Waarde, tegenprestatie en overdrachtsbelasting bij erfpacht, is er iemand die het begrijpt?

Wet BRV

Erfpacht is een bijzonder zakelijk recht. Enerzijds lijkt het op huur, terwijl de erfpachter zich anderzijds eigenaar voelt. De waarde van een eeuwigdurend erfpachtrecht benadert de waarde van eigendom. De koopprijs en de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting zouden dan ook gelijk moeten zijn. Maar is dat ook zo?

Inleiding

De erfpachtpraktijk leidt tot veel discussie over de waarde, vergoeding en belastingheffing. Met name is er onduidelijkheid over de waarde van de in de toekomst te betalen canon, maar ook over de fiscale regelgeving. In dit artikel wil ik aan de hand van enkele erfpachtvarianten ingaan op de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting en die afzetten tegen de algemene grondslagen voor de waardering van erfpachtrechten. Met name wil ik onderzoeken of de maatstaf van heffing in overeenstemming kan worden gebracht met de waarderingsgrondslagen die gelden voor erfpachtrechten.

Varianten van erfpacht

Binnen de gemeenten, die grond in erfpacht uitgeven, komen verschillende varianten voor van canonberekeningen en afkoopmogelijkheden. Ik zet een aantal varianten op een rijtje, met als uitgangspunt een fictief gelijke woning met een waarde in het economische verkeer van € 300.000, waarbij de grondwaarde € 120.000 bedraagt¹:

1. eeuwigdurende erfpacht in de gemeente Utrecht, waarbij de canon voor de volledige looptijd is afgekocht voor de grondwaarde van € 120.000;

2. voortdurende erfpacht in de gemeente Amsterdam tegen een jaarlijks te indexeren canon van € 3.600²;

3. voortdurende erfpacht in de gemeente Amsterdam tegen een 25 jaar vaststaande canon van € 3.900³;

4. voortdurende erfpacht in de gemeente Amsterdam, waarbij de canon voor 50 jaar is afgekocht voor een bedrag…