Gemeenschappelijke delen in privégedeelten

Recent heeft Rechtbank Rotterdam een uitspraak gedaan over de vraag of zich bij een in appartementsrechten gesplitst gebouw ook gemeenschappelijke delen kunnen bevinden in privégedeelten.

Bij een splitsing in appartementsrechten wordt middels de splitsingstekening en splitsingsakte bepaald welke delen of zaken privé zijn en welke gemeenschappelijk. Privédelen en ‑zaken zijn ruimten en zaken (bijvoorbeeld een trafo) waarvan het gebruik exclusief toekomt aan een appartementseigenaar. Gemeenschappelijke ruimten en delen zijn de ruimten en delen waarvan het gebruik toekomt aan alle appartementseigenaren. Iets komt dus qua gebruik toe aan één eigenaar of aan alle eigenaren. Op de splitsingstekening wordt van elke ruimte aangegeven of het privé dan wel gemeenschappelijk is. Wel is het mogelijk in de splitsingsakte vervolgens te bepalen dat een gemeenschappelijke ruimte qua feitelijk gebruik (en/of qua kosten) in afwijking van die hoofdregel toekomt aan een aantal eigenaren en niet aan alle eigenaren.

De casus waarover de rechtbank zich boog was als volgt. A is eigenaar van een appartementsrecht met betrekking tot een woningappartement. Wegens een lekkage van het balkon van de woning boven zijn woning (privégedeelte) heeft A schade aan zijn woning. Dat lekkende balkon behoorde volgens de splitsingstekening tot het privégedeelte van het appartementsrecht gelegen boven dat van A. A stelde echter niet die bovenbuurman aansprakelijk maar de Vereniging van Eigenaars (de VvE). De VvE stelde als verweer dat het lekkende balkon behoort tot het privégedeelte van de bovenbuurman en niet tot de gemeenschappelijke delen en dus niet iets is waarvoor de VvE aansprakelijk is. De rechtbank bepaalde dat inderdaad het balkon an sich behoort tot het privégedeelte van de bovenbuurman en niet tot de gemeenschappelijke delen…