JHV 2017/17, Rechtbank Limburg 12-04-2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:3263, 04 5491559/CV 16-10571 (met annotatie van mr. D. Briedé)

Inhoudsindicatie

Huurachterstand, Tekortkoming, Ontbinding, Psychische problematiek

Samenvatting

Verhuurder vordert ontbinding en ontruiming in verband met een huurachterstand van zes maanden. De huurachterstand wordt toegewezen maar de ontbinding en ontruiming niet, omdat de belangen van de huurder met psychische problemen bij voortzetting van de huurrelatie prevaleren boven het belang van de verhuurder.

Uitspraak

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald

- de door Maaskant Wonen op 13 januari 2017 overgelegde producties

- de door Bureau Inkomens Beheer op 3 maart 2017 ingediende productie 2

- de comparitie van 13 maart 2017.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Maaskant Wonen heeft aan de heer [X] verhuurd de woning met aanhorigheden, staande en gelegen te [woonplaats X] aan de [adres X] , zulks tegen een huurprijs van € 420,49 per maand.

2.2. Bureau Inkomens Beheer is bij beschikking van 10 juli 2014 van de rechtbank Limburg, team Toezicht, zittingsplaats Maastricht, benoemd tot bewindvoerder in het bewind dat is ingesteld over de goederen van [X] voornoemd.

2.3. Er is een huurachterstand ontstaan die ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding € 1.597,98 beliep. Ter zitting van 12 maart 2017 is de actuele huurachterstand vastgesteld op een bedrag van € 2.231,96.

3. Het geschil

3.1. Eisende partij vordert – samengevat – ontbinding van de tussen haar en [X] bestaande huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van Bureau Inkomens Beheer tot betaling van € 1.888,02, vermeerderd met rente en kosten, als ook een bedrag van € 420,49 per maand tot het tijdstip van ontruiming.

3.2. Bureau Inkomens Beheer voert verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Maaskant Wonen heeft op 13 januari 2017 nadere stukken ingediend. Naast een actueel huuroverzicht gaat Maaskant Wonen tevens kort in op hetgeen door Bureau Inkomens Beheer bij conclusie van antwoord naar voren is gebracht. Maaskant Wonen neemt daarmee in feite een conclusie van repliek. De kantonrechter zal hierop geen acht slaan, nu een en ander in strijd met de goede procesorde moet worden geacht.

4.2. Maaskant Wonen heeft daarnaast ter zitting van 12 maart 2017 aangegeven dat de actuele huurachterstand een bedrag van € 2.231,96 bedraagt. Bureau Inkomens Beheer heeft dit niet betwist. Maaskant Wonen heeft formeel haar eis niet vermeerderd, maar de kantonrechter begrijpt dat Maaskant Wonen met het overleggen van het actueel huuroverzicht wel de intentie heeft gehad dit te doen. Nu Bureau Inkomens Beheer geen verweer heeft gevoerd tegen de door Maaskant Wonen gestelde actuele huurachterstand, zal de kantonrechter bij de beoordeling van het geschil uitgaan van dit hogere bedrag.

4.3. Bureau Inkomens Beheer heeft ter zitting de door Maaskant Wonen gestelde huurachterstand niet betwist. Bureau Inkomens Beheer heeft zich echter verzet tegen de door Maaskant Wonen gevorderde ontbinding en ontruiming. Bureau Inkomens Beheer heeft daarbij met name gewezen op de psychosociale problematiek bij de heer [X] .

4.4. Ter zitting is uitvoerig stilgestaan bij de persoonlijke situatie van de heer [X] . [X] als ook de heer [hulpverlener X] – als hulpverlener van [X] verbonden aan Zorggroep Triade – hebben ter zitting uiteengezet hoe de onderhavige vordering tot stand gekomen is. [X] is in juni 2016 in een psychose beland. [X] was aldus niet in staat zich te melden bij de gemeente, die daarop zijn uitkering heeft gestopt. Pas vanaf januari 2017 ontvangt [X] weer een uitkering en heeft Bureau Inkomens Beheer de betalingsverplichting jegens Maaskant Wonen weer kunnen hervatten. Bureau Inkomens Beheer is thans nog met de gemeente in debat om de uitkering over de periode van juni tot en met december 2016 alsnog met terugwerkende kracht uitbetaald te krijgen. Bureau Inkomens Beheer heeft voorts aangegeven dat de huurachterstand op dit moment nog niet kan worden ingelopen. Een mogelijke betaling van de gemeente met terugwerkende kracht zou dit anders maken.

4.5. Maaskant Wonen heeft hetgeen door Bureau Inkomens Beheer, [X] en [hulpverlener X] ter zitting naar voren is gebracht niet weersproken. Maaskant Wonen heeft desondanks aangegeven dat zij de door haar gevorderde ontbinding en ontruiming wenst te handhaven, nu er op korte termijn geen concreet zicht is op voldoening van de huurachterstand.

4.6. De kantonrechter overweegt het navolgende.

4.7. In artikel 6:265 lid 1 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

4.8. De kantonrechter acht in deze zaak de tekortkoming aan de kant van Bureau Inkomens Beheer– een huurachterstand van zes maanden – dusdanig ernstig, dat de door Maaskant Wonen gevorderde ontbinding en ontruiming in beginsel alleszins gerechtvaardigd is. Naar het oordeel van de kantonrechter is er echter sprake van bijzondere omstandigheden aan de kant van huurder [X] die maken dat de gevorderde ontbinding en ontruiming genuanceerd tegen het licht moet worden gehouden.

4.9. Vast staat dat [X] vanwege zijn psychische gesteldheid niet in staat is geweest het vereiste contact te houden met de uitkeringsinstantie, hetgeen heeft geleid tot het stopzetten van zijn bijstandsuitkering. De vraag is in hoeverre dit volledig aan [X] en dus indirect aan Bureau Inkomens Beheer toe te rekenen is. Duidelijk is dat er geen sprake is geweest van betalingsonwil maar betalingsonmacht, nu bij het wegvallen van de bijstandsuitkering de bankrekening onvoldoende saldo bevatte om de maandelijkse huur te voldoen. Voor Bureau Inkomens Beheer pleit dat zij op het moment dat [X] weer over een uitkering beschikte onmiddellijk de betalingsverplichtingen jegens Maaskant Wonen heeft hervat en ook een bedrag aan achterstallige huur heeft voldaan.

4.10. De kantonrechter is van oordeel dat in dit specifieke geval de belangen die [X] bij voortzetting van de huurrelatie heeft, dienen te prevaleren boven het belang dat Maaskant Wonen heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst. Het vorenstaande leidt er toe dat de niet betwiste huurachterstand aan Maaskant Wonen zal worden toegewezen. Voor toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde ziet de kantonrechter op grond van de hierboven gemaakte belangenafweging geen plaats.

4.11. Bureau Inkomens Beheer heeft voorts nog aangevoerd dat Maaskant Wonen ten onrechte de onderhavige procedure is opgestart en zij stelt zich op het standpunt dat er sprake is van nodeloos procederen. De betalingsonmacht aan de kant van [X] is immers als zodanig door de hulpverlening aan Maaskant Wonen gecommuniceerd. De kantonrechter overweegt op dit punt dat vast staat dat Bureau Inkomens Beheer en/of de hulpverlening pas medio oktober/november 2016 in contact is getreden met Maaskant Wonen teneinde de ontstane problematiek met haar te bespreken. Op dat moment was er reeds voor Maaskant Wonen – gelet op de oplopende huurachterstand - een gegronde reden Bureau Inkomens Beheer in rechte te betrekken en was de dagvaarding naar alle waarschijnlijkheid reeds uitgebracht. Van nodeloos procederen is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook geen sprake.

4.12. Maaskant Wonen vordert in deze procedure tevens een bedrag van € 290,04 terzake buitengerechtelijke incassokosten. Maaskant Wonen verwijst in dat verband naar de toezending aan [X] van de zogenaamde 14-dagen brief. Deze brief is per aangetekende post verstuurd. Voorafgaand aan de zitting heeft Maaskant Wonen het verzendbewijs als productie in het geding gebracht. Gedaagde betwist een dergelijke brief te hebben ontvangen. De kantonrechter overweegt op dit punt het volgende.

4.13. Maaskant Wonen heeft een verzendbewijs overgelegd, waaruit moet blijken dat de hiervoor bedoelde 14-dagen brief per aangetekende post aan [X] is verstuurd. De kantonrechter is van oordeel dat aan voormeld verzendbewijs geen betekenis kan worden toegekend, nu het hier een slecht leesbare kopie betreft, er een onvolledig adres wordt vermeld en bovendien niet blijkt aan wie de post is gericht en wat de inhoud van het aangetekend stuk is. Met andere woorden, uit dit verzendbewijs kan niet met zekerheid worden afgeleid dat het hier gaat om de bewuste 14-dagen brief. Daarmee komt niet vast te staan dat de 14-dagen brief [X] heeft bereikt en dat Maaskant Wonen [X] op deugdelijke wijze heeft aangemaand. Dit leidt tot afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten.

4.14. Nu partijen over en weer in het gelijk c.q. ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.

4.15. De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1. veroordeelt Bureau Inkomens Beheer om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Maaskant Wonen te betalen een bedrag van € 2.231,96, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van opeisbaarheid van de respectievelijke huurtermijnen tot aan de voldoening,

5.2. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt,

5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

Noot

De kantonrechter neemt aan dat sprake is van een ernstige tekortkoming aan de kant van de huurder en dat deze in beginsel de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt, maar dat de bijzondere omstandigheden hieraan in de weg staan. Deze zien, zo blijkt uit de uitspraak, op de geestelijke gesteldheid van de huurder, waardoor deze geen contact onderhield met de gemeente en de uitkering werd gestopt met de achterstand als gevolg. De kantonrechter heeft bij dit oordeel kennelijk het oog gehad op de tenzij-clausule van artikel 6:265 BW, namelijk dat in dit specifieke geval de persoonlijke omstandigheden van de huurder maken dat hier sprake is van een tekortkoming van bijzondere aard. Dat is opvallend. De wijze waarop de tekortkoming is ontstaan (en dus ook de geestelijke toestand), zijn meegewogen in het oordeel over de ernst daarvan. Toch krijg de ernstige tekortkoming vervolgens het stempel dat deze van bijzondere aard is. Dat is nogal tegenstrijdig. Hoe het ook zij: hier lijkt vooral mee te spelen dat niet de huurder persoonlijk, maar namens deze de bewindvoerder de procedure voerde. De bewindvoering komt door een dreigende ontbinding en ontruiming vanzelfsprekend in gevaar. Voor de verhuurder is de uitkomst nogal wrang: de toegewezen achterstand is ongetwijfeld lastig inbaar, terwijl de tekortschietende huurder mag blijven zitten. Voor hoelang, is ook onduidelijk. Bovendien is er geen enkele garantie dat de huurder voortaan wel de afspraken zal nakomen. Hoe hoog moet een huurachterstand zijn wil het belang van de verhuurder prevaleren boven het woonbelang van een huurder met psychische problemen? Een achterstand van zes maanden legt in deze zaak kennelijk onvoldoende gewicht in de schaal. Van een woningcorporatie wordt overduidelijk meer mededogen verwacht dan van een particuliere verhuurder.

De zaak doet denken aan de eveneens door mij becommentarieerde uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 13 april 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:2817, JHV 2017/16). Anders dan in de onderhavige zaak kwam de discussie over de psychische toestand in die zaak pas in het kader van de executie aan de orde. Dogmatisch lijkt mij het juister dat de psychische toestand wordt betrokken in het oordeel over de ernst van de tekortkoming en niet pas in de executie. Kennelijk zijn beide wegen door de huurder te bewandelen. De beide zaken illustreren een trend waarbij rechters kwetsbare huurders niet (te snel) het huis willen ontnemen. Sociale verhuurders doen er goed aan om (subsidiair) te vorderen dat de huurovereenkomst voorwaardelijk wordt ontbonden, namelijk voor het geval de huurder niet binnen afzienbare tijd in staat is om de huurbetalingen weer tijdig op te starten.

Zie: J. Sengers en P van der Sanden, Huurrecht Woonruimte, Huurreeks Sdu Uitgevers, Den Haag, editie 2015, ISBN 9789012395410, p. 123, 137 en 264.

mr. D. Briedé, Briedé Cassese Advocaten en Mediators

Verder lezen
Terug naar overzicht