Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 234 (Huurrecht)

C.1: Woning met een eigen toegang

De eigen toegang is strikt genomen niet kenmerkend voor de zelfstandigheid indien men althans onder ‘een eigen toegang’ de toegangsdeur tot het gehuurde wil verstaan. Ook de kamerbewoner heeft zo bezien een eigen toegang. In de wetsgeschiedenis (niet van het BW maar van de inmiddels vervallen Huurprijzenwet woonruimte, Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 6, p. 47) is de eigen toegang wel gezien als ‘eigen voordeur’; het gaat erom dat de huurder exclusief recht kan doen gelden op de ruimte achter de eigen toegang: ‘my home is my castle’.

Een eigen toegang impliceert niet dat sprake moet zijn van een deur naar de openbare weg. Deze voordeur kan ook uitkomen in een gemeenschappelijke hal van een flatwoning of toegang geven tot een galerij, een trappenhuis of een afgesloten tuin.

Kenmerkend blijft voor de zelfstandigheid van een woning, ook als deze over de na te noemen wezenlijke voorzieningen beschikt, dat de eigen toegang niet uitkomt in de privéruimte van een ander, zoals in het arrest Bronkhorst/Van Eijk (HR 28 januari 1994, NJ 1994, 363). De casus is illustratief: van de verhuurde eengezinswoning was de verdieping met zolder afgesloten met een eigen toegangsdeur op de eerste etage (waarachter een trap naar de tweede verdieping voerde) en aldus onderverhuurd aan Bronkhorst. Bronkhorst had dus wel een afsluitbare voordeur naar zijn ‘appartement’, maar kon die voordeur slechts bereiken via de overloop van de verhuurster. Bronkhorst beriep zich op de zelfstandigheid van zijn woning, met immers eigen toegangsdeur. Maar de Hoge Raad oordeelde dat de exclusieve zeggenschap over de overloop niet bij Bronkhorst maar bij zijn verhuurder lag. Bij het eindigen van de hoofdhuur kon hij aldus geen rechten jegens de nieuwe hoofdhuurder doen gelden (artikel 7:269 BW).

Indien een huurder evenzeer aanspraak kan maken op gebruik van de gemeenschappelijke verkeersruimte als alle andere (mede)gebruikers kan sprake zijn van zelfstandigheid van de woning, mits deze uiteraard voor het overige aan de criteria van artikel 7:234 voldoet.

In literatuur en wetsgeschiedenis is wel het begrip ‘onvrij’ gehanteerd als het gaat om een eigen toegang die uitkomt op een gemeenschappelijk trappenhuis. Het begrip werd geïntroduceerd op 1 juli 1986 in de Toelichting bij Bijlage I van het inmiddels vervallen Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 1985, 622, p. 4), maar om ‘verwarring’ te voorkomen is dit begrip nadien verlaten, Kamerstukken II 1997/98, 26 089, nr. 3, p. 39. Het begrip ‘onvrij’ kan inderdaad beter vermeden worden, nu de zogenoemde onvrije woning veelal wel als zelfstandige woning kan worden gewaardeerd; zie HR 29 mei 2009, NJ 2009, 246 (Plak/Plak). Zoals in een geval dat het toilet weliswaar buiten de woonruimte lag maar exclusief aan huurder ter beschikking stond. Deze feitenwaardering staat op gespannen voet met de wetsgeschiedenis die keuken, toilet en wasruimte binnen de woning gelegen wil zien; ze lijkt niettemin onder omstandigheden te billijken. Zie Rb. Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 20 april 2006, WR 2006, 78.

Aan de zelfstandigheid doet evenmin af dat de energiemeter zich buiten het gehuurde bevindt of dat de aanspraak op levering van energie via de hoofdverhuurder loopt. Zie HR 29 september 1995, NJ 1996, 71 (Berkelaar/Van der Meijden).

C.2: Wezenlijke voorzieningen buiten de woning

Niet alleen zitten en slapen maar ook verwarming, kunnen koken, eigen toilet, eigen wasgelegenheid zijn essentieel voor de zelfstandige woning (Kamerstukken II 1978/79, 14 249, nr. 6, p. 39). Bevinden bepaalde voorzieningen, zoals wc of wasruimte, zich niet achter de eigen voordeur maar zijn ze slechts bereikbaar via een aparte deur op de overloop, dan komt de zelfstandigheid eventueel in het geding. Is die overloop echter gemeenschappelijk en heeft daarop niemand exclusieve rechten én behoeft de huurder de genoemde voorzieningen evenmin met een ander te delen, dan blijft de woning zelfstandig. Een afweging en redenering in de lijn van het zo-even besproken arrest van de Hoge Raad Bronkhorst/Van Eijk.

Wat betreft de aanwezigheid van nutsvoorzieningen is voldoende dat daarover binnen de woning kan worden beschikt (gas, water en licht bij de hand), ook wanneer de meters van de nutsvoorzieningen zich buiten de woning bevinden. Zie HR 29 september 1995, NJ 1996, 71 (Berkelaar/Van der Meijden). In deze zaak had de huurder de aanspraak op nutsleverantie niet jegens de nutsleverancier maar, vanwege diens abonnement, jegens de verhuurder.

Een douchevoorziening vormt tegenwoordig een wezenlijk onderdeel van het woongenot, ook als deze gratis ter beschikking is gesteld van een huurster van woonruimte. Het hof had niet slechts mogen afgaan op de tekst van het contract maar zich moeten afvragen welke de zin was die partijen over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan de bepalingen der overeenkomst en op wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aldus de Hoge Raad met betrekking tot een contract dat de gebruiksmogelijkheid van de douche buiten het bepaalde van artikel 7:234 BW en dus afzonderlijk opzegbaar probeerde te houden. Zie HR 29 mei 2009, NJ 2009, 246 (Plak/Plak).

Zo bezien is het ‘afhankelijk zijn van wezenlijke voorzieningen’ een zeer feitelijk begrip: de rechtspraak is dan ook zeer casuïstisch. Na aanvang van de overeenkomst aangebrachte voorzieningen kunnen uit de aard van de zaak op de zelfstandigheid van invloed zijn, mits tussen partijen daarover uitdrukkelijk of stilzwijgend wilsovereenstemming bestaat.

Is een woning niet als zelfstandig aan te merken dan is niettemin sprake van de verhuur van woonruimte. Het belang van het onderscheid is in de inleiding geïllustreerd.