Erfpachtconversie bij appartementen en de rechtsgevolgen daarvan voor de betrokken lasten en beperkingen
1. Inleiding
Zoals waarschijnlijk bekend speelt inmiddels in vele gemeenten waar de grond tot voor kort in erfpacht werd uitgegeven de zogenaamde erfpachtconversie. Kort samengevat komt het er op neer dat erfpachters in de gelegenheid worden gesteld de bloot eigendom van het desbetreffende perceel te kopen en te verkrijgen, zodat het erfpachtsrecht vervolgens teniet gaat door vermenging en zij vervolgens vol eigenaar zijn van dat perceel.2
Gecompliceerder wordt de problematiek indien men tot erfpachtconversie wil overgaan terwijl het betrokken erfpachtsrecht is gesplitst in appartementsrechten. Over de ‘techniek’ van een dergelijke erfpachtconversie is eerder geschreven door
W. Louwman in JBN 2004.3 De aanpak die Louwman schetst komt - kort samengevat - op het volgende neer. Wanneer een gemeente tot erfpachtconversie wil overgaan in een geval dat het betrokken erfpachtsrecht is gesplitst in appartementsrechten, dient hij eerst de bloot eigendom te splitsen in appartementsrechten. Daarbij moeten de splitsing, met name wat betreft de gedeelten bestemd voor privé respectievelijk gemeenschappelijk gebruik en de splitsingstekening ‘spiegelbeeldig’ dezelfde zijn als de splitsing en de tekening van het desbetreffende erfpachtsrecht. Vervolgens verwerven de gerechtigden tot een appartementsrecht erfpacht het spiegelbeeldig daarmee corresponderende appartementsrecht bloot eigendom. Het appartementsrecht erfpacht zal na verkrijging van het appartementsrecht bloot eigendom door de betrokken ‘erfpachter’ niet tenietgaan door vermenging omdat appartementsrechten geen beperkte rechten zijn in de zin van art. 3:81 lid 2 BW.
Louwman geeft vervolgens ook aan dat de appartementsrechten bloot eigendom - al dan niet via een akte van bijverband - (mee)verbonden zullen moeten worden voor een hypotheek van de gerechtigde tot een appartementsrecht erfpacht. Daarna kunnen de erfpachters overgaan tot opzegging van het erfpachtsrecht…