Naar de inhoud

Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 252 (Huurrecht)


Commentaar is bijgewerkt tot 22-03-2017 door mr. J.A. Tuinman

Artikel 252 Tekst van de hele regeling

1.

Een voorstel tot wijziging van de huurprijs moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk worden gedaan.

2.

Het in lid 1 bedoelde voorstel dient te vermelden:

  1. de geldende huurprijs;

  2. het percentage of het bedrag van de wijziging van de huurprijs;

  3. de voorgestelde huurprijs;

  4. de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs;

  5. de wijze waarop en het tijdvak waarbinnen de huurder, wanneer hij bezwaren heeft tegen het voorstel, daarvan kan doen blijken, en de gevolgen die deze onderafdeling verbindt aan het niet doen blijken van bezwaren.

3.

Voor het doen van een voorstel tot verlaging van de huurprijs dient een waardering van de kwaliteit van de woonruimte als bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte te worden verstrekt.

4.

Indien een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, dat niet voldoet aan lid 1 en lid 2 aanhef en onder b, d of e dan wel aan het in lid 3 bepaalde, blijft de voordien geldende huurprijs verschuldigd, tenzij blijkt dat degene tot wie het voorstel was gericht niet door het verzuim is benadeeld.

A: Inleiding

In artikel 7:252 BW zijn formele voorschriften opgenomen, waaraan een voorstel tot huurprijswijziging moet voldoen. Deze voorschriften gelden voor zowel een voorstel tot huurprijsverhoging door verhuurder, als een voorstel tot huurprijsverlaging door huurder. Naast de regels genoemd in dit artikel, zijn de regels van  artikel 7:250 leden 1 tot en met 3 BW (de intervalregeling), de woningkwaliteit (artikel 10 UHW) en de bepaling dat een huurprijsverhoging onmogelijk is zolang sprake is van een geschil over gebreken (art. 7:250 lid 2 BW) relevant voor de vraag of de huurprijs kan worden gewijzigd.

Indien een voorstel tot huurprijswijziging niet wordt aanvaard, stellen artikel 7:253 BW (voor een voorstel tot huurprijsverhoging) en artikel 7:254 BW (voor een voorstel tot huurprijsverlaging) nadere procedurele regels om de Huurcommissie een uitspraak te laten doen over de redelijkheid van het voorstel.

Naast deze wettelijke mogelijkheid om door middel van een voorstel de huurprijs éénzijdig te wijzigen, kan de huurprijs ook door middel van een beding in de huurovereenkomst (‘indexeringsclausule’) worden gewijzigd (zie art. 7:248 BW). Op de ‘contractuele huurprijsverhoging’ ziet dit artikel niet.

Per 1 juli 2006 (Stb. 2006, 307) is artikel 7:252 BW gewijzigd, waarbij de procedure met betrekking tot huurverhoging boven het inflatiepercentage is komen te vervallen.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 252.

C: Kernproblematiek

C.1: Termijn tussen voorstel en ingangsdatum (lid 1)

De termijn tussen het schriftelijk voorstel en de datum van ingang van de gewijzigde huurprijs moet ingevolge lid 1 ten minste twee maanden zijn. Is deze aanzeggingstermijn niet in acht genomen, dan wordt in een procedure over het wijzigingsvoorstel de ingangsdatum zoveel later vastgesteld, dat tussen het voorstel en ingangsdatum minimaal een termijn van twee maanden zit. Hierdoor wordt voorkomen dat een nietigheid verder zou ingrijpen dan nodig is.

C.2: Inhoud wijzigingsvoorstel (lid 2)

In lid 2 worden de gegevens genoemd die het voorstel tot huurprijswijziging moet vermelden. Ten eerste (zie sub a) moet de geldende huurprijs in het voorstel worden vermeld. Als tussen partijen een geschil bestaat over de tussen hen geldende huurprijs en de wederpartij stemt niet in met het voorstel tot huurprijswijziging, dan is een dergelijk geschil geen beletsel om aan de Hhuurcommissie een verzoek te doen zich uit te spreken over de redelijkheid van het voorstel tot huurprijswijziging (zie art.ikel 13 lid 5 UWH). Als de Hhuurcommissie geen duidelijkheid kan verkrijgen over de geldende huurprijs, dan kan zij een beoordeling geven op basis van de door huurder en verhuurder aangedragen huurprijs. Ten tweede (zie sub b) moet het voorstel het percentage of het bedrag van de huurprijswijziging vermelden en ten derde (zie sub c) moet het voorstel de voorgestelde nieuwe huurprijs vermelden. Ten vierde (zie sub d) moet de ingangsdatum worden vermeld (zie hierover ook C.1). Ten vijfde (zie sub e) moet het voorstel vermelden de wijze waarop en het tijdsbestek waarbinnen de huurder bezwaar kan maken tegen het voorstel als hij niet met het voorstel instemt en welke gevolgen voor de huurder verbonden kunnen zijn aan het niet protesteren tegen het voorstel.

Indien een wijzigingsvoorstel niet voldoet aan één of meer van de vereisten genoemd in lid 2 en het voorstel wordt (mede daarom) niet geaccepteerd, dan kunnen in een eventueel daarop volgende procedure door de Hhuurcommissie (en daarna door de kantonrechter) aan het verzuim de gevolgen worden verbonden die gerechtvaardigd zijn. De partij die zich op het verzuim beroept, zal dan wel aannemelijk moeten maken, dat hij op enige manier door het verzuim is benadeeld. Vgl. HR 30 september 1984, NJ 1984, 231(m.nt. Stein) en Ktr. Amsterdam 26 november 1984, Prg. 1985, 2267.

C.3: Huurprijsverlagingsvoorstel per formulier (lid 3)

Uit lid 3 volgt dat huurder niet mag volstaan met een huurprijsverlagingsvoorstel dat voldoet aan de vereisten van leden 1 en 2, maar dat hij verplicht gebruik moet maken van een formulier, dat krachtens artikel 47 lid 1 onder c UHW door de minister is vastgesteld.

Dit formulier is te downloaden via de website van het VROMde Hhuurcommissie (www.huurcommissie.nl/downloads). Voor het doen van een voorstel tot huurprijsverhoging bestaat voor verhuurder overigens eveneens een formulier dat te downloaden is via deze website. Voor het doen van een huurprijsverhogingsvoorstel is gebruikmaking van dit formulier echter niet verplicht.

C.4: Terugkeer naar oude huurprijs (lid 4)

Lid 4 bepaalt dat als een overeenkomst tot wijziging van de huurprijs tot stand komt naar aanleiding van een voorstel daartoe, maar het voorstel voldoet niet aan lid 1, lid 2 aanhef en onder b, d of e, dan wel aan het in lid 3 bepaalde, dat dan de oude huurprijs verschuldigd blijft. Uit de wettekst volgt dat door een beroep op lid 4 te doen, in beginsel de oude huurprijs blijft gelden tussen partijen, tenzij de partij die het gebrekkige voorstel heeft gedaan, aantoont dat zijn wederpartij niet door het verzuim is benadeeld.

C.5: Dwingend recht

Ingevolge artikel 7:265 BW is dit artikel van dwingend recht.

D: Jurisprudentie uitgebreid

Hof ’s-Hertogenbosch 7 juni 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:2295;

indien niet is voldaan aan de vereisten van artikel 7:252 BW is geen sprake van nietigheid (van rechtswege), maar hooguit van vernietigbaarheid. Indien de huurder zich op het rechtsgevolg van lid 4 beroept, is het niet zo dat de huurverhoging van rechtswege niet geldt (zoals bij nietigheid het geval geweest zou zijn, want de verhuurder kan eventueel de tenzij-bepaling van lid 4 inroepen.

Hof Leeuwarden 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BR5592;

het hof overweegt: artikel 7:252 lid 1 BW laat geen ruimte voor een huurprijsverhoging met terugwerkende kracht, hetgeen nog eens wordt onderstreept in het vierde lid van artikel 7:252 BW.

Hof Leeuwarden 23 december 2008, ECLI:NL:GHLEE:2008:BH0019;

het is het hof gebleken dat de aanzeggingen betreffende huurverhoging niet voldoen aan het dwingendrechtelijk bepaalde in artikel 7:252 onder e BW. De voorstellen vermelden niet de wijze waarop en het tijdstip waarbinnen huurder van eventuele bezwaren tegen het voorstel kan doen blijken. Van een rechtsgeldige huurprijswijziging is daarom geen sprake geweest.

Ktr. Zwolle 4 maart 2009, ECLI:NL:RBZLY:2009:BH7628;

in geval van niet geliberaliseerde huurruimte kan de huurprijs slechts worden verhoogd op de wijze zoals voorgeschreven in de artikelen 7:252 en 7:253 BW. Deze bepalingen zijn van dwingend recht en uit het samenstel van deze bepalingen maakt de kantonrechter op, dat niet te snel erop mag worden vertrouwd dat een huurder instemt met een voorstel tot huurprijsverhoging. Dit brengt mee dat een beroep op rechtsverwerking naar het oordeel van de kantonrechter alleen kan opgaan, indien tenminste volgens de in artikel 7:252 BW opgenomen voorschriften is gehandeld.

Ktr. Rotterdam 28 februari 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:BA0188;

huurder stelt dat hij niet op de juiste wijze van de huurverhoging op de hoogte is gebracht. De termijn waarbinnen en de wijze waarop hij bezwaar zou moeten maken is hem niet meegedeeld (ex art. 7:252 lid 2 onder e BW). Huurverhoging is niet tot stand gekomen.

Ktr. Amsterdam 12 december 1986, WR 1987, 48;

het voorgeschreven formulier voor huurprijsverlaging was niet gebruikt, maar voorstel was toch duidelijk. Kantonrechter oordeelt dat daardoor wederpartij niet in belangen was geschaad en er dus geen goede reden bestond om het daarop voortbouwende beoordelingsverzoek niet in behandeling te nemen.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 252.

F: Literatuurverwijzing

  • Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 370 e.v.
  • Sanden, P. van der en J. Sengers, Huurrecht Woonruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2015, p. 323 e.v.
Verder lezen