Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 255 (Huurrecht)

C.1: Algemeen

Een door de verhuurder uitgevoerde renovatie die een verhoging van het woongerief tot gevolg heeft of het aanbrengen van voorzieningen ten behoeve van een gehandicapte huurder, kan in beginsel aanleiding zijn de huurprijs te verhogen. Dit artikel geeft daarvoor een regeling.

C.2: Verhouding tot de artikelen 7:220 en 274 BW

De verhuurder behoeft voor het uitvoeren van een renovatie of het aanbrengen van voorzieningen voor de gehandicapte huurder de instemming van de huurder. Heeft de huurder met de renovatie of voorzieningen ingestemd, dan moet de (verhoging van de) huurprijs op de voet van artikel 7:255 BW worden bepaald. Voor een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:274 lid 1 sub d BW (weigering van het redelijke aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst) is dan geen plaats. Dit volgt uit een aantal uitspraken van de Hoge Raad: zie HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789 (m.nt. Stein); HR 27 januari 1989, NJ 1989, 767 (m.nt. Stein). In deze uitspraken heeft de Hoge Raad een onderscheid gemaakt tussen gevallen waarin tussen partijen geen overeenstemming bestaat over de aard en omvang van de aan te brengen veranderingen en toevoegingen enerzijds en gevallen waarin partijen het eens zijn over de aard en omvang van de renovatie maar van mening verschillen over de hoogte van de daaraan gekoppelde huurprijsverhoging anderzijds. Zijn partijen er niet in geslaagd overeenstemming te bereiken over de (omvang van de) door de verhuurder uit te voeren werkzaamheden, dan zal de verhuurder de weg van artikel 7:220 lid 2 BW of die van artikel 7:274 lid 1 sub d BW dienen te volgen. Wordt op grond van artikel 7:220 lid 2 BW aangenomen dat huurder de uitvoering van de werkzaamheden moet gedogen, dan kan aansluitend op de voet van artikel 7:255 BW de redelijke huurprijs na renovatie worden vastgesteld. Het voorgaande laat overigens onverlet dat de huurovereenkomst in voorkomende gevallen kan worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c BW (zie: HR 26 maart 2010, LJN BL0683).

C.3: Voorzieningen respectievelijk veranderingen en toevoegingen

C.4: Wettelijke huurprijs

Het artikel vormt een uitzondering op het uitgangspunt van de contractsvrijheid. Dat uitgangspunt stelt de geldigheid van een tussen partijen overeengekomen huurprijs(wijziging) voorop. Op een enkele plaats in de wet is evenwel sprake van een wettelijke huurprijs. Een voorbeeld daarvan vinden we in dit artikel. Dat blijkt uit de redactie van artikel 7:255 BW, waarin wordt gesproken van: ‘is de huurprijs’. Het wettelijk karakter heeft een consequentie van procedurele aard: op grond van een uitspraak van de Hoge Raad uit 1984 (HR 16 november 1984, NJ 1985, 267 (m.nt. Stein) hoeft, indien sprake is van een wettelijke huurprijs, niet de weg van de Huurcommissie, eventueel gevolgd door een procedure bij de kantonrechter te worden gevolgd. De huurprijs kan dan ook worden vastgesteld in een ‘gewone’ dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter, bijvoorbeeld in het kader van een vordering tot betaling of juist terugbetaling (anders: Ktr. Amsterdam 5 februari 2013, LJN BZ2395, waarin de kantonrechter géén wettelijke huurprijs lijkt aan te nemen en daaraan de consequentie verbindt dat de huurprijs na renovatie slechts kan worden vastgesteld op basis van de in lid 2 jo. artikel 7:262 BW beschreven procedures). Het wettelijk karakter van de huurprijs staat er overigens niet aan in de weg dat partijen een afspraak maken over de huurprijs na renovatie. Daarbij wordt aangenomen dat een afspraak die een lagere huurprijs behelst dan op grond van de wettelijke norm mogelijk was, gelet op het beginsel van de contractsvrijheid, het gegeven dat de wettelijke regeling beoogt de huurder te beschermen en in weerwil van het bepaalde in artikel 7:265 BW, wel stand zal houden. Zie onder meer Ktr. Amsterdam 19 mei 1987, WR 1987, 108; Ktr. Utrecht 21 december 1987, 40; Hc. Utrecht 12 juli 1991, WR 1992, 45 en (naar analogie) HR 3 oktober 1997, NJ 1998, 129.

Omgekeerd geldt echter dat de huurder, ondanks een met de verhuurder gemaakte afspraak, een beroep op het artikel kan doen indien hij meent dat de overeengekomen huurprijs hoger is dan op grond van de wettelijke norm is toegestaan. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in uitspraken van Ktr. ’s-Gravenhage (4 mei 2005, Prg. 2005, 119) en Ktr. Haarlem (15 februari 2006, LJN AV2825). In beide zaken besliste de kantonrechter dat een door partijen overeengekomen huurprijs niet in de weg staat aan toetsing op de voet van artikel 7:255 BW.

C.5: Beoordelingskader

De beoordeling valt uiteen in twee onderdelen. Eerst zal moeten worden nagegaan of het bedrag van de verhoging in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder in verband met het aanbrengen van de voorzieningen respectievelijk de veranderingen en toevoegingen gemaakte kosten. In het geval van voor een gehandicapte huurder aangebrachte voorzieningen zal daarbij rekening moeten worden gehouden met de financiële tegemoetkoming die de verhuurder hiervoor van de gemeente ontvangt. Van een redelijke verhouding is, volgens de wetgever, sprake ingeval van een zodanige vergoeding dat de met de woningverbetering gedane investering in de resterende economische levensduur van het gehuurde kan worden terugverdiend. Zie Kamerstukken II 1976/77, 14 175, nr. 6, p. 55. Vervolgens zal worden getoetst of de huurprijs na renovatie uitstijgt boven de maximale huurprijsgrens die, na de renovatie, voor het gehuurde geldt. De maximale huurprijsgrens na renovatie kan stijgen indien de kwaliteit van het gehuurde, uitgedrukt in woningwaarderingspunten, is gestegen. Een verhoging die ertoe leidt dat de huurprijs boven de maximale huurprijsgrens uitkomt, wordt niet redelijk geacht.

C.6: Indiening verzoek

De wetgever gaat er (niet geheel logisch, nu sprake is van een wettelijke huurprijs) blijkens het tweede lid van artikel 7:255 BW van uit dat partijen proberen overeenstemming te bereiken over het bedrag van de verhoging van de huurprijs. Lukt dat niet, dan kan zowel de verhuurder als de huurder binnen drie maanden na de totstandkoming van de voorzieningen, veranderingen of toevoegingen aan de Huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over het bedrag van de verhoging. Dit omdat pas na de totstandkoming van de voorzieningen, veranderingen of toevoegingen duidelijk is welke kosten met de uitvoering van de werkzaamheden gemoeid waren. Daarnaast kan, ook na het verstrijken van de termijn van drie maanden, in een dagvaardingsprocedure gevorderd worden dat de kantonrechter de verhoogde huurprijs vaststelt. Echter zie C.4.

C.7: Uitspraak Huurcommissie, ingangsdatum verhoging

De Huurcommissie vermeldt in haar uitspraak welke huurprijs zij redelijk acht. Deze huurprijs gaat in met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die, waarin de voorzieningen, veranderingen of toevoegingen tot stand zijn gekomen.