Overlegwet, instemmingsrecht en wijziging van servicekosten

Een huurdersorganisatie heeft instemmingsrecht met betrekking tot wijziging van beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten (art. 5a Overlegwet). Houdt dat in dat de verhuurder over servicekostenbeleid geen besluit kan nemen of tot uitvoering van zo’n besluit kan overgaan, zonder daarover voorafgaand met de huurdersorganisatie overeenstemming te hebben bereikt? Is dat instemmingsrecht aan een termijn gebonden, zoals het adviesrecht: zes weken?

Op grond van art. 5a Overlegwet heeft een huurdersorganisatie met betrekking tot één onderwerp – beleid ten aanzien van de vaststelling van (woon)servicekosten – instemmingsrecht. Dat geldt niet voor een bewonerscommissie. En een huurdersorganisatie zal er niet permanent gebruik van willen maken; bijvoorbeeld niet voor bagatelzaken. Bovendien is niet elke verandering een wijziging van “beleid” zoals de wetgever dat hier heeft bedoeld. Wanneer het beleid zegt dat de verhuurder het glazenwassen regelt op een gangbaar kwaliteitsniveau tegen een concurrerend markttarief, en dat de kostprijs daarvan per flat hoofdelijk per huurder wordt omgeslagen, is een wijziging van één keer per zes weken wassen naar eens per twee maanden dan zo’n in art. 5a Overlegwet bedoelde wijziging van beleid?

Neen, want de vaststelling van de servicekosten is niet gewijzigd. Bovendien beoogt deze kleine wijziging qua uitvoering geen wijziging te brengen in de overeengekomen prestatie. Formuleer het beleid steeds zo dat niet elke verandering qua beheer ook kan worden aangemerkt als een wijziging van beleid. En leg art. 5a Overlegwet restrictief uit. Want deze bepaling geldt uitsluitend met betrekking tot: “een voornemen tot wijziging in het door hem (verhuurder, PvdS) gevoerde beleid ten aanzien van de vaststelling van servicekosten.” Lees: instemmingsrecht ziet op de wijze waarop servicekosten worden afgerekend.

Dit instemmingrecht geldt dus niet met betrekking tot "het servicekostenbeleid in het algemeen", zoals men soms pretendeert. Zo’n ruimere reikwijdte van het instemmingsrecht kunnen een huurdersorganisatie en een verhuurder wel afspreken in een schriftelijke Overlegwet-overeenkomst. Of het verstandig is die bevoegdheid zo ruimhartig te formuleren? Dat lijkt me een verstandige vraag!

Aan het instemmingsrecht heeft de wetgever geen termijn gekoppeld, zoals aan adviesrecht: een advies moet binnen zes weken worden uitgebracht. Voor de bedrijfsvoering van de verhuurder kan het echter “verlammend” zijn, wanneer eindeloos en in onzekerheid afgewacht moet worden of wellicht toch … enzovoorts. De praktijk kan daarom niet zonder nadere uitleg en/of afspraken met betrekking tot de toepassing van dit instemmingsrecht. Daarom wordt in Overlegwet-overeenkomsten wel een termijn van zes weken opgenomen waarin de huurdersorganisatie bekend moet hebben gemaakt of men van het instemmingsrecht gebruik wil maken. De Woonbond vindt dat zo’n beperkende termijn niet in de lijn van de Overlegwet ligt. Welnu, rijst daarover een geschil dat…