ECLI:NL:GHARL:2017:3432 Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden , 25-04-2017 / 15/01507

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

Locatie Arnhem

nummer 15/01507

uitspraakdatum: 25 april 2017

Uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van


[X]
te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 28 oktober 2015, nummer Awb 14/3176, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT) (hierna: de heffingsambtenaar)

1 Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 18A te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2014 vastgesteld op € 1.698.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) eigenaar niet-woning vastgesteld op € 4.851,19.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2017. Ter zitting zijn gelijktijdig de zaken behandeld met Hofnummers: 15/01505 t/m 15/01508, 16/00067 en 16/00069. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2 Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een autoshowroom en garage met bouwjaar 2005 en een bruto vloeroppervlakte van 3437 m2.

3 Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013.

3.2.

Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak € 1.387.000 bedraagt, gaat daarbij uit van een kapitalisatiefactor van 8,7 en verwijst daartoe naar een taxatierapport met berekening van [A] van [B] WOZ-taxaties.

3.3.

De heffingsambtenaar neemt het standpunt in dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport van [C] , waarbij wordt uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 10,3.

4 Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.2.

Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.4.

De heffingsambtenaar verwijst naar het overgelegde taxatierapport van [C] . In dit taxatierapport wordt de huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerd. Tussen partijen is alleen de hoogte van de door de heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor in geschil. De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor allereerst onderbouwd door te verwijzen naar de transactiegegevens van een zestal referentieobjecten en de huurprijzen van een tweetal referentieobjecten. De gegevens van de referentieobjecten luiden als volgt:

-

[b-straat] 1 te [Z] , een garage en showroom met een bruto vloeroppervlakte van 1890 m2 (en 664 m2 extra grond). Het pand is op 15 januari 2010 geleverd voor € 1.100.000 en op 1 april 2015 voor € 1.500.000. Ten aanzien van deze laatste levering is de koopovereenkomst gesloten op 27 december 2011. De taxateur heeft voor dit pand een huurwaarde berekend van € 106.800 en vervolgens een kapitalisatiefactor van 9,7 afgeleid.

-

[c-straat] 9 te [Z] , een bedrijfspand geschikt voor opslag/distributie met een bruto vloeroppervlakte van 958 m2 (en 500 m2 grond). De huurwaarde bedraagt op 1 januari 2012 € 60.000 per jaar. De taxateur heeft voor dit pand een verkoopwaarde van € 621.000 berekend en vervolgens een kapitalisatiefactor van 10,3 afgeleid.

-

[d-straat] 10 te [Z] , een garage/showroom met een bruto vloeroppervlakte van 650 m2 (en 1408 m2 grond). Het pand is op 19 december 2012 geleverd voor € 525.000. De taxateur heeft voor dit pand een huurwaarde berekend van € 33.900 en vervolgens een kapitalisatiefactor van 10,5 afgeleid.

-

[e-straat] 8 te [Z] , een bedrijf voor opslag/distributie met een bruto vloeroppervlakte van 828 m2 en met een verkoop per 5 november 2013 voor € 237.500 en een jaarhuur voor 2013 van € 23.000. De kapitalisatiefactor is 10,5.

-

[f-straat] 12 te [Z] , een werkplaats/garage met een bruto vloeroppervlakte van 906 m2 en een verkoop per 1 maart 2013 voor € 325.000.

-

[g-straat] 5 te [Z] , een bedrijf voor opslag/distributie met een bruto vloeroppervlakte van 1007 m2 en een verkoop per 17 juli 2012 voor € 755.000.

-

[h-straat] 23 te [Z] , een bedrijf voor opslag/distributie met een bruto vloeroppervlakte van 915 m2 en een verkoop per 13 januari 2014 voor € 590.000.

4.5.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met voormelde verwijzingen naar referentieobjecten niet heeft voldaan aan zijn bewijslast. Allereerst is van belang dat zes referentieobjecten (uitgezonderd [b-straat] 1) veel kleiner zijn dan de onroerende zaak en daardoor minder goed vergelijkbaar zijn hiermee. De heffingsambtenaar heeft in dit kader geen inzicht gegeven of, en zo ja op welke wijze, met het verschil in grootte rekening is gehouden. Daarnaast betreffen de meeste referentieobjecten geen showroom met garage (zogenoemde automotive panden). De heffingsambtenaar heeft voorts geen enkel inzicht gegeven in de berekende huurwaardes ( [b-straat] 1, [d-straat] 10, [f-straat] 12, [g-straat] 5 en [h-straat] 23) en de berekende transactieprijs ( [c-straat] 9) die noodzakelijk zijn om de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten te bepalen. De heffingsambtenaar heeft op grond van dezelfde zeven referentieobjecten voor zes automotive panden waaronder de onderhavige onroerende zaak kapitalisatiefactoren afgeleid van 9,6 tot en met 10,4 en geen inzicht gegeven waarop deze verschillen zijn gebaseerd en waarom voor de onderhavige onroerende zaak op grond van de zeven referentieobjecten een kapitalisatiefactor van 10,3 op zijn plaats is.

4.6.

Naast de verwijzing naar referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar een berekening overgelegd, waarbij de bepalende factoren voor het berekenen van de kapitalisatiefactor zijn: onderhoud, vaste lasten, beheer, leegstandsrisico en risico-opslag. De factor onderhoud is hierbij tussen partijen niet in geschil. Met deze berekening heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor evenmin aannemelijk gemaakt. Ten aanzien van de vaste lasten heeft de heffingsambtenaar niet uit kunnen leggen waarom niet is gekozen voor de werkelijke vaste lasten, zoals belanghebbende heeft berekend. Voorts dient de herbouwwaarde van de onroerende zaak te worden bepaald omdat de vaste lasten hieraan worden gerelateerd. De heffingsambtenaar heeft de herbouwwaarde niet aannemelijk gemaakt, omdat hij bij de bepaling daarvan uit is gegaan van een plafondhoogte van de onroerende zaak van drie meter zonder dit uitgangspunt, dat door belanghebbende gemotiveerd is betwist, te onderbouwen. Gelet op het een en ander heeft de heffingsambtenaar met de berekening aan de hand van de Taxatiewijzer niet aannemelijk gemaakt dat de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. Nu de waarde wordt bepaald door het product van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor, heeft de heffingsambtenaar daarom ook de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk gemaakt.

4.7.

Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar er niet in is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan zonder meer de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300).

4.8.

Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting van de heffingsambtenaar met onder meer een overzicht waaruit volgt dat in 2013 nagenoeg alle automotive panden in [Z] gebruikt of verhuurd werden, het leegstandsrisico niet aannemelijk gemaakt. Belanghebbende heeft het leegstandsrisico onderbouwd met de leegstand van verschillende panden, waaronder de leegstand van [i-straat] 7 van 1,5 jaar (een deel staat al 4 jaar leeg), de leegstand van [j-straat] 2 van 15 maanden en [k-straat] 55 waarvan een deel al 5 jaar leeg staat. Nu ter zitting is gebleken dat [k-straat] 55 een bedrijfsverzamelgebouw betreft waarvan het automotive deel is verhuurd, onderbouwt deze leegstand niet het leegstandsrisico voor automotive panden in [Z] . Dat [k-straat] 55 in het verleden één automotive pand is geweest, is niet relevant. De leegstand van [j-straat] 2 betreft een “fysieke” leegstand (het pand is wel verhuurd, maar wordt door de huurder niet meer feitelijk gebruikt). Een dergelijke leegstand kan naar ’s Hofs oordeel niet meewegen bij de bepaling van het leegstandsrisico omdat dit begrip ziet op het risico dat een pand gedurende een bepaalde tijd niet is verhuurd. Bovendien heeft belanghebbende niet onderbouwd hoe de leegstand van voormelde panden moet worden vertaald in het leegstandsrisico, zoals door belanghebbende wordt voorgestaan.

4.9.

Nu geen van de partijen erin is geslaagd de voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 1.600.000.

Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5 Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, bepaalt het Hof dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.

Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 246 voor de kosten in de bezwaarfase (1 punt (bezwaarschrift)  wegingsfactor 1  € 246 (bedrag 2017)), € 990 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 495) en € 990 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 495), ofwel in totaal op € 2.226. Het Hof gaat hierbij, anders dan de heffingsambtenaar, niet uit van samenhangende zaken. Het Hof stelt vast dat in het cluster waarvan de onderhavige zaak deel uitmaakt, de verschillen tussen de objecten niet verwaarloosbaar zijn. De werkzaamheden van de gemachtigde in bezwaar, beroep en hoger beroep betreffen dan ook in niet onbetekenende mate de individuele omstandigheden van de onroerende zaak.

Belanghebbende heeft voorts verzocht om vergoeding van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundige. Het Hof stelt de vergoeding vast op € 600,37 (taxatierapport 5,5 uur x € 65 + 21% omzetbelasting= € 432,58 en voor het verschijnen ter zitting € 167,79 (bij de Rechtbank 8 uur x € 65 : 6 zaken en bij het Hof 4 uur x € 65 : 5 zaken + 21% omzetbelasting)). Bij de Rechtbank hebben 3 zittingen plaatsgevonden, waarbij de taxateur van belanghebbende aanwezig was. Het Hof acht voor de aanwezigheid van de taxateur op deze zittingen een vergoeding van 8 uur maal € 65 gedeeld door de zes zaken redelijk. Het is niet gebleken dat de omzetbelasting niet voor rekening van belanghebbende blijft als verhuurder van de onroerende zaak. Voorts komt voor vergoeding in aanmerking de kosten voor het kadastrale bericht en de kadastrale kaart van in totaal € 7.

6 Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de waarde tot € 1.600.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.833,37 en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 328 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 497 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. E.D. Postema als griffier.

De beslissing is op 25 april 2017 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(E.D. Postema) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 25 april 2017

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.