ECLI:NL:GHAMS:2017:1874 Gerechtshof Amsterdam , 16-05-2017 / 200.191.704/01

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.191.704/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 4313986 CV EXPL 15-19046

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2017 (bij vervroeging)

inzake


[appellante]
,

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. H.J. Vissers te Amsterdam,

tegen

STICHTING YMERE,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.N.E. Visser te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en Ymere genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 10 mei 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 16 februari 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen haar als eiseres en Ymere als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak op 21 maart 2017 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Ter zitting zijn door respectievelijk namens partijen inlichtingen verstrekt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en -uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Ymere heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten, aangevuld met andere feiten die als gesteld en niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, zijn de volgende.

2.1

Sinds 14 augustus 2009 huurt [appellante] van Ymere de woning aan de [adres 1] . Dit is een tweekamerwoning van circa 47 m2, gelegen op de derde etage, met balkon. De huurprijs bedraagt € 496,87 bruto per maand.

2.2

Op 18 november 2011 heeft [appellante] bij Ymere melding gemaakt van overlast

die zij ondervindt van het door haar buren, toen huurders van Ymere, aangelegde dakterras en de aanleg en het gebruik van een trap naar dat dakterras.

2.3

Bij e-mail van 28 december 2011 heeft [A] , consulent gebiedsbeheer bij

Ymere, bevestigd dat Ymere bereid was aan [appellante] buiten Woningnet om een andere woning aan te bieden, omdat [appellante] een woning zou achterlaten die bestemd is voor de verkoop. Over de situatie met het dakterras van de buren staat in de e-mail dat dit begin januari verder kon worden uitgezocht.

2.4

Ymere heeft begin 2012 aan de buren met het dakterras de door hen gehuurde

woning verkocht.

2.5

In een e-mail van [B] , consulent gebiedsbeheer van Ymere, van 9 augustus 2012 heeft Ymere aan [appellante] bericht dat het aanbod voor een andere

woonruimte nog steeds stond, maar dat het bij verkoopcomplexen een kwestie is van

graag of niet, zodat huurverlaging niet aan de orde was. Over het dakterras is medegedeeld dat in de koopakte met de buren is opgenomen dat Ymere toestemming gaf voor het plaatsen van een dakterras en dat nog wel vergunning van de gemeente was vereist. Volgens Ymere was het dakterras er al en omdat dit altijd was gedoogd en de woning in de verkoop ging, is er geen actie ondernomen.

2.6

Ymere heeft vervolgens enkele woningen aangeboden aan [appellante] , die [appellante]

niet heeft geaccepteerd, omdat zij niet wenste te verhuizen maar meende dat

de trap diende te worden verwijderd en de buren hun overlastgevende gedrag

dienden te staken.

2.7

Op 26 april 2013 heeft een gesprek plaats gevonden tussen [appellante] en [C] , een medewerker van Ymere. Een e-mail van diezelfde dag van [C] aan [appellante] houdt het volgende in:

Zojuist hebben wij een prettig gesprek met elkaar gevoerd. Wij hebben het verleden dat u heeft met diverse medewerkers van Ymere afgesloten en u gaat mij het woonwensenformulier binnenkort toezenden. We kijken alleen nog vooruit is de afspraak.

U heeft al aangegeven geen haast te hebben en ik zal uw woonwensen met u doornemen op haalbaarheid en mogelijkheden.

2.8

Op 3 mei 2013 heeft [appellante] een e-mail gestuurd aan [C] over haar woonwensen. Zij heeft haar woonwensen aldus geformuleerd:

(…) de enige wens is meer opp. of de mog. zelf iets te kunnen laten aanbouwen/renoveren, om evt. nog met een kind te kunnen starten.

- [wijk 1] , voorkeur bgg, maisonette.

- [wijk 2] , bgg.

- buitenruimte, liefst tuin, met zon.

- veilige buurt/mooi uitzicht, zoals nu.

- huur max 600, maar dat is afh. v.d. mogelijkheden. Als ik tot 200 euro meer moet betalen moet dat wel de moeite waard zijn t.o.v. mijn huidige situatie.

2.9

Naar aanleiding van voornoemde mail van [appellante] van 3 mei 2013 heeft Ymere bij e-mail van [C] van 7 mei 2013 gereageerd met het volgende e-mail bericht:

Bedankt voor uw woonwensen. Ik ga ermee aan de slag en wetende dat u geen

haast heeft ga ik kijken wat er op onze weg komt.

2.10

Bij e-mails van 27 september 2013, 7 november 2013 en 29 november 2013 heeft Ymere medegedeeld geen woningen te hebben gevonden die voldeden aan

de woonwensen van [appellante] .

2.11

Bij brief van 25 april 2014 heeft Ymere [appellante] laten weten dat zij haar in de loop der jaren verschillende woningen heeft aangeboden en medegedeeld

nog eenmaal een woning aan [appellante] te zullen aanbieden, te weten de woning aan de

[adres 2] , met de mededeling dat zij geen verdere woningen meer zou aanbieden als [appellante] deze woning zou weigeren.

2.12

[appellante] kon de hiervoor bedoelde woning op 2 mei 2014 bezichtigen. Toen zij op het opgegeven adres arriveerde bleek het adres niet juist. Later is gebleken dat Ymere een onjuist adres had genoemd. Het betrof in werkelijkheid [adres 3] . De woning op de [adres 3] heeft [appellante] niet geaccepteerd.

2.13

In de periode tussen mei 2014 en begin 2015 heeft Ymere nog een zestal

woningen aangeboden aan [appellante] . [appellante] heeft geen van deze woningen

geaccepteerd.

2.14

Bij brief van 3 november 2014 heeft de advocaat van [appellante] haar woonwensen, nader gespecificeerd waar het betreft de oppervlakte van de woning, de buitenruimte en het soort buurt, nogmaals toegezonden aan Ymere.

2.15

Bij vonnis van 18 maart 2015 heeft de kantonrechter te Amsterdam in de door

[appellante] aangespannen voorlopigevoorzieningenprocedure (3861590 KK

EXPL 15-204) de vordering van [appellante] om Ymere ertoe te veroordelen, op straffe van een dwangsom, aan haar een woning aan te bieden conform haar woonwensen, afgewezen. [appellante] is in de kosten van het geding veroordeeld.

3 Beoordeling

3.1

In dit geding vordert [appellante] , samengevat, dat Ymere wordt bevolen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om [appellante] een woning aan te bieden die voldoet aan de wensen zoals geformuleerd in de e-mail van 3 november 2014, althans aan de woonwensen zoals geformuleerd in de e-mail van 3 mei 2013, althans dat Ymere wordt bevolen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om binnen drie maanden na de uitspraak aan [appellante] een woning aan te bieden waarmee zij wooncarrière maakt ten opzichte van haar huidige woning, met veroordeling van Ymere in de gedingkosten.

3.2

Ymere heeft de vorderingen van [appellante] weersproken. Zij meent dat zij met de aanbieding van 14 woningen in de periode vanaf november 2011 aan haar verplichtingen jegens [appellante] heeft voldaan. De kantonrechter heeft Ymere in dat standpunt gevolgd en de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar verwezen in de proceskosten.

3.3

Grief 1 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte de aanbiedingen die zijn gedaan in de periode vóór april 2013 heeft meegewogen.

3.4

Welke gewicht de kantonrechter heeft toegekend aan die eerder aanbiedingen wordt uit het vonnis niet helemaal duidelijk. De kantonrechter heeft enerzijds vastgesteld dat de in de eerdere periode aangeboden woningen door [appellante] zijn afgewezen omdat zij toen nog niet de wens had te verhuizen, uit welke redengeving logischerwijs voortvloeit dat [appellante] aan haar vorderingen niet ten grondslag heeft gelegd dat Ymere in de periode vóór april 2013 niet aan haar verplichtingen zou hebben voldaan. De kantonrechter overweegt echter anderzijds ook dat Ymere in de periode vóór april 2013 aan haar toezegging woningen aan te bieden heeft voldaan. Omdat, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, [appellante] aan het gesprek in april 2013 in redelijkheid de verwachting mocht ontlenen dat Ymere zich in de periode daarná zou inspannen om haar woningen aan te bieden die pasten bij haar woonwensen, zijn de aanbiedingen in de periode vóór april 2013 voor de beoordeling van de vorderingen van [appellante] niet relevant. In zoverre is de grief terecht voorgedragen.

3.5

In de periode vanaf april 2013 tot en met december 2014 heeft Ymere (eveneens) zeven woningen aan [appellante] aangeboden, die zij alle heeft afgewezen. De in dit geding te beantwoorden vraag is dan of Ymere met deze aanbiedingen heeft voldaan aan de op haar rustende verplichtingen.

3.6

Met grief 2 betoogt [appellante] dat de kantonrechter de aard en de inhoud van de op Ymere rustende verplichtingen heeft miskend. [appellante] meent dat op Ymere een verzwaarde inspanningsverplichting rustte om haar geschikte woningen aan te bieden, omdat [appellante] zich van haar kant ertoe had verplicht haar klachten over en bestuursrechtelijk bezwaar tegen het dakterras van de buren in te trekken, een voorwaarde die Ymere volgens haar nooit had mogen stellen, omdat een huurder niet kan worden verplicht een gebrek aan het gehuurde te accepteren.

3.7

Dat de toezegging van Ymere om aan [appellante] woningen aan te bieden is gedaan als “tegenprestatie” voor de toezegging van [appellante] om haar klachten over en bezwaar tegen het dakterras in te trekken, is niet komen vast te staan en ook niet voldoende specifiek door [appellante] te bewijzen aangeboden. Uit de e-mails van 28 december 2011 en 26 april 2013 komt het beeld naar voren dat Ymere met haar toezegging twee vliegen in één klap probeerde te slaan: enerzijds de door [appellante] geuite klachten uit de weg ruimen en anderzijds een verkoopwoning leeg krijgen. Dat het dakterras en de trap ernaartoe, die beide reeds aanwezig waren toen [appellante] haar woning huurde, een gebrek opleveren is ook bepaald niet evident, in welk verband de vraag of de (voorzitter van de) Vereniging van Eigenaars ten onrechte toestemming voor een en ander heeft verleend, niet ter zake doet. Al met al ziet het hof geen gronden voor het aannemen van een verzwaarde inspanningsverplichting aan de zijde van Ymere. Dit laat overigens onverlet dat Ymere haar toezegging op een behoorlijke manier moest nakomen. Grief 2 faalt.

3.8

Met de kantonrechter in het bestreden vonnis is het hof van oordeel dat na april 2013 op Ymere een inspanningsverbintenis rustte en dat die inspanningsverbintenis niet inhield dat zij [appellante] woningen diende aan te bieden die aan al haar eisen voldeden, maar wel dat zij haar woningen diende aan te bieden die in ieder geval gedeeltelijk aan die eisen voldeden. Daaraan kan nog worden toegevoegd dat Ymere heeft erkend dat aan [appellante] is toegezegd dat zij met de aangeboden woningen een “wooncarrière” zou kunnen maken. Dit betekent, zo begrijpt het hof, dat de aangeboden woningen per saldo als een vooruitgang (in grootte, ligging of anderszins) zouden moeten kunnen worden beschouwd. Voorts hield de afspraak niet in dat Ymere verplicht was alle vrijkomende woningen die aan de wensen van [appellante] zouden voldoen, aan haar aan te bieden. Het stond Ymere vrij in dezen een afweging te maken tussen de belangen van [appellante] enerzijds en die van andere aspirant-huurders en haar eigen bedrijfseconomische belang anderzijds. Het gaat dus in dit geding niet om de geschiktheid van huurwoningen die niet aan [appellante] zijn aangeboden, maar om de vraag of de aanbiedingen die Ymere wel heeft gedaan - in aanmerking genomen dat die aangeboden woningen per saldo als een vooruitgang zouden moeten kunnen worden beschouwd - voldoende waren in kwaliteit en kwantiteit.

3.9

In het eerste jaar na april 2013 heeft Ymere aan [appellante] geen enkele woning aangeboden, naar Ymere stelt omdat er geen woningen beschikbaar kwamen die aan de eisen van [appellante] voldeden. Met grief 3 betoogt [appellante] dat Ymere aldus is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Het hof acht aannemelijk dat Ymere in de desbetreffende periode, vanwege de mededeling van [appellante] dat zij geen haast had om te verhuizen (zie de e-mail van 26 april 2013), een vrij strenge selectie heeft toegepast ten aanzien van de beschikbaar gekomen woningen. Nadat [appellante] bij Ymere aan de bel had getrokken, heeft Ymere [appellante] in de daarop volgende periode wel zeven aanbiedingen gedaan. Daarmee heeft zij haar eerdere nalaten goedgemaakt, waarbij opmerking verdient dat niet is gesteld of gebleken dat Ymere in de daaraan voorafgegane periode door [appellante] op rechtsgeldige wijze in gebreke is gesteld. Grief 3 is tevergeefs voorgedragen.

3.10

De grieven 4 en 6 hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat de aanbiedingen die Ymere in de periode van april tot oktober 2014 en van oktober 2014 tot en met december 2014 heeft gedaan, toereikend zijn. [appellante] voert aan dat te weinig aanbiedingen zijn gedaan (in eerstgenoemde periode slechts twee) en dat de aangeboden woningen niet aan haar eisen voldeden.

3.11.1

In mei 2014 heeft Ymere de woning aan de [adres 3] aangeboden, een benedenwoning met buitenruimte, die iets groter was dan haar huidige woning. [appellante] heeft deze woning zonder bezichtiging geweigerd. In september 2014 weigerde zij een aangeboden benedenwoning aan het [adres 4] met buitenruimte, die iets kleiner was dan haar huidige woning. Beide aangeboden woningen hadden een berging. Zij voldeden naar het oordeel van het hof aan een aantal van de eisen van [appellante] , waaronder de eis dat [appellante] daarmee een wooncarrière kon maken. Het waren dan ook passende aanbiedingen, waaraan niet afdoet dat [appellante] de aanbiedingen niet aantrekkelijk (genoeg) vond. Dat op het [adres 4] een actuele overlastsituatie speelde, heeft [appellante] niet bewezen of concreet te bewijzen aangeboden.

3.11.2

In november 2014 heeft Ymere vervolgens drie andere woningen aangeboden ( [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] ). De tussenliggende periode acht het hof niet ontoelaatbaar lang. Deze drie woningen waren alle aanzienlijk groter dan de huidige woning van [appellante] , twee ervan hadden een balkon en waren gelegen op de eerste etage. De derde lag, net als de huidige woning van [appellante] , op de derde etage. De woningen hadden alle een berging en waren alle gelegen in het centrum van Amsterdam. Ook deze aanbiedingen acht het hof passend in de hiervoor (onder 3.8) bedoelde zin. De omstandigheid dat het alle drie bovenwoningen waren staat aan die conclusie niet in de weg, omdat [appellante] geen aanspraak had op een benedenwoning, al ging haar voorkeur daarnaar uit.

3.11.3

Eveneens in november 2014 heeft Ymere nog een woning op de eerste etage aan de [adres 8] aangeboden, derhalve eveneens in het centrum van Amsterdam, die groter was dan de huidige woning van [appellante] en de beschikking had over een gemeenschappelijk dakterras van 20 m2 en een berging. Ook met deze woning kon [appellante] naar het oordeel van het hof een wooncarrière maken.

3.11.4

Ten slotte bood Ymere in december 2014 nog een woning aan die iets kleiner was dan de huidige woning van [appellante] , was gelegen op de eerste verdieping aan de [adres 9] , een balkon had en een berging. Ook dit acht het hof een aanbod dat in voldoende mate aansloot op de woonwensen van [appellante] als hiervoor (onder 3.8) bedoeld.

3.12

Hetgeen hiervoor over de door Ymere in de periode van april 2014 tot en met december 2014 gedane aanbiedingen is overwogen, leidt tot de slotsom dat het hof met de kantonrechter van oordeel is dat die aanbiedingen toereikend zijn. Tot het doen van nog meer of andere aanbiedingen was Ymere niet gehouden. De grieven 4 en 6 slagen niet.

3.13

Grief 5 houdt in dat de kantonrechter ten onrechte geen aandacht heeft besteed aan het feit dat de verstoorde relatie tussen partijen is te wijten aan Ymere. Zij wijst in dit verband op een gesprek dat heeft plaatsgevonden op 31 juli 2014 naar aanleiding van de onvrede die [appellante] uitte over de brief van 23 juli 2014, waarin Ymere aankondigde haar pogingen een woning voor [appellante] te vinden zou staken. [appellante] stelt dat dat gesprek uit de hand is gelopen, ten bewijze waarvan zij een transcriptie van het gesprek heeft overgelegd.

3.14

Aan [appellante] moet worden toegegeven dat zowel de brief van 23 juli 2014, gestuurd op het moment dat Ymere gerekend vanaf april 2013 nog maar één woning had aangeboden, als de wijze waarop het gesprek op 31 juli 2014 is gevoerd, niet de schoonheidsprijs verdient. Van een woningcorporatie mag een professionelere omgang met huurders worden verwacht, ook wanneer deze lastig zijn, zoals Ymere [appellante] aanduidt. Dat kan echter geen verandering brengen in de conclusie dat Ymere heeft voldaan aan haar toezegging aan [appellante] (een voldoende aantal) passende woningen aan te bieden. Daarop strandt deze grief.

3.15

Met grief 7 voert [appellante] ten slotte aan dat Ymere tijdens de onderhavige procedure oneigenlijke druk op haar heeft uitgeoefend door haar bij brief van 15 december 2015 te dreigen met gerechtelijke stappen op grond van slecht huurderschap wanneer zij zou doorgaan met het uiten van beschuldigingen over medewerkers van Ymere, met de kennelijke bedoeling haar te doen afzien van haar vordering tot nakoming van de toezegging.

3.16

Ook deze grief mist doel. De sommatie in de brief van 15 december 2015 aan [appellante] om eventuele beschuldigingen van medewerkers van Ymere nog slechts te uiten door deze te richten tot de daartoe aangewezen instanties en haar twitter-account waarin de naam Ymere voorkomt te sluiten of te hernoemen, alsmede de aankondiging van juridische stappen bij herhaling van de beschuldigingen, zijn niet te beschouwen als de uitoefening van oneigenlijke druk met betrekking tot de onderhavige procedure. De beschuldigingen die door [appellante] zouden zijn gedaan en die zij volgens Ymere nog slechts via de daartoe aangewezen instanties zou mogen uiten, hebben met de toezegging van Ymere tot het aanbieden van een andere woning immers niets uit te staan. De brief kan dan ook niet leiden tot een ander oordeel dan hiervoor reeds is gegeven, wat ook zij van de juistheid van de stelling van Ymere dat [appellante] zich publiekelijk grievend en lasterlijk over medewerkers van Ymere heeft uitgelaten.

3.17

De grieven kunnen niet leiden tot vernietiging van het bestreden vonnis. Het bestreden vonnis zal dan ook worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellante] worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Ymere begroot op € 718,= aan verschotten en € 2.682,= voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, L.A.J. Dun en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2017.

Verder lezen