdersorganisatie de informatie toch wenst te ontvangen, kan zij zich tot de kantonrechter of de huurcommissie wenden. De kantonrechter of huurcommissie zal in zo’n geval een belangenafweging moeten maken waarbij de redelijkheid en billijkheid een rol kunnen spelen.

De kantonrechter toetst of de verhuurder zich bij zijn weigering informatie te verstrekken terecht beroept op zijn bedrijfsbelang. De verhuurder mag de gevraagde informatie weigeren, mits hij dat motiveert vanuit het bedrijfsbelang en die motivering op een zorgvuldige manier plaatsvindt (Ktr. Beetsterzwaag 25 januari 2000, WR 2000, 49).

In de Eerste Kamer is met name de informatie over een voorstel tot fusie aan de orde geweest. Daar is onder meer naar voren gebracht, dat het hier bij uitstek een bedrijfsaangelegenheid betreft die naar zijn aard zeer gevoelig en zeer kwetsbaar kan zijn voor ontijdige berichtgeving. De minister heeft geantwoord, dat in een situatie van een voorgenomen fusie het zo is, dat de verhuurder het moment bepaalt waarop de informatie wordt verstrekt. De verhuurder moet immers de afweging maken of deze informatie wel of niet strijdig is met het bedrijfsbelang.

C.4: Uitwerking informatieplicht

Met betrekking tot de thema's ‘het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving’ (ook wel strategisch voorraadbeheer genoemd) en ‘het beleid inzake huurprijzen’ gelden nadere voorschriften. De informatie over het beleid betreffende het strategisch voorraadbeheer en het huurprijsbeleid moet betrekking hebben op een periode van een jaar vanaf het moment dat de informatie wordt verstrekt. Daarnaast moet de verhuurder een indicatie geven over de ontwikkelingen met betrekking tot deze onderwerpen op de langere termijn (de zogeheten meerjarenplanning). Zo is het huurprijs- en renovatiebeleid doorgaans gebaseerd op het langetermijnbeleid.