Transformatie van vastgoed in de winstsfeer: vijf kernvraagstukken en negen praktijksituaties

Wet IB 2001/Wet VPB 1969/Bouwbesluit

Transformatie van vastgoed is het nieuwste buzzword in de bouw- en vastgoedsector. Allerlei objecten worden getransformeerd naar een andere gebruiksfunctie, maar met name kantoren zijn in trek bij transformeerders. In de afgelopen vijf jaar heeft ruim drie miljoen m2 kantorenvastgoed een nieuwe functie gekregen. Bijna 20% van het leegstaande kantorenvastgoed is gesloopt. De transformatie en sloop hadden voornamelijk betrekking op sterk verouderd kantorenvastgoed dat niet meer voldeed aan de huidige vraag van kantoorgebruikers.

In 2015 bereikte het onttrekkingsvolume een nieuw record en kwam uit op circa 823.000 m2 waarvan 730.000 m2 is getransformeerd en 92.000 m2 gesloopt. In 2015 werd 80% van de kantoren getransformeerd naar (studenten)woningen. De overige kantoren zijn getransformeerd naar hotels of bestemd voor een zorgfunctie, een multifunctioneel complex of noodopvang voor vluchtelingen.

Het Economisch Instituut voor de Bouw schat dat een derde van de leegstaande kantoren kan worden getransformeerd tot woningen, rekening houdend met ligging, leefbaarheid en inbedding in een wijk. Dit percentage ligt iets hoger bij maatschappelijk vastgoed, omdat leegstaande scholen en verzorgingshuizen qua ligging en structuur vaak goed passen bij de huisvesting van specifieke doelgroepen.¹ De fors toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden, drijft ontwikkelaars en beleggers tot nieuwe transformatierecords. In het grote geheel van de vastgoed- en bouwmarkt spreken we van een niche; maar het is wel een grote, kapitaalintensieve niche.

Vanzelfsprekend komt de fiscaliteit bij deze activiteiten om de hoek kijken. Veel fiscalisten zijn er nu al druk mee. Welke denkkaders gelden voor de…