Parate executie door hypotheekhouder - zuivering van verzuim schuldenaar - invloed op rechtsverhouding verkoper-koper
Samenvatting
Heeft de koper recht op schadevergoeding van een executoriaal verkopende hypotheekhouder, als uitvoering van de onderhandse koopovereenkomst wordt verhinderd doordat het betalingsverzuim van de schuldenaar met medewerking van de hypotheekhouder wordt gezuiverd voordat rechterlijke goedkeuring is verkregen?
Tekst
1. Inleiding
De schuldenaar wiens met hypotheek bezwaarde registergoed executoriaal dreigt te worden verkocht door de hypotheekhouder kan, zolang het openbaar verkochte goed nog niet is gegund aan de veilingkoper, respectievelijk de onderhandse verkoop nog niet is goedgekeurd door de voorzieningenrechter, executie voorkomen door voldoening van de hypothecaire schuld en de reeds gemaakte kosten van executie (artikel 3:269 BW). Door die voldoening gaat het hypotheekrecht teniet, ook als het een bankhypotheek is (het registergoed wordt van de hypotheek gelost). Overigens is niet altijd volledige voldoening van de door hypotheek gedekte schuld en de executiekosten noodzakelijk, om de executie te doen eindigen. Onder omstandigheden kan de schuldenaar namelijk volstaan met gedeeltelijke voldoening, te weten in die gevallen dat de verwachte opbrengst bij executie lager is dan de totale door hypotheek gedekte schuld en de reeds gemaakte executiekosten samen. In een dergelijke situatie kan de schuldenaar volstaan met voldoening van de te verwachten executieopbrengst. Ook dan gaat het hypotheekrecht teniet en is de schuldeiser niet langer bevoegd tot executie. Voor zover door de gedeeltelijke voldoening een ongedekte vordering resteert, zal de ex-hypothecaire schuldeiser eventueel langs de weg van beslaglegging verhaal kunnen zoeken op het registergoed of andere vermogensbestanddelen van de schuldenaar. Zie over het lossingsrecht uitgebreid S.E. Bartels en V. Tweehuysen, WPNR 2010/6864.
De nadelige gevolgen van gedwongen verkoop zijn voor de geëxecuteerde vaak verstrekkend. Daarin…