ECLI:NL:GHARL:2014:4852 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 17-06-2014 / 200.134.445

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het beroepschrift, ingekomen op 30 september 2013,

- de brief van 30 september 2013 van de griffier van het hof, waarbij Gemeente Nijmegen in staat is gesteld om uiterlijk op 11 november 2013 een verweerschrift in te dienen,

- het proces-verbaal van de openbare mondelinge behandeling van 16 december 2013, waar SMD is verschenen bij haar voorzitter, de heer [naam voorzitter], bijgestaan door mr. Coppens voornoemd, en Gemeente Nijmegen bij haar medewerker, de heer[naam medewerker], bijgestaan door de advocaat mr. C.W.J. Raaimakers. Gemeente Nijmegen heeft ter zitting verweer gevoerd tegen het beroepschrift.

Na afloop van de mondelinge behandeling heeft het hof bepaald dat het een beschikking zal geven.

Het gaat in deze zaak om een tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot gedeeltes van het bedrijfspand aan de [adres] in Nijmegen (hierna: het pand). Het grootste deel van dat pand was tot januari 2013 in gebruik bij de publiekrechtelijke rechtspersoon WNO-Bedrijven - hierna te noemen bij haar handelsnaam [handelsnaam]. Partijen in de onderhavige procedure zijn schriftelijk met elkaar overeengekomen dat Gemeente Nijmegen per 4 juli 2011 twee ruimtes van het pand, die niet bij [handelsnaam] in gebruik waren, aan SMD zou verhuren (productie 1 bij de verweerschrift in eerste aanleg). Het gaat daarbij om minder dan 3% van de oppervlakte van het gehele pand.

Gemeente Nijmegen heeft aanspraak gemaakt op ontruiming van het pand op 31 december 2012, maar SMD is na die datum tot 1 november 2013 gebruik blijven maken van de eerder aan haar verhuurde ruimtes in het pand en heeft de huurovereenkomst tegen 1 november 2013 opgezegd. In de onderhavige zaak staat ter discussie wanneer die overeenkomst is geëindigd. De zaak is in eerste aanleg aanhangig gemaakt doordat SMD bij de kantonrechter een verzoekschrift ex artikel 7:230a BW heeft ingediend tot verlenging van de ontruimingstermijn. Haar primaire standpunt is dat zij niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar verzoek omdat de huurovereenkomst tot 1 november 2013 liep. Gemeente Nijmegen heeft daartegen verweer gevoerd en een tegenverzoek ingediend om SMD te veroordelen tot betaling van vergoedingen voor het gebruik van de ruimtes in het pand gedurende de periode van 1 januari 2013 tot 1 november 2013 en voor energieleveranties.

Bij tussenbeschikking van 31 mei 2013 heeft de kantonrechter SMD toegelaten tot bewijs van haar stelling dat de huurovereenkomst is verlengd tot 1 november 2013. In zijn eindbeschikking heeft de kantonrechter in conventie geoordeeld dat het bewijs niet is geleverd en dat de huurovereenkomst op 31 december 2012 is geëindigd, waarbij hij het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn deels heeft toegewezen door de ontruimingsdatum op 30 september 2013 te bepalen, alles met veroordeling van SMD in de proceskosten. In reconventie heeft de kantonrechter beslist dat de behandeling van het tegenverzoek volgens de regels van de dagvaardingprocedure zal worden voortgezet. Het hoger beroep van SMD betreft de beslissingen in conventie. De door SMD daartegen aangevoerde grief heeft betrekking op het oordeel in de bestreden beschikking dat de huur op 31 december 2012 is geëindigd.

De vraag of de huurovereenkomst al was geëindigd toen SMD haar oorspronkelijke verzoek indiende valt buiten het toepassingsgebied van artikel 7:230a BW. Dit betekent dat de uitsluiting van hoger beroep in lid 8 van dat wetsartikel er niet aan in de weg staat dat het hof die vraag inhoudelijk beoordeelt (zie ECLI:NL:HR:2000:AA6528 wat betreft het appèlverbod van artikel 28g lid 2 van de toenmalige Huurwet). In zoverre is SMD dus ontvankelijk in haar hoger beroep.

SMD moet volgens Gemeente Nijmegen niet-ontvankelijk worden verklaard en in de volledige proceskosten worden veroordeeld omdat SMD geen belang meer heeft bij haar oorspronkelijke verzoek: zij heeft het gebouw inmiddels verlaten. Daarom maakt SMD misbruik van recht door de procedure voort te zetten en door Gemeente Nijmegen op hogere kosten te jagen door te verzoeken om pleidooi.

Het hof verwerpt het beroep op niet-ontvankelijkheid. SMD heeft alleen al vanwege de veroordeling in de kosten van de eerste aanleg voldoende belang om door te procederen. Er bestaat ook al geen reden om haar het, immers in beginsel aan haar toekomende recht om haar standpunt mondeling toe te (laten) lichten door middel van een pleidooi te ontzeggen of om het aanvragen van pleidooi aan te merken als misbruik van procesrecht.

Het einde van de huurovereenkomst zou volgens de tekst van artikel 3 van het huurcontract op 31 december 2011 een feit zijn, tenzij partijen op zijn laatst op 15 december 2011 met elkaar overeenstemming zouden bereiken over verlenging per 1 januari 2012. In geval van verlenging zou volgens dezelfde tekst verhuur tot 1 november 2013 mogelijk zijn. Vast staat dat partijen pas op 18 januari 2012 een verlenging met elkaar zijn overeengekomen. Volgens Gemeente Nijmegen heeft het feit dat die overeenstemming niet vóór 16 december 2011 was bereikt tot gevolg dat de huur niet geldig is verlengd. Dit verweer komt hier door de devolutieve werking aan de orde nu hierna blijkt dat grief 1 gegrond is.

Partijen zijn het er over eens dat SMD ook vanaf 1 januari 2012 ruimtes in het pand op basis van een overeenkomst in gebruik heeft gehad en dat voor dat gebruik een vergoeding aan Gemeente Nijmegen is betaald (zie bijvoorbeeld § 16 van het verweerschrift in eerste aanleg en § 27 van het verweerschrift in hoger beroep). Gelet hierop was er voldaan aan de definitie van artikel 7:201 BW: er was dus bij SMD sprake van gebruik van ruimtes in het pand op basis van een huurovereenkomst. Dit is niet anders indien een ander de huurprijs heeft betaald.

De hierna te beantwoorden vraag is of het huurcontract inhoudt dat de einddatum 1 november 2013 zou zijn, zoals SMD heeft gesteld, dan wel dat de huur (in elk geval) zou eindigen op de datum waarop [handelsnaam] het pand zou verlaten, zoals Gemeente Nijmegen heeft gesteld.

In het algemeen geldt dat de uitleg van een schriftelijke overeenkomst, zoals het huurcontract, niet plaats moet vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld, maar in praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen hebben, gelezen in de context van dat geschrift als geheel in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer, daarbij normaal gesproken vaak wel van groot belang (ECLI: NL:HR:2004:AO1427, DSM - Fox). In het onderhavige geval bestaat geen reden om af te wijken van deze hoofdregel.

SMD heeft in haar grief onder meer geklaagd over de in de tussenbeschikking gegeven bewijswaardering (zie § 32 van het beroepschrift). Hieruit had Gemeente Nijmegen moeten opmaken dat SMD tevens met haar beroepschrift vernietiging heeft willen vorderen van de tussenbeschikking, ook al mist een uitdrukkelijke vordering daartoe in het petitum daarvan. Het hof acht die bewijslastverdeling echter juist: SMD heeft zich ter onderbouwing van haar verzoek om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek tot het vaststellen van een ontruimingsdatum erop beroepen dat partijen 1 november 2013 hebben vastgesteld als einddatum van de huur. Voor een afwijking van de hoofdregel van artikel 150 Rv, die meebrengt dat SMD de bewijslast draagt van de feiten en omstandigheden, die ten grondslag liggen aan haar stelling met betrekking tot de inhoud van de huurovereenkomst, bestaat hier ook al geen reden.

Het hof acht SMD in de bewijslevering geslaagd. In artikel 3 lid 2 van het huurcontract hebben partijen namelijk 1 november 2013 genoemd als uiterste einddatum van de (eventueel) overeen te komen verlenging. Het vertrek van [handelsnaam] uit het pand wordt daarin niet genoemd. In de considerans van het contract wordt dat vertrek wel genoemd waar het gaat om de bereidheid van Gemeente Nijmegen tot verhuur “tot het moment van vertrek van [handelsnaam] (ca. november 2013)”. De vermelding in de considerans is echter dubbelzinnig, doordat het vertrek van [handelsnaam] volgens de tekst zou plaatsvinden op 1 november 2013. Aan enkel het tussen haakjes plaatsen van de datum hoefde SMD redelijkerwijze niet de betekenis toe te kennen dat Gemeente Nijmegen wilde bedingen dat in geval van een voortijdig vertrek van [handelsnaam] SMD verplicht zou zijn tot ontruiming. Aan de tekst van artikel 3 lid 2 van het contract moest zij immers redelijkerwijze de zin toekennen dat zij, in elk geval indien er per 1 januari 2012 zou worden verlengd, de overeengekomen ruimte zou mogen/moeten huren tot 1 november 2013. Volgens Gemeente Nijmegen hebben partijen tijdens de onderhandelingen in 2011 met elkaar besproken dat een vertrek van [handelsnaam] de huur zou doen eindigen, maar SMD heeft dit tegengesproken en uit de verklaringen van de getuigen blijkt het tegendeel. De getuigenverklaring van de heer [naam medewerker], van wie vast staat dat hij de onderhandelingen namens Gemeente Nijmegen heeft gevoerd, houdt in dat Gemeente Nijmegen bij het aangaan van de huur aan SMD heeft medegedeeld een huurovereenkomst te willen sluiten voor de duur van het verblijf van [handelsnaam] in het pand, hetgeen tot 1 november 2013 zou duren, en dat partijen dit in de overeenkomst hebben willen vastleggen. Dat partijen hebben gesproken over de consequenties van een voortijdig vertrek van [handelsnaam], is niet gebleken, laat staan dat zij met elkaar hebben afgesproken dat een dergelijk voortijdig vertrek de in artikel 3 lid 2 genoemde datum 1 november 2013 opzij zou zetten. De getuigenverklaring van de heer [naam voorzitter] die kennelijk bij SMD een vergaande vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft en daarom door het hof, in navolging van partijen, als partijgetuige wordt aangemerkt houdt tevens in dat partijen tijdens de besprekingen die tot het sluiten van het contract hebben geleid er steeds vanuit gingen dat [handelsnaam] het pand pas op 1 november 2013 zou verlaten. De twee getuigenverklaringen lopen parallel waar het gaat om het motief om de in het contract overeengekomen huur niettemin te beperken tot (ongeveer) een half jaar: Gemeente Nijmegen wilde de huurprijs per 1 januari 2012 kunnen herzien omdat zij op grond van de beperkte financiële draagkracht van SMD, die verkeerde in een opbouwfase, akkoord was gegaan met een relatief lage huurprijs. Hieruit maakt het hof op dat ingeval over die huurprijs tijdens de verdere duur van de huur overeenstemming zou worden bereikt, 1 november 2013 de einddatum zou zijn. Dit strookt overigens met de tekst van artikel 3 lid 2.

Gemeente Nijmegen heeft in hoger beroep een algemeen bewijsaanbod gedaan, waarbij afzonderlijk is vermeld dat de heer [naam medewerker] als getuige zou kunnen worden gehoord. De heer [naam medewerker] is echter al gehoord en Gemeente Nijmegen heeft niet duidelijk gemaakt dat hij anders of meer kan verklaren dan hij in eerste aanleg deed. Het hof passeert het bewijsaanbod daarom en gaat ervan uit dat het huurcontract voorzag in een verlenging van de huur per 1 januari 2012 tot uiterlijk 1 november 2013.

Gemeente Nijmegen heeft voorts gesteld dat partijen 1 januari 2013 alsnog als uiterste einddatum zijn overeengekomen doordat de heer [naam voorzitter] van SMD in december 2011, als reactie op een mededeling van die strekking van Gemeente Nijmegen, zei het jammer te vinden, en voorts op 18 januari 2012 bij de besprekingen over de verlenging. SMD heeft een en ander gemotiveerd bestreden.

Volgens Gemeente Nijmegen heeft SMD rond de jaarwisseling 2011/2012 ingestemd met de eerdere huurbeëindiging. Allereerst zou dit zijn gebeurd doordat de heer [naam voorzitter] in december 2011 op een mededeling van de heer [naam medewerker] dat het pand op 1 januari 2013 leeg moest zijn te reageren met de opmerking ‘het’ jammer te vinden. SMD ontkent te hebben ingestemd met een termijnverkorting en de lezing van Gemeente Nijmegen ligt niet voor de hand doordat in de getuigenverklaringen van de beide heren [naam medewerker] en [naam voorzitter] sprake is van besprekingen in januari 2012 waarin Gemeente Nijmegen de wens om de huurtermijn te verkorten naar voren heeft gebracht, al of niet als voorwaarde voor uitbreiding van de gehuurde oppervlakte. De getuige [naam getuige] heeft weliswaar ontkend dat er toen over een eerdere einddatum is gesproken, maar die verklaring staat daarin alleen en wordt daarom niet gevolgd. Uit de e‑mailberichten van 4 januari 2012 van de heer [naam voorzitter] aan de heer [naam medewerker] (productie 10 bij beroepschrift) en van 5 januari 2012 van de heer [naam medewerker] aan SMD (productie 11 bij beroepschrift) blijkt overigens ook dat de huurtermijn toen een discussiepunt vormde. Dat dit tijdens de besprekingen van januari 2012 tot overeenstemming heeft geleid, al of niet over de datum 1 januari 2013, blijkt nergens uit. De heer [naam medewerker] heeft als getuige verklaard dat hij SMD onder druk zou hebben gezet indien hij de indruk had dat [naam voorzitter] zich op het standpunt zou stellen dat hij had toegezegd dat SMD tot 1 november 2013 kon blijven huren, maar die toezegging is naar vast staat gedaan; het gaat erom of SMD ermee heeft ingestemd dat de toezegging niet langer zou gelden. Van feiten of omstandigheden, waaruit van die instemming bleek, is niets gebleken. SMD heeft niet (afwijzend) gereageerd op de vermelding dat de huur tot 1 januari 2013 zou lopen (e‑mailbericht van 20 januari 2012 van de heer [naam medewerker] aan de heer [naam voorzitter] - productie 8 bij verweerschrift in eerste aanleg), maar uit het enkele uitblijven van nieuw protest na de mail van 20 januari 2012 mocht, in het licht van de mail van de heer [naam voorzitter] van 4 januari 2012 waarin daartegen wel werd geprotesteerd, redelijkerwijze slechts onder bijkomende omstandigheden als blijk van instemming worden beschouwd, nog los van de vraag of, zoals de heer [naam voorzitter] in zijn getuigenverklaring heeft laten weten, de heer [naam medewerker] mondeling had toegezegd om in mei 2012 terug te komen op de datum van de huurbeëindiging.

Uit het vorenstaande blijkt dat partijen in januari 2012 een huurverlenging met elkaar zijn overeengekomen. Dat daarbij, in afwijking van het huurcontract, een vóór 1 november 2013 gelegen datum is bepaald als einddatum van de huur, niet is gebleken. Daarom acht het hof bewezen dat de huur tot die datum gold. Hieraan kan niet afdoen dat SMD vanaf januari 2013 geen huur meer heeft betaald. Los van het door Gemeente Nijmegen niet weersproken feit dat SMD een deelbetaling in januari 2013 heeft gedaan, die door Gemeente Nijmegen is teruggestort onder mededeling dat er geen huurovereenkomst gold, is van een beëindiging van de overeenkomst door of op grond van het niet tijdig betalen van huur geen sprake.

De grief slaagt, zodat de bestreden beschikking in conventie moet worden vernietigd. SMD vordert in hoger beroep in plaats van niet-ontvankelijkverklaring in haar oorspronkelijke verzoek de verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tot 1 november 2013 liep. Deze vordering blijkt gegrond.

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Gemeente Nijmegen in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van SMD zullen worden vastgesteld op het betaalde griffierecht van € 112, nihil aan getuigentaxen en € 1.000 voor salaris advocaat.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van SMD zullen worden vastgesteld op € 683 aan griffierecht en € 2.682 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief (3 punten x tarief II).