ECLI:NL:RBAMS:2014:284 Rechtbank Amsterdam , 16-01-2014 / 2091131 \ CV EXPL 13-14692

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK AMSTERDAM

Afdeling privaatrecht

zaaknummer: 2091131 CV EXPL 13-14692

vonnis van: 16 januari 2014

func.: 869

vonnis van de kantonrechter

I n z a k e


[eiser]

wonende te [woonplaats]

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

nader te noemen [eiser],

gemachtigde: mr. M.N. Mense

t e g e n

de stichting Woningstichting Eigen Haard

gevestigd te Amsterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

nader te noemen Eigen Haard,

gemachtigde: I. Laroo , van deurwaarderskantoor Geerlings & Hofstede

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

- dagvaarding van 5 juni 2013 met producties;- antwoord/eis in reconventie met producties;- instructievonnis;- dagbepaling comparitie.

De comparitie heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2013. [eiser] is verschenen, vergezeld van[tolk] (tolk Engelse taal) en zijn gemachtigde. Voor Eigen Haard is verschenen, [naam 1], [naam 2] en de gemachtigde.

Eigen Haard heeft op voorhand nadere stukken in het geding gebracht. [eiser] heeft een conclusie van antwoord in reconventie ingediend, alsmede een aanvullende productie. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Tenslotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

1 Feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend of niet (voldoende) weersproken, alsmede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden inhoud van de bewijsstukken, staat in dit geding het volgende vast:

1.1

[eiser] huurt met ingang van 8 februari 2007 van (de rechtsvoorganger van) Eigen Haard de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Eigen Haard is sinds medio 2011 eigenares van het complex waarin de woning gelegen is.

1.2

Bij aanvang van de huurovereenkomst keek [eiser] vanuit de woning uit op een plantsoen. Op enig moment heeft Eigen Haard besloten over te gaan tot bebouwing van dit plantsoen, in vijf bouwdelen, aangemerkt als de blokken A, B, C, D en E (hierna: het nieuwbouwcomplex).

1.3

In december 2010 hebben een groot aantal bewoners een petitie tegen de voorgenomen bouw van het nieuwbouwcomplex ondertekend.

1.4

[eiser] heeft met andere bewonersbezwaar en beroep aangetekend tegen afgifte van de vergunning voor de bouw van het nieuwbouwcomplex.

In de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 24 november 2011 in de zaak waarin [eiser] en andere bewoners een voorlopige voorziening hebben gevraagd ter zake van het door het College van Burgemeester en Wethouders van de [gemeente] vastgestelde “[uitwerkingsplan]” staat onder meer het volgende:

“(…) 2.3 [appellant] en anderen richten zich in beroep tegen het plan. Voor zover zij betogen dat het college van burgemeester en wethouders de beoogde woningbouw had moeten heroverwegen vanuit het oogpunt van onwenselijke verdichting als bedoeld in het collegeprogramma, overweegt de voorzitter dat het college van burgemeester en wethouders zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat niet meer aan heroverweging kon worden toegekomen nu de voorziene woningbouw reeds in de uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan “[uitwerkingsplan]” (…) was neergelegd en de gemeente hiervoor een overeenkomst heeft gesloten met een woningbouwcorporatie.

Voorts kan het niet nader onderbouwde betoog van [appellant] en anderen ter zitting dat gelet op de economische omstandigheden weinig vraag bestaat naar woningen niet slagen nu niet is gebleken dat de betrokken woningbouwcorporatie de woningen niet zal ontwikkelen en niet valt uit te sluiten dat de woningmarkt binnen de planperiode herstelt.(…)

Ingevolge art. 29, lid 29.1, onder a, van de voorschriften van het bestemmingsplan zijn die gronden bestemd voor woonhuizen alsook voor groenvoorzieningen en parkeervoorzieningen. (…)

2.8

Niet in geschil is dat het plan past binnen de uitwerkingsregels zoals hierboven weergegeven. (…) Dit brengt met zich dat, nu het bestemmingsplan inmiddels in rechte onaantastbaar is geworden, de aanvaardbaarheid van de daarin toegekende bestemming “Wonen uit te werken (W-U)” in beginsel als een gegeven moet worden beschouwd.(…) Overigens heeft het college van burgemeester en wethouders toegelicht dat de voorziene woningen en bouwhoogten niet sterk afwijken van de directe omgeving waarin gestapelde woningen voorkomen. Voorts betreft de bestaande groene invulling van het plangebied volgens het college van burgemeester en wethouders een tijdelijke invulling na de sloop van de voorheen aanwezige bebouwing, voorziet het plan voor een aanmerkelijke oppervlakte in de bestemming “Groen – 1” en is bij het opstellen van de Wijkvisie reeds uitgegaan van de voorziene woningbouw.

2.9 (…)

Ten aanzien van het betoog omtrent uitzichthinder (…) In dit kader heeft het college van burgemeester en wethouders een afstand van ongeveer 40 onderscheidenlijk 50 m tussen de woningen van [appellant] en [persoon A] en de voorziene woningen in redelijkheid aanvaardbaar kunnen achten.

Voor zover [appellant] en anderen hebben aangevoerd dat het plan leidt tot schaduwhinder voor [appellant] en [persoon A] overweegt de voorzitter dat aan het plan een schaduwonderzoek ten grondslag ligt waarin staat dat de nieuwbouw alleen in december in de ochtend schaduw werpt op hun woningen. (…)

2.10

Ten aanzien van het betoog dat onduidelijk is waar de 77 parkeerplaatsen zullen komen die niet ondergronds worden aangelegd overweegt de voorzitter dat (…) dit aantal langs de wegen aan de randen van het plangebied zal worden gerealiseerd. (…)

Voorts kan het betoog van [appellant] en anderen omtrent de verkeersdruk niet slagen nu zij niet hebben onderbouwd waarom niet kan worden afgegaan op de plantoelichting waarin staat dat is voldaan aan de hiervoor geldende normen van het CROW. (…)

Het beroep is ongegrond (…)”

1.5

Bij beslissing van 21 februari 2012 op het bezwaarschrift van [eiser] en andere bewoners heeft het College van Burgemeester en Wethouders van de [gemeente] het bezwaarschrift tegen het verlenen van de bouwvergunning voor het nieuwbouwcomplex ongegrond verklaard.

1.6

In de brief van Eigen Haard van 14 juni 2012 aan [eiser] staat onder meer het volgende:

“(…)

Op 26 mei stuurt u ons een e-mailbericht over de geluidsoverlast die u ondervindt van de bouwwerkzaamheden aan het [adres]. In deze brief ga ik hier verder op in.

(…)

Overlast/huurvermindering

De overlast die u omschrijft is helaas niet te voorkomen. Voor de bouw voldoen wij aan alle gestelde eisen, voorwaarden en vergunningen. In samenwerking met [bouwbedrijf] proberen wij de overlast voor omwonenden zoveel mogelijk te beperken.(…) Voor ons is er geen aanleiding om uw verzoek tot huurvermindering te honoreren. (…)”

1.7

Bij brief van 1 juli 2012 heeft het [bewonerscomité] Eigen Haard verzocht om een aanzienlijke huurvermindering of een redelijke vergoeding.

1.8

Bij e-mail van 21 juli 2012 heeft [eiser] aan Eigen Haard onder meer het volgende bericht:

“(…) Het is nu meer dan acht weken geleden dat ik u een bericht gestuurd aanvragen van een huurverlaging vanwege buitensporige overlast en het verlies van voorzieningen als gevolg van een groot bouwproject van Eigen Haard op [adres]. Het is bijna een maand geleden dat er een soortgelijk verzoek werd geleverd aan de Eigen Haard kantoor in Amstelveen, ondertekend door 26 huurders van het wooncomplex [adres]. Nu toe heeft u genegeerd beide verzoeken en u heeft niet eens het fatsoen gehad om ze te herkennen. Ik heb nu geadviseerd geweest door een advocaat een lagere huur te betalen totdat we een bevredigend antwoord op deze verzoeken verkrijgen. Dus ik betaalde mijn huur voor juni en juli op basis van de volgende berekeningen:

Een maand van 28 dagen = 672 uur.

425,90 euro’s/672 = 0,6337 euro’s (huur per uur).

Werkzaamheden 9 uren per dag x 5 dagen per week = 45 uren x 4 weken per maand =180 werkzaamheden uren per maand.

180 x 0,6337 euro’s = 114,08 euro’s. Ik betaalde de huur minder 114,08 euro’s.(…)”

1.9

[eiser] heeft vanaf 1 juli 2012 € 114,08 per maand minder huur betaald. Met ingang van 1 januari 2013 betaalt hij weer de volledige huurprijs.

1.10

In de brief van Eigen Haard van 10 september 2012 aan mr. J.E. Dijk, gemachtigde van de omwonenden, staat onder meer het volgende:

“(…)

Naar aanleiding van uw schrijven d.d. 26 augustus jl. bericht ik u als volgt.

Standpunt Eigen Haard:

Eigen Haard heeft reeds bij haar brief d.d. 14 juni 2012 (zie bijlage) kenbaar gemaakt dat er geen aanleiding is om het verzoek tot huurprijsvermindering te honoreren. (…)”

1.11

Bij brief van 17 januari 2013 aan Eigen Haard heeft [eiser] de verzochte huurverlaging nader onderbouwd.

2 De vorderingen en het verweer

In conventie

2.1

[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat per 1 juni 2013 geen huurachterstand bestaat, in die zin dat [eiser] volledig heeft voldaan aan zijn verplichtingen jegens Eigen Haard;

de huurprijs met ingang van 1 juni 2013 vermindert met € 125,00 per maand, subsidiair met een door de kantonrechter vast te stellen vermindering;

Eigen Haard veroordeelt in de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de proces- en nakosten wanneer deze niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, subsidiair twee dagen na betekening van dit vonnis, zijn voldaan.

2.2

[eiser] heeft het volgende aan zijn vordering ten grondslag gelegd. Hij stelt dat Eigen Haard tekort schoot in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij was gehouden [eiser] het ongestoorde genot van het gehuurde te verschaffen, doch daarvan was en is tijdens de bouwwerkzaamheden geen sprake. Daarom was [eiser] gerechtigd tot opschorting van (een gedeelte van) de huur, althans tot vermindering van de huur, zodat geen sprake is van een huurachterstand en heeft [eiser] belang bij de gevorderde verklaring voor recht. [eiser] kan tevens aanspraak maken op huurvermindering na 1 juni 2013 zoals gevorderd, gelet op de door Eigen Haard veroorzaakte overlast, de overlast die Eigen Haard nog zal veroorzaken en de gebreken die als gevolg van de uitvoering van het project aan het gehuurde zullen blijven kleven. [eiser] verwijst daarvoor naar Bijlage 1, aspect 11 bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw), alsmede de uitspraak van HR 27 april 2012, LJN BV7337. Er is sprake van de volgende genotbeperkende, aan Eigen Haard toe te rekenen omstandigheden:

  1. geluidsoverlast en overlast van trillingen als onmiddellijk gevolg van de uitvoering van het project, met name funderingswerkzaamheden;

  2. verlies van uitzicht, waardoor de woonkwaliteit vermindert;

  3. onthouden van licht;

  4. geluids- en parkeeroverlast.

Het enkele vergund zijn van een bouwwerk ontslaat de bouwer niet van zijn civielrechtelijke verplichtingen.

2.3

Eigen Haard heeft onder meer het volgende verweer gevoerd. Zij betwist dat er sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Met betrekking tot de gestelde geluidsoverlast (ad a) stelt Eigen Haard dat erkend wordt dat bij de uitvoering van het bouwproject een vorm van hinder kan ontstaan, doch dat er maatregelen zijn genomen om de hinder zoveel mogelijk te beperken en dat de werkzaamheden uitsluitend worden uitgevoerd op werkdagen tussen 7.00 en 16.00 uur. De geluidhinder gaat daarmee het normale niet te boven, noch heeft [eiser] aangetoond dat de duur van de hinder langer is geweest dan bij een dergelijk project verwacht mag worden. Daarom is er geen sprake van een gebrek in de zin van art. 7:204 BW. Voor zover [eiser] het verminderde huurgenot baseert op de heiwerkzaamheden, stelt Eigen Haard dat deze werkzaamheden maar gedurende een beperkte periode hebben plaatsgevonden (in mei 2012, van 25 juni tot en met 11 juli 2012, op 28 en 31 augustus 2012 en van 5 tot en met 31 maart 2013) en dat deze werkzaamheden nu afgerond zijn. Voorts stelt Eigen Haard dat het onvermijdbaar is dat er in de buurt van het gehuurde wel eens werkzaamheden, in wat voor vorm dan ook, kunnen plaatsvinden.

Met betrekking tot het gestelde verlies van uitzicht (ad b) stelt Eigen Haard dat [eiser] de woning niet heeft geaccepteerd met de uitdrukkelijke mededeling dat dit is geweest vanwege het uitzicht. Het betreft een sociale woning in stedelijk gebied, zodat het uitzicht logischerwijs eerder bewoning betreft dan een stuk groen. Bovendien heeft de Raad van State in haar uitspraak (zie hierboven in rov. 1.4) vastgesteld dat er, voordat [eiser] uitzicht had op een groenstrook, reeds bebouwing is geweest op het terrein dat thans bebouwd word en dat het terrein slechts braak heeft gelegen in afwachting van nieuw te bouwen woningen. [eiser] mocht zodoende bij het aangaan van de huurovereenkomst niet verwachten dat het thans aanwezige uitzicht blijvend zou zijn. Bovendien blijft er nog een groenstrook over, waarvan een aantal bomen deel uitmaken, die het uitzicht op de nieuwbouw aan het zicht onttrekken.

Met betrekking tot het gestelde onthouden van licht (ad c) betwist Eigen Haard allereerst de door [eiser] overgelegde bezonningsstudie. Voorts stelt zij dat tussen het gehuurde en de nieuw te bouwen complexen 50 meter is gelegen, zodat er voldoende licht bij [eiser] naar binnen komt. Het feit dat er bij [eiser] door de bebouwing minder zonlicht ontvangt, betekent niet dat sprake is van een gebrek. Bovendien blijkt uit de uitspraak van de Raad van State (zie hierboven in rov. 1.4) dat er alleen in december in de ochtend sprake is van enige schaduwhinder. Aldus is er geen substantiële aantasting van het huurgenot dat tot een huur vermindering moet leiden.

Met betrekking tot de gestelde geluids- en parkeeroverlast (ad d) stelt Eigen Haard allereerst dat [eiser] niet heeft onderbouwd dat er na de gereedkoming van het nieuwbouwcomplex sprake zou zijn van geluidsoverlast. Bovendien is het inherent aan het wonen in stedelijk gebied dat er sprake is van omgevingsgeluid en zal dit omgevingsgeluid het normale niet te boven gaan. Zoals ook blijkt uit voornoemde uitspraak van de Raad van State heeft Eigen Haard de regels nageleefd met betrekking tot de aan parkeergelegenheid gestelde normen. Daarom valt niet te verwachten dat er parkeeroverlast zal zijn. In ieder geval kan dat thans niet vastgesteld worden.

Voorts stelt Eigen Haard dat, indien er sprake mocht zijn van verminderd huurgenot dat tot een huurvermindering dient te leiden, de huurprijsvermindering op grond van art. 7:257 lid 3 BW niet verder kan teruggaan dan vanaf 5 december 2012. Reeds op grond daarvan dient de gevorderde verklaring voor recht dat er tot 1 juni 2013 geen huurschuld is, afgewezen te worden.

In reconventie

2.4

Eigen Haard vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[eiser] veroordeelt om aan Eigen Haard als schadevergoeding wegens huurderving en kosten zal betalen een bedrag van € 1.295,90, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.141,23 vanaf 17 juli 2013 tot de voldoening;

[eiser] zal veroordelen in de proceskosten.

2.5

Eigen Haard legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. Zij stelt dat [eiser] in de periode mei 2011 tot en met oktober 2012 niet volledig voldaan heeft aan zijn huurbetalings-verplichtingen. [eiser] houdt vanaf juli 2012 ten onrechte een deel van de huur in, hij beroept zich ten onrechte op een opschortingsrecht op de grond dat Eigen Haard niet gereageerd zou hebben op het verzoek tot huurprijsvermindering: Eigen Haard heeft immers bij brieven van 14 juni 2012 en 10 september 2012 laten weten niet op het verzoek in te zullen gaan. Bij brief van 26 februari 2013 is dat nogmaals gebeurd. Evenmin is er - op grond van het in conventie door Eigen Haard gestelde - een grond voor opschorting vanwege de aanwezigheid van een gebrek. Daarnaast, indien wordt aangenomen dat er wel sprake is van enig gebrek, dan staat het ingehouden bedrag van € 114,08 in geen verhouding tot de ernst van dit gebrek.

[eiser] is de huurbetalingen bij vooruitbetaling verschuldigd, zo bepaalt art. 6.1 van de tussen partijen geldende algemene voorwaarden. Aldus is een huurachterstand ontstaan van

€ 1.114,23 en vordert Eigen Haard een bedrag van € 154,67 aan buitengerechtelijke kosten.

2.6

[eiser] heeft verweer gevoerd dat hierna bij de beoordeling aan de orde zal komen.

3 De beoordeling

In conventie

3.1

Partijen zijn verdeeld over de vraag of de overlast die [eiser] stelt te ondervinden dan wel te hebben ondervonden als gevolg van de nieuwbouw aangemerkt moet worden als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW en zo ja, of [eiser] gerechtigd was de huur (gedeeltelijk) op te schorten en of dit gebrek dient te leiden tot een vermindering van de huurprijs op grond van art. 7:207 lid 1 BW.

Bij de beoordeling geldt daarbij in de eerste plaats als uitgangspunt dat uit art. 7:257 lid 3 BW volgt dat geen huurvermindering kan worden verlangd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de onderhavige procedure. Dit betekent dat een huurvermindering enkel de periode vanaf 5 december 2012 kan betreffen.

De kantonrechter zal achtereenvolgens op de door [eiser] genoemde klachten in gaan.

Ad a. Geluidsoverlast en overlast van trillingen als gevolg van funderingswerkzaamheden

3.2

Vooropgesteld wordt dat de uit art. 7:204-7:206 BW voortvloeiende verplichting voor de verhuurder om de huurder het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, niet meebrengt dat de verhuurder aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder aan de huurder toegebracht. Het antwoord op de vraag of hinder voor [eiser], die door Eigen Haard is veroorzaakt of aan haar is toe te rekenen, als een tekortkoming van Eigen Haard in de nakoming van haar hiervoor genoemde verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval (HR 7 december 2011, NJ 2002, 26). Daarbij geldt dat bouw- en renovatiewerkzaamheden in de woon- en werkomgeving - in het bijzonder in een stedelijke omgeving waartoe de [gemeente] behoort - onderdeel uitmaken van het leven in een dichtbevolkte en complexe maatschappij en dat de nadelige gevolgen daarvan in beginsel gedragen moeten worden door degene, die daardoor als omwonende min of meer toevallig getroffen wordt. Daarbij geldt wel dat de verhuurder ervoor zorg dient te dragen dat de nadelige gevolgen van de werkzaamheden binnen redelijke grenzen blijven.

3.3

Kort gezegd, van een huurder mag verwacht worden dat hij een bepaalde mate van overlast van bouwwerkzaamheden in zijn/haar omgeving tolereert. Teneinde te kunnen beoordelen of die maat in het onderhavige geval overschreden is, dient vastgesteld te worden welke omvang de overlast gehad heeft.

Daarbij neemt de kantonrechter het volgende in aanmerking:

-de bouwwerkzaamheden zijn begonnen in mei 2012. Eigen Haard heeft ter zitting verklaard dat de ruwbouw van het complex gereed is en dat het complex naar verwachting in juni 2014 wordt opgeleverd;

-[eiser] heeft niet betwist dat de perioden waarin heiwerkzaamheden hebben plaatsgevonden beperkt zijn tot 25 juni 2012 tot en met 11 juli 2012, 28 en 29 augustus 2012 en 5 maart 2013 tot en met 31 maart 2013;

- [eiser] heeft niet weersproken dat de projectontwikkelaar gebruik maakt van een zogenaamde geluidsmantel bij het heien, hetgeen eventueel hinderlijk geluid zou beperken;

- Eigen Haard heeft gesteld dat de werkzaamheden uitsluitend tussen 7.00 uur en 16.00 uur plaatsvinden. [eiser] heeft daartegenover gesteld dat er regelmatig al vanaf 6.00 uur schijnwerpers worden aangezet, die voor lichtoverlast in het gehuurde zorgen;

- het gehuurde bevindt zich op 40 á 50 meter afstand van het terrein waar de nieuwbouw plaatsvindt;

De kantonrechter is van oordeel dat het zeer begrijpelijk is dat [eiser] het betreurt dat zijn woonomgeving veranderd is, nu het voormalige open groenterrein wordt bebouwd en daar dagelijks bouwactiviteiten zijn. Voornoemde omstandigheden brengen echter niet mee dat sprake is van een hinder die de mate van de door de huurder te tolereren hinder te boven gaat. Weliswaar neemt de totale bouwperiode ongeveer twee jaar in beslag, doch de daadwerkelijk overlastgevende werkzaamheden, zoals heien hebben slechts gedurende een beperkte periode plaatsgevonden. Bovendien bevindt het gehuurde zich op 40 á 50 meter afstand van de bouwactiviteiten en telt voor de waardering van de onaanvaardbaarheid van de hinder ook mee dat, zoals ook in de uitspraak van de Raad van State (zie hierboven in rov. 1.4) is overwogen, het terrein waar nu de bebouwing plaatsvindt slechts tijdelijk heeft braak gelegen en in het verleden ook bebouwd was: [eiser] had er er bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening mee kunnen en moeten houden dat op termijn bouwactiviteiten zouden gaan plaatsvinden. Daarnaast is gesteld noch gebleken dat Eigen Haard maatregelen heeft nagelaten om de bouwoverlast te beperken.

Het in Bijlage IA bij het Bhw in aspect 11 gestelde maakt dit niet anders, nu de daar genoemde stadsvernieuwingsaftrek slechts kan worden toegepast in gebieden die aangewezen zijn op grond van art. 3.5 Wet Ruimtelijke Ordening.

Op grond daarvan is de kantonrechter van oordeel dat er op dit punt geen sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, zodat er eveneens geen gronden bestaan voor vermindering van de huurprijs.

Ad b. Verlies van uitzicht

3.4

[eiser] heeft voorts gesteld dat hij door de bouw van de complexen verlies van uitzicht heeft, waardoor de woonkwaliteit vermindert en een huurvermindering op zijn plaats is.

Dit standpunt verwerpt de kantonrechter. Een huurder in een stedelijke omgeving kan en mag niet verwachten dat de omgeving van het gehuurde onveranderd zal blijven. Eigen Haard stelt terecht dat het hier een sociale woning in stedelijk gebied betreft, zodat het uitzicht logischerwijs eerder bewoning betreft dan een stuk groen en dat Eigen Haard [eiser] niet heeft gegarandeerd dat het bij aanvang van de huurovereenkomst bestaande uitzicht zou blijven bestaan. De kantonrechter neemt hierbij eveneens in aanmerking dat de Raad van State in haar uitspraak (zie hierboven in rov. 1.4) heeft vastgesteld dat er, voordat [eiser] uitzicht had op een groenstrook, reeds bebouwing is geweest op het terrein dat thans bebouwd wordt en dat het terrein slechts braak heeft gelegen in afwachting van nieuw te bouwen woningen. [eiser] mocht zodoende bij het aangaan van de huurovereenkomst niet verwachten dat het thans aanwezige uitzicht blijvend zou zijn. Bovendien blijft er nog een groenstrook over, waarvan een aantal bomen deel uitmaken, die het uitzicht op de nieuwbouw aan het zicht onttrekken.

Ad c. Onthouden van licht;

3.5

[eiser] stelt dat uit de door hem overgelegde bezonningsstudie blijkt dat het gehuurde in de slagschaduw van de nieuwbouwblokken C en D komt te liggen. Tegenover de betwisting van Eigen Haard dat het hier een serieuze bezonningsstudie betreft, heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat uit deze studie afgeleid zou mogen worden dat sprake is van een substantiële vermindering van het huurgenot. Dat klemt temeer nu vaststaat dat er tussen het gehuurde en de nieuw te bouwen complexen 40 á 50 meter is gelegen, zodat er voldoende licht bij [eiser] naar binnen moet komen en er in de uitspraak van de Raad van State (zie hierboven in rov. 1.4) wordt overwogen dat alleen in december in de ochtend sprake is van enige schaduwhinder.

Daarbij geldt dat ook op dit punt een huurder in een stedelijke omgeving niet kan en mag verwachten dat de omgeving van het gehuurde, waaronder het uitzicht, onveranderd zal blijven

Aldus is er geen substantiële aantasting van het huurgenot, ofwel een gebrek, dat tot een huurvermindering moet leiden.

Ad d. Geluids- en parkeeroverlast.

3.6

Tenslotte stelt [eiser] dat er, na het gereedkomen van de complexen, permanent sprake zou zijn van geluids- en parkeeroverlast.

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende. Afgezien van het feit dat, nu het nieuwbouwcomplex nog niet gereed is, thans nog geen sprake is van de door [eiser] gestelde overlast, zodat een huurvermindering nog niet aan de orde is, ziet de kantonrechter geen aanleiding om aan te nemen dat er na het gereedkomen van de nieuwbouw sprake zijn van geluids- en parkeeroverlast die aangemerkt kan worden een gebrek aan het gehuurde in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. In de eerste plaats stelt Eigen Haard terecht dat het inherent is aan het wonen in stedelijk gebied dat er sprake is van omgevingsgeluid, alsmede dat braakliggende plekken in stedelijk gebied worden bebouwd met woningen. Bovendien kan niet worden aangenomen dat het omgevingsgeluid het normale te boven zal gaan. Zo blijkt bijvoorbeeld uit de uitspraak van de Raad van State (hierboven in rov. 1.4) dat Eigen Haard de regels met betrekking tot de aan parkeergelegenheid gestelde normen heeft nageleefd en dat de bebouwing voorts voldoet aan de eisen die daaraan in het bestemmingsplan zijn gesteld.

Ook op dit punt luidt aldus de conclusie dat geen sprake is van een gebrek dat tot huurvermindering dient te leiden.

Conclusie

3.7

Op grond van het hiervoor overwogene wordt als volgt geoordeeld over het gevorderde. De gevorderde verklaring voor recht dat er tot 1 juni 2013 geen huurachterstand bestaat wordt afgewezen. In de eerste plaats heeft [eiser] de opschorting van de huurpenningen niet zozeer gekoppeld aan de aanwezigheid van een gebrek, doch aan het niet door Eigen Haard beantwoorden van zijn verzoek om huurvermindering. Eigen Haard heeft daar terecht tegen ingebracht dat zij bij haar brieven van 14 juni 2012, 10 september 2012 en 26 februari 2013 gemotiveerd heeft laten weten niet op het verzoek in te zullen gaan. Daarmee verviel de door [eiser] gestelde grond voor opschorting.

Voor zover [eiser] tevens heeft bedoeld de huurbetalingen per 1 juni 2012 op te schorten op grond van de door hem gestelde gebreken, gaat ook dat standpunt niet op, nu hierboven is geoordeeld dat er geen sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW.

Nu er geen sprake is van een gebrek is er evenmin een grond om de huurprijs voor 1 juni 2013 te verminderen. Daarom bestond er per 1 juni 2013 wel een huurachterstand en is de gevorderde verklaring voor recht aldus niet toewijsbaar.

Ook volgt hieruit dat, nu er geen sprake is van een gebrek, de gevorderde vermindering van de huurprijs met € 125,00 met ingang van 1 juni 2013 eveneens niet toewijsbaar is.

3.9

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in conventie.

In reconventie

3.10

Eigen Haard heeft in reconventie betaling gevorderd van € 1.141,23 aan huurachterstand tot en met juli 2013 en € 154,67 aan buitengerechtelijke incassokosten en daartoe bij conclusie van eis in reconventie een overzicht overgelegd. [eiser] heeft de gestelde huurachterstand niet, dan wel onvoldoende betwist, zodat daarvan zal worden uitgegaan.

Nu uit het hiervoor in conventie overwogene volgt dat er geen gronden zijn voor opschorting van de huur, dan wel voor vermindering van de huur vanwege de aanwezigheid van een gebrek, moet in reconventie worden geconcludeerd dat [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van zijn huurbetalingsverplichting en dat de gevorderde huurachterstand toewijsbaar is.

3.11

Gelet op de bij de dagvaarding overgelegde aanmaning(en) als bedoeld in artikel 6:96 lid 6 BW wordt een bedrag aan buitengerechtelijke kosten toegewezen als na te melden.

3.12

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie.

BESLISSING

De kantonrechter:

In conventie:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding aan de zijde van Eigen Haard gevallen, tot heden begroot op € 300,00 aan salaris van de gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;

In reconventie

veroordeelt [eiser] tot betaling aan Eigen Haard van € 1.114,23 wegens huurachterstand tot en met juli 2013 en € 154,67 aan buitengerechtelijke incassokosten, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.114,23 vanaf 17 juli 2013 tot aan de voldoening;

veroordeelt [eiser] in de kosten van het geding tot op heden begroot op € 150,00 aan salaris van de gemachtigde, inclusief eventueel verschuldigde btw;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mr. Y.A.M. Jacobs, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 januari 2014 in tegenwoordigheid van de griffier.