Dubbele bemiddelingskosten


Op de valreep van 2015 is een wetswijziging ondertekend door de Koning, die houdt dat artikel 417, lid 4 en artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek aangepast worden. Reden is het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten bij woningverhuur of -koop. Het is gepubliceerd in het Staatsblad 2016, nr. 20 op 13 januari 2016 (zie Stb-2016-20).

Inhoud

Artikel 417, vierde lid, tweede zin, komt te luiden: Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd. Aan artikel 427 wordt een zin toegevoegd, luidende: ‘De artikelen 417 en 418 zijn mede van overeenkomstige toepassing, indien de tussenpersoon geen recht op loon heeft.’ Op 29 december 2015 vond de publicatie plaats over het referendabel zijn van dit besluit in het Staatscourant 2015 onder nr. 49135 (zie Stcrt-2015-49135).

Parlementaire geschiedenis

De Tweede Kamer is zonder veel discussie in het najaar van 2015 akkoord gegaan met het voorstel tot deze wetswijziging. Het wetsvoorstel is een reparatie c.q. verduidelijking van een al langer bestaande wet.  Aanleiding waren telkens terugkerende berichten over kosten die huurders en kopers moesten betalen voor bemiddeling door tussenpersonen, terwijl de opdrachtgever ook al een vergoeding gaf voor die kosten: dubbele bemiddelingskosten. Dat is in strijd met de wet die al sinds 4 juli 1990 bestaat (zie 7:417 BW). Ingeschat wordt dat het bij dubbele bemiddelingskosten jaarlijks om een bedrag van rond de 63 miljoen gaat.

Onduidelijk was wat onder bemiddelingskosten moest worden verstaan en wie die zou moeten betalen: de verhuurder/verkoper of de koper/huurder. In de toelichting staat dat onder de kosten van de bemiddeling die aan een opdrachtgever als onderdeel van het loon in rekening kunnen worden gebracht alle kosten vallen die in het kader van de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst door de bemiddelaar zijn gemaakt. Daarbij doet het er niet toe hoe die kosten worden omschreven. Onder die kosten vallen onder meer de kosten van het zoeken van geschikte woningen in opdracht van een potentiële huurder, het zoeken van gegadigden voor een woning in opdracht van de eigenaar die deze woning wil verhuren, het inwinnen en geven van informatie betreffende die woningen, het bezichtigen van die woningen met de woningzoekende, het onderhandelen over de huurprijs en verdere contractvoorwaarden, het opstellen en aan beide partijen verschaffen van de huurovereenkomst en het voorlichten van partijen over de betekenis van de contractvoorwaarden met het oog op de ondertekening. Er wordt vanuit gegaan dat plaatsing van een te huren of te kopen woning op een website van een bemiddelaar een opdracht tot bemiddeling inhoudt, dus waarvoor de aanbieder moet betalen.

De heersende praktijk van veel verhuurmakelaars was dus anders dan de wet voorschreef. Er blijkt ook veel onbekendheid met de al langer bestaande wetsartikelen. Daarom is gekozen voor een verduidelijking van de desbetreffende wetsartikelen met daarbij de toevoeging dat de bemiddeling van onzelfstandige eenheden c.q. uitdrukkelijk nu ook onder die regels vallen. Mocht een bemiddelaar toch dubbele bemiddelingskosten vragen, dan staat de huurder of koper de weg open naar de rechter. Mocht daarbij sprake zijn van oneerlijke handelspraktijken, dan is de ACM bevoegd dat te onderzoeken. De huurder kan met zijn klacht bij ConsuWijzer – het informatieloket van de ACM – terecht, die de signalen doorspeelt naar de ACM. De ACM heeft in 2013–2014 een verkennend onderzoek gedaan naar de huurbemiddelingskosten. In haar onderzoek heeft de ACM aangegeven dat artikel 7:417 lid 4 een overtreding van de regels over oneerlijke handelspraktijken kan opleveren wegens strijdigheid met de vereisten van professionele toewijding, wat af zal hangen van de concrete situatie. Ook mogen geen inschrijfkosten door de bemiddelaar worden gevraagd.

Vraag is of een bemiddelaar nooit kosten in rekening mag brengen bij de huurder. Dat kan wel, maar dat gaat het om werkzaamheden die niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken hebben. Bijvoorbeeld: een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. Te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling.

In oktober 2015 vergaderde de Tweede Kamer over het wetsvoorstel en dat leidde tot een goedkeurend besluit. Daarna heeft de Eerste Kamer zich erover gebogen, die in december 2015 akkoord ging met het voorstel.

Bekendmaking aangescherpte regels

Omdat het vragen van dubbele bemiddelingskosten een breed voorkomend verschijnsel is, zal regering zal via haar informatiekanaal www.rijksoverheid.nl verhuurders, huurders en bemiddelaars informeren over het verbod van tweezijdige bemiddelingskosten en op het recht om ten onrechte in rekening gebrachte kosten als onverschuldigd betaald terug te vorderen. Op de sites van de Woonbond en de NVM staat informatie te vinden over het terugvorderen van ten onrechte betaalde bemiddelingskosten, inclusief een voorbeeld voor een terugvorderingsbrief. Ook via Consuwijzer wordt informatie over dit onderwerp gegeven.

Verwijzing naar wet- en regelgeving
Art. 7:417 en 427 BW

Verwijzing naar Europese regelgeving
Richtlijn 2005/29/EG betreffende oneerlijke handelspraktijken 

(Bron: Staatsblad 2016, nr. 20 op 13 januari 2016)

Verder lezen
Terug naar overzicht