A: Inleiding
In dit artikel staat de opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte centraal. De huur kan uitsluitend worden beëindigd door opzegging, ontbinding of met wederzijds goedvinden. Zie HR 22 januari 1993, NJ 1993, 216 (Vunderink/Beleggingsmaatschappij). De Wet doorstroming huurmarkt 2015 voorziet in een aanvulling op dit strikte stelsel. Per 1 juli 2016 is het mogelijk om eenmalig een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan. De huurovereenkomst eindigt dan aan het einde van de overeengekomen termijn, zonder dat er een opzegging aan te pas komt. Wel stelt de wet als eis een schriftelijke kennisgeving door de verhuurder. De maximale duur van de tijdelijkheid is bij zelfstandige woonruimte twee jaar. Bij onzelfstandige woonruimte is de maximale duur vijf jaar. Deze regeling is feitelijk een uitzondering op het systeem van opzeggingsbescherming. De wetgever heeft de mogelijkheid van tijdelijke verhuur gecreëerd om de flexibiliteit op de huurmarkt te bevorderen. Deze en andere aanpassingen zouden moeten leiden tot een betere doorstroming en tot een efficiënter gebruik van de woningvoorraad.
De tijdelijke verhuur is een aanvulling op de oude situatie waarin een contract voor onbepaalde tijd de norm was. Wanneer partijen een overeenkomst voor bepaalde tijd aangingen, hield dit in dat er een minimumperiode werd afgesproken. Ook dan genoot de huurder bescherming en was opzegging vereist.
In dit opzicht maakt het dus geen verschil of de overeenkomst voor bepaalde dan wel voor onbepaalde tijd is aangegaan. Het nieuwe systeem beoogt niet te tornen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur in huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Aldus wordt de verhuurder beschermd in zijn belang bij het voorkomen van nodeloze administratie en mutaties en heeft de huurder de zekerheid dat de kosten van inrichting en verhuizing kunnen worden ‘terugverdiend’. De minister heeft in dit verband benadrukt dat de tijdelijke overeenkomst een aanvulling is op de bestaande mogelijkheden van verhuur. Uitsluitend in het geval van een tijdelijke overeenkomst mag de huurder tussentijds opzeggen en hoeft hij het contract dus niet uit te dienen. Een huurovereenkomst kan mondeling worden aangegaan. Aan de opzegging worden wel formele eisen gesteld. De bepalingen van lid 2 tot en met 5 voorzien in vormvoorschriften en voorwaarden waaraan de opzegging moet voldoen. Het artikel regelt verder de in acht te nemen termijnen. Een onjuiste opzeggingstermijn wordt overeenkomstig artikel 3:42 BW ‘omgezet’ in een correcte termijn. De bepalingen van artikel 7:271 zijn van dwingend recht, schending van de vormvoorschriften levert nietigheid op (lid 7). Partijen kunnen aan het strikte opzeggingsregiem ontkomen door de huur met wederzijds goedvinden te beëindigen. De overeenstemming moet zijn bereikt na het ingaan van de huur. Zo is gewaarborgd dat de huurder in vrijheid zijn rechten prijs geeft. De gevolgen van een opzegging treden niet zonder meer in, het effect is in het volgende artikel geregeld. Ook een huurovereenkomst betreffend een gebruik naar zijn aard van korte duur of verhuur volgens de Leegstandwet moet worden opgezegd, maar de strenge opzeggingsformaliteiten van artikel 7:271 gelden dan niet. Wel dienen de bepalingen van lid 2 en 3 in acht te worden genomen. Opzegging is verstandig, zelfs in het geval dat een vergunning op grond van de Leegstandwet niet langer geldig is en de huur dan volgens het systeem van de wet zou eindigen. In weerwil van hetgeen in de literatuur wordt aangenomen oordelen rechters regelmatig dat ook dan een opzegging vereist is.
C: Kernproblematiek
C.1: Toepasselijkheid
Het artikel is van toepassing bij de beëindiging van de huur van woonruimte door opzegging. Sinds 1 juli 2016 bestaat de mogelijkheid van tijdelijke huur voor maximaal twee jaar bij zelfstandige woonruimte, en maximaal vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte. Dan eindigt de huur door het verstrijken van de afgesproken termijn, dat wil zeggen zonder opzegging. In plaats daarvan kan de verhuurder volstaan met een schriftelijke kennisgeving. Deze regeling is opgenomen in het eerste lid (zie verder C.1.1). Bij zelfstandige sociale huurwoningen is tijdelijke verhuur in beginsel niet toegestaan. Deze uitzondering is geregeld in artikel 48 lid 1 Woningwet. Alleen in bepaalde situaties en voor huurders uit specifieke groepen staat voor toegelaten instellingen de optie van tijdelijke verhuur open (zie art. 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015). Naast de schriftelijke kennisgeving in geval van tijdelijke verhuur zijn er drie vormen van actieve contractsbeëindiging: ontbinding, beëindiging met wederzijds goedvinden en opzegging. De twee laatstgenoemde vormen staan centraal in lid 2 t/m 8 van dit artikel.
C.1.1: Bepaalde tijd/tijdelijke verhuur (lid 1)
Het eerste lid in zijn oorspronkelijke vorm regelde de huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Beide partijen konden niet eerder opzeggen dan tegen het einde van de overeengekomen termijn. Anders dan de suggestie die kan uitgaan van de bewoordingen ‘bepaalde tijd’ is er dan geen sprake van een ‘tijdelijke’ huurovereenkomst. De huurder heeft namelijk gewoon huurbescherming. Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd dient te worden opgezegd. De hoofdregel van artikel 7:228 lid 1 BW dat de huur eindigt als de bepaalde tijd is verstreken, geldt niet voor woonruimte.
Het eerste lid is ingrijpend gewijzigd met de Wet doorstroming huurmarkt 2015. Per 1 juli 2016 is het mogelijk geworden om woonruimte tijdelijk te verhuren. De maximale duur is bij zelfstandige woonruimte twee jaar, en bij onzelfstandige woonruimte vijf jaar. De huurder mag tussentijds opzeggen. De huurovereenkomst eindigt aan het einde van de afgesproken periode. Opzegging is dan niet aan de orde. Wel dient de verhuurder een schriftelijke kennisgeving te sturen, niet eerder dan drie maanden tot uiterlijk een maand voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Het gevolg van niet (tijdige) kennisgeving is fataal. Indien de huurder niet binnen deze periode wordt geïnformeerd, wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Tijdelijke verhuur is eenmaal mogelijk, een verlenging of aansluitende tweede tijdelijke huurovereenkomst met dezlefde huurder geldt als overeenkomst voor onbepaalde tijd (zie verder C.2). Van tijdelijke verhuur dient te worden onderscheiden de huurovereenkomst voor bepaalde tijd, waarbij een minimumtermijn wordt bedongen, zoals in de praktijk door commerciële verhuurders wordt gehanteerd. Deze vorm heeft na 1 juli 2016 zijn relevantie behouden. De minister heeft op expliciete vragen hierover geantwoord zich te kunnen voorstellen dat het voor verhuurders van belang kan zijn om enige garantie te hebben omtrent de minimumduur van de huurovereenkomst, met het oog op de kosten die met (frequente) mutatie van huurders gemoeid zijn. Partijen doen er goed aan om duidelijk tot uitdrukking te brengen dat zij een minimumduur beogen en om expliciet te vermelden dat de huurder gewoon huurbescherming geniet.
C.1.2: Tussentijdse opzegging/onvoorziene omstandigheden
Anders dan de tijdelijke huurovereenkomst is de overeenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumduur niet tussentijds opzegbaar, althans niet in de periode van de minimumduur. Ditzelfde geldt voor een overeenkomst voor bepaalde tijd van langer dan twee jaar (vijf jaar bij onzelfstandige woonruimte). Als partijen een bepaalde tijd overeenkomen, zijn zij er ook daadwerkelijk aan gebonden. Zie HR 10 augustus 1994, NJ 1994, 688 (Aerts/Kneepkens). Er kan echter een situatie ontstaan waarin de zekerheid als te knellend wordt ervaren. In zeer uitzonderlijke gevallen is het mogelijk om de gemaakte afspraken open te breken met een beroep op onvoorziene omstandigheden: zie HR 21 oktober 1988, NJ 1990, 439 (Mondia/Calanda). Het uitgangspunt is dat afspraken moeten worden nagekomen. Juist de rechtszekerheid en de redelijkheid en billijkheid rechtvaardigen dat een voortijdige opzegging in beginsel niet mogelijk is. In de oudere literatuur is vergeefs bepleit om de verhuurder een informatieplicht op te leggen in geval van een bepaalde tijdbeding. De huurder zou zich dan op wilsgebreken kunnen beroepen als het rechtsgevolg (geen tussentijdse opzeggingsmogelijkheid) onduidelijk is geweest. Zie De Mol (1995), p. 240 en Dozy en Jacobs (1999), p. 183. De wetgever heeft hier geen gehoor aan gegeven. Een beroep op dwaling bij het sluiten van het contract vergt bijzondere omstandigheden en een zeer sprekend feitencomplex.
C.2: Onbepaalde tijd
Overeenkomsten voor onbepaalde tijd zijn de standaard in het huurrecht voor woonruimte. Uit de parlementaire stukken van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 blijkt dat de wetgever aan dit uitgangspunt heeft willen vasthouden. Het aangaan van een contract voor onbepaalde tijd met een minimumduur is slechts eenmaal mogelijk. In het geval een overeenkomst wordt verlengd voor opnieuw bepaalde tijd, kan de huurder – met inachtneming van de opzeggingstermijn – ieder moment opzeggen. Zie Vzr. Ktr. Breda 19 maart 2010, WR 2010, 77. Uit artikel 7:230 BW volgt namelijk dat voortzetting van het gebruik wordt aangemerkt als verlenging voor onbepaalde tijd. Dit heeft tot effect dat de huurder mag opzeggen, terwijl de verhuurder wel gebonden is aan een tweede contractsperiode. Immers, de bepaling van artikel 7:230 is van semidwingend recht (art. 7:242 lid 2 BW). De wetgever heeft aldus willen voorkomen dat huurovereenkomsten kunnen worden gesloten voor een jaar met de mogelijkheid de overeenkomst telkens met een jaar te verlengen, zodat de huurder tussentijds niet kan opzeggen. Zie Kamerstukken II
1997/98, 26 089, nr. 3, p. 40.
C.3: Vormvoorschriften (lid 3)
C.3.1: Exploot/aangetekend
De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat dit vormvoorschrift in het belang van de rechtszekerheid is gesteld. De wetgever heeft in de eerste plaats willen uitsluiten dat er onduidelijkheid is over de verzending en ontvangst, mede omdat met de opzegging de termijn van zes weken begint te lopen. Uit de wetsgeschiedenis en de tekst van het artikel blijkt niet of opzegging op een andere wijze nietig is. De opzegging moet de geadresseerde daadwerkelijk hebben bereikt (art. 3:37 lid 3 BW). De bewijslast voor wat betreft de correcte adressering rust op de opzegger. Als afzender dient hij voorts aannemelijk te maken dat de opzegging tijdig en op de juiste plaats is aangeboden.
C.3.2: Afzonderlijk aan medehuurders
Indien er sprake is van een medehuurder, echtgenoot of geregistreerd partner, dient de verhuurder aan beiden afzonderlijk op te zeggen. De beëindiging van het medehuurderschap zal dan expliciet in de opzegging moeten worden vermeld. Volgens een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch zou een afzonderlijke brief niet noodzakelijk zijn, mits huurder en medehuurder wel uitdrukkelijk en afzonderlijk in de aan hen gerichte opzegging zijn genoemd. Zie Hof ’s-Hertogenbosch 11 april 2006, WR 2007, 18. Schending van dit voorschrift leidt niet tot nietigheid van de opzegging. Wel strandt een dergelijke opzegging op niet-ontvankelijkheid van een vordering ex artikel 7:272 BW indien de niet-opgezegde medehuurder niet is gedagvaard. Zie HR 4 oktober 1985, NJ 1986, 194 (Snitjer/Van der Huizen). Zou de dagvaarding wel tegen de niet opgezegde medehuurder zijn uitgebracht, dan is de vordering jegens hem/haar evenzeer niet-ontvankelijk. De rechter spreekt de niet-ontvankelijkheid ambtshalve uit, in hoger beroep zo nodig buiten de grieven om.
C.4: Vermelding gronden/vraag om instemming
De verhuurder dient de grond(en) van de opzegging te melden. Verzuimt hij dit, dan is de opzegging nietig. Ditzelfde geldt voor een opzegging op andere gronden dan limitatief in de wet zijn genoemd. Zie Ktr. Rotterdam 16 augustus 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:AY6674, in een zaak waarin de opzeggingsbrief als opzeggingsgrond uitsluitend vermeldt dat zulks tussen partijen overeengekomen is. Bij de bespreking van artikel 7:273 BW zal blijken dat de rechter mag oordelen uitsluitend op de gronden die in de opzegging zijn genoemd. De wetgever heeft met deze bepalingen – op straffe van nietigheid – beoogd om partijen te stimuleren tot een effectieve beoordeling van proceskansen. Onnodige procedures kunnen hiermee worden voorkomen. Huydecoper bestrijdt het nut van deze en andere zware eisen (Dozy en Van der Hoek (2014), artikel 7:271 BW aant. 1, 6-7). De voorschriften hebben hun oorsprong in het oude systeem van de wet. Toen lag het procesinitiatief bij de huurder die zich na een opzegging binnen zes weken in rechte op huurbescherming moest beroepen.
Ook de vraag aan de huurder om binnen zes weken mee te delen of hij bewilligt in de opzegging, is een overblijfsel van het oude recht. Schending van de vraagplicht leidt niet tot nietigheid. De bepaling lijkt een dode letter, te meer gezien de wachttijd die de verhuurder op grond van het tweede lid van artikel 7:272 BW in acht moet nemen.
C.5: Opzeggingstermijnen/conversie
De verhuurder dient een opzeggingstermijn van minimaal drie maanden in acht te nemen, te verlengen met een maand voor ieder jaar dat de huur heeft geduurd, tot een maximum van zes maanden. De huurder heeft een termijn gelijk aan de tijd die verstrijkt tussen twee huurbetalingen. Dat levert in de meeste gevallen een opzeggingstermijn van een maand op. De termijn voor de huurder is maximaal drie maanden.
De algemene conversieregel van artikel 3:42 BW voorziet in de omzetting van een nietige rechtshandeling in een als geldig aan te merken rechtshandeling, mits de strekking van de een aan de ander beantwoordt. De rechter dient volgens de algemene bepaling te onderzoeken of conversie voor de andere partij onredelijk zou zijn. Zie Hof Arnhem 17 juni 2008, WR 2009, 10, betreffende een toepassing van de algemene bepaling in een kwestie van huur van bedrijfsruimte. Lid 6 vormt een aanvulling op de algemene conversieregel van Boek 3. Een in afwijking van de wet gedane opzegging wordt geconverteerd in de juiste opzeggingstermijn, en tegen de correcte dag. Conversie wordt toegepast voor zover de geadresseerde partij geen nadeel wordt berokkend. Zie Kamerstukken II 1969/70, 10 451, nr. 3, p. 5-6. Wanneer een contractueel beding de verhuurder een kortere opzeggingstermijn verschaft, wordt met toepassing van de conversiebepaling de juiste termijn aangenomen. Een voorbeeld van conversie is te lezen in HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612. In deze casus was opgezegd op een tijdstip waarop dat volgens de huurovereenkomst nog niet was toegestaan. De opzegging gold volgens de Hoge Raad als gedaan tegen de voorgeschreven dag en met inachtneming van de voorgeschreven termijn.
C.6: Dwingend recht/nietigheid
Het zevende lid bepaalt dat de voorschriften en eisen van artikel 7:271 gelden op straffe van nietigheid. Elke contractuele afwijking is van rechtswege nietig. De wetgever heeft voor de hoogste gradatie van dwingend recht gekozen met het oog op de rechtszekerheid. Niet alleen de huurder en de verhuurder behoeven bescherming, ook de positie van derden (bijvoorbeeld medehuurder of onderhuurder) kan in het geding zijn. De nietigheid van een beding dat de huur zonder opzegging doet eindigen, is expliciet bevestigd in het arrest Sanders/Govers (HR 8 november 2002, NJ 2002, 178, ook in WR 2003, 1 met naschrift Heikens). Partijen kunnen uitsluitend aan de opzeggingsformaliteiten ontkomen via de beëindiging met wederzijds goedvinden uit lid 8. Voorts kan de nietigheid worden afgezwakt door de regels van het algemene verbintenissenrecht. Gedacht kan worden aan partiële nietigheid, de conversiebepaling en beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Zie Hielkema e.a., aantekening 23.
In de literatuur wordt de noodzaak van nietigheid in twijfel getrokken. De kritiek is dat de opzegregels nodeloos formeel en achterhaald zijn. Volgens Huydecoper (2007) vormen de opzeggingsformaliteiten ‘een loutere belemmering, zonder enige positieve bijdrage’. Als voorbeeld van een gerechtvaardigde afwijking noemt hij het beding dat een huurder de mogelijkheid laat om mondeling of per gewone brief op te zeggen. Evenmin zou nietig hoeven te zijn de clausule dat er tegen het einde van de maand mag worden opgezegd (en niet tegen de dag van betaling conform lid 1). Dit geldt te meer omdat in beide gevallen de tekst van het betreffende lid zelf niet rept over nietigheid. De rechtspraak kent voorbeelden waarin soepel met de formele eisen wordt omgegaan wanneer de huurder van het verzuim geen nadeel ondervindt of in zijn belangen niet wordt geschaad. Zie Ktr. Dordrecht 7 oktober en 25 november 2004, Prg. 2005, 46 en Hof Arnhem 22 april 2003, WR 2003, 71.
C.7: Wederzijds goedvinden
De opzegging is een eenzijdige gerichte rechtshandeling. Bij wederzijds goedvinden is sprake van een wederkerige overeenkomst. Partijen komen overeen komen dat zij de huurovereenkomst zonder tussenkomst van de rechter beëindigen. Dat mag, doch niet eerder dan nadat de huur is ingegaan. Aldus is er een waarborg dat de huurder steeds in volledige vrijheid afstand van zijn rechten doet. Omzeiling van het stelsel van huurbescherming wordt zo voorkomen. De strekking van dit stelsel wordt besproken in het arrest IJsselmuiden/Brouwers (HR 19 april 1996, NJ 1996, 684). In de praktijk is wederzijds goedvinden bij uitstek het alternatief voor een langdurige rechtsgang. Het biedt contractspartijen een effectief onderhandelingsinstrument om rechten en aanspraken ‘af te kopen’. Opmerkelijk is dat geen schriftelijkheid is vereist, anders dan bij de situatie in het volgende artikel (schriftelijke toestemming van huurder in beëindiging na opzegging door de verhuurder).
De overeenstemming kan tot uiting komen in een vaststellingsovereenkomst of de vorm hebben van een opzegging door de huurder. In de praktijk wordt wel gewerkt met opzeggingsformulieren en verklaringen. De rechtspraak kent tal van voorbeelden waarbij dergelijke verklaringen achteraf op grond van dwaling of misbruik van omstandigheden worden vernietigd. Dit kan met name aan de orde zijn wanneer de verhuurder de beëindiging initieert, bijvoorbeeld in geval van een vermoeden van strafbare feiten vanuit de woning. Zie Ktr. Amsterdam 7 november 2005, WR 2006, 40, Ktr. Utrecht 9 april 2008, ECLI:NL:RBUTR:2008:BC8995, Hof Amsterdam 14 juli 2009, WR 2009, 111, Ktr. Haarlem 11 maart 2010, ECLI:NL:RBHAA:2010:BL7818. Ook een verhuurder kan zich uiteraard op dwaling beroepen, zie Hof Amsterdam 16 december 2006, NJF 2007, 70.
De jurisprudentie kent voorbeelden waarin de huurder onder invloed van een geestelijke stoornis opzegt. Op die grond kan achteraf de vernietigbaarheid worden ingeroepen (art. 3:34 lid 2 BW), dan wel komt de verhuurder geen beroep op het vertrouwensbeginsel toe. Zie Rb. Rotterdam 16 oktober 2012, ECLI:NL:RBROT:2012:BY7767 en Rb. Midden-Nederland 30 mei 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:3455.
In de literatuur is wel bepleit dat er een opzegging aan de beëindigingovereenkomst vooraf moet gaan. Dit blijkt niet uit de wet maar kan worden gelezen in de overwegingen van de Hoge Raad in IJsselmuiden/Brouwers, bevestigd in lagere jurisprudentie. Zie Hof ’s-Gravenhage 20 december 2002, WR 2003, 35, Hof Amsterdam 9 september 2004, WR 2005, 16 (m.nt. Six-Hummel). Het Hof Arnhem gaat minder ver, 24 april 2012, ECLI:NL:GHARN:2012:BW5316. Deze eis zou de mogelijkheden van een informele oplossing ingrijpend beperken. De meeste auteurs bekritiseren een dergelijke uitleg en wijzen erop dat het nauwelijks is te rijmen met de tekst van lid 8. Zie Hielkema e.a., aant. 114e, Dozy en Van der Hoek (2014), artikel 7:271 BW, aant. 12b.
Denkbaar is overigens zelfs dat de huur stilzwijgend eindigt, zo blijkt uit het arrest van 7 december 2010 van Hof Arnhem (ECLI:NL:GHARN:2010:BO8063). De feitelijke gedragingen zijn dan bepalend. Zie ook Vzr. Rotterdam 19 november 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BO5421.
D: Jurisprudentie uitgebreid
D.1: Bepaalde tijd
HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209 (m.nt. Stein), JOL 1999, 88, RvdW 1999, 153,
ECLI:NL:HR:1999:ZC2996 (Theole/ABN Amro);
bewindvoerder zegt huurovereenkomst sportterrein schriftelijk op, wel aangetekend maar zonder bericht van ontvangst. Theole is niet in belang geschaad. De ontvangst van de opzegging staat vast en de opgezegde partij heeft geen nadeel van niet naleving vormvoorschrift ondervonden.
HR 8 september 1995, NJ 1996, 567 (m.nt. Snijders), RvdW 1995, 167,
ECLI:NL:HR:1995:ZC1797 en HR 16 oktober 1998, NJ 1998, 897, RvdW 1998, 186,
ECLI:NL:HR:1998:ZC2742 (Tilburg/Schouten)/(Van Rhee/ING-Bank);
gemeente Tilburg zegt huurovereenkomst tijdig per aangetekende post op en ontvangt na het verstrijken van de termijn een mededeling dat het stuk ‘niet is afgehaald’. De afzender dient te bewijzen dat de brief aangetekend en naar het juiste adres is verzonden, en moet aannemelijk maken dat de brief is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.
HR 10 augustus 1994, NJ 1994, 688, RvdW 1994, 160,
ECLI:NL:HR:1994:ZC1428 (Aerts/Kneepkens);
verhuur van een bungalow voor de tijd van drie jaar. Aerts zegt tussentijds op. Hoge Raad: de regel van Mondia/Calanda geldt ook voor woonruimte. Huur voor bepaalde tijd kan in beginsel niet eenzijdig tussentijds door opzegging worden beëindigd. Een uitzondering is er bij onvoorziene omstandigheden die zo ernstig zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet instandhouding mag verwachten.
HR 21 oktober 1988, NJ 1990, 439, RvdW 1998, 171, VN 1991, 1261 (Mondia/Calanda);
een voor een bepaalde tijd gesloten overeenkomst kan, als geen tussentijdse opzegbaarheid is bedongen, in beginsel niet tussentijds worden opgezegd. De Hoge Raad acht niet geheel uitgesloten dat een uitzondering wordt aangenomen wanneer zich onvoorziene – dus niet in de overeenkomst verdisconteerde – omstandigheden voordoen die niet voor rekening van de opzeggende partij komen en die van zo ernstige aard zijn dat instandhouding tot overeengekomen tijdstip mag verwachten.
Hof Amsterdam 28 augustus 2008, NJF 2009, 37, WR 2009, 26,
ECLI:NL:GHAMS:2008:BH1452 (Dekker/Beiersdorf);
tijdens de looptijd van de eerste overeenkomst, sluiten partijen een nieuwe overeenkomst voor bepaalde tijd. Huurder zegt vervolgens zowel de eerste als de opvolgende overeenkomst op en verlaat de woning, nog voor het einde van de eerste periode. Geen voortzetting in de zin van artikel 7:230 BW. Huurder kan aan de tweede overeenkomst worden gehouden. Dit betekent in het onderhavig geval echter niet dat huurpenningen over de volle periode zijn verschuldigd.
Hof Amsterdam 9 maart 2006, WR 2006, 89,
ECLI:NL:GHAMS:2006:AZ0006 (Mac Donald/Boomgaart);
huurder van woonark heeft een overeenkomst voor de bepaalde duur van tien jaar. Hij leeft in ernstige onmin met de nabij wonende verhuurder. Dit heeft dusdanig onaangename vorm dat de situatie onhoudbaar is en dat verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet instandhouding tot overeengekomen tijdstip mag verwachten.
Ktr. Utrecht 30 juli 2008, WR 2009, 17,
ECLI:NL:RBUTR:2008:BF8937 (SSH/Van Mierlo);
SSH heeft villa met zwembad tijdelijk verhuurd in afwachting van reconstructie omgeving. Huur voor bepaalde tijd loopt door, waarna verhuurder twee jaar later opzegt. Beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. In het midden kan blijven of de overeenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd.
D.2: Vormvoorschriften/aangetekend
HR 3 mei 2013, RvdW 2013, 672,
ECLI:NL:HR:2013:BZ1708;
In deze zaak, die artikel 290 bedrijfsruimte betreft, acht het hof de huurovereenkomst mondeling opgezegd. Het is duidelijk dat de mondelinge opzegging de verhuurder heeft bereikt. Hem komt daarom geen beroep toe op het feit dat de opzegging niet schriftelijk is geschied (artikel 81 lid 1 Wet RO).
HR 9 juli 2010, RvdW 2010, 855,
ECLI:NL:HR:2010:BM5704;
de afzender van een aangetekende brief draagt bewijslast dat er correct is geadresseerd en moet aannemelijk maken dat de brief tijdig ter plaatste is aangeboden en daarmee de verklaring de geadresseerde heeft bereikt. Bekrachtiging van oordeel Hof ’s-Hertogenbosch dat bewijs kan worden geleverd met door het postkantoor geretourneerde envelop met ‘geen gehoor’ sticker.
Hof ’s-Gravenhage 7 september 2010,
ECLI:NL:GHSGR:2010:BN6782 en Hof Arnhem 13 april 2010, Prg. 2010, 141,
ECLI:NL:GHARN:2010:BM2180;
door de postbode op de envelop geplakte en ingevulde ‘geen gehoor’ sticker laat de mogelijkheid dat er geen bericht is achtergelaten onverlet. Sticker op geretourneerde brief volstaat niet als bewijs van correcte aanbieding ter plaatse.
Hof ’s-Hertogenbosch 11 april 2006, WR 2007, 18,
ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ5016 (Mureau/SWZ);
in de opvatting van het hof eist de wet geen afzonderlijke brieven aan beide echtelieden. Nu deze uitdrukkelijk en afzonderlijk in de aan hen gerichte opzeggingsbrief zijn genoemd is de opzegging rechtsgeldig geschied.
Rb. Rotterdam 25 april 2014,
ECLI:NL:RBROT:2014:3333;
de overeenkomst is met een e-mailbericht rechtsgeldig opgezegd, aldus de kantonrechter, die overweegt dat ‘“in het huidig communicatieverkeer opzegging per e-mail voldoet’”. Het beroep van de verhuurder op de bepaling in de algemene voorwaarden dat opzegging ‘uitsluitend schriftelijk (dus niet per e-mail)’ kan geschieden is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
Ktr. Zaandam 17 maart 2011,
ECLI:NL:RBHAA:2011:BP8530;
HR 9 juli 2010, RvdW 2010, 855,
ECLI:NL:HR:2010:BM5704;
Hof ’s-Gravenhage 7 september 2010,
ECLI:NL:GHSGR:2010:BN6782 en Hof Arnhem 13 april 2010, Prg. 2010, 141,
ECLI:NL:GHARN:2010:BM2180;
een opzegging aan ieder van de echtgenoten apart is niet nodig als de ene echtgenoot met toestemming van de andere van meet af aan die ander heeft vertegenwoordigd bij contacten met de verhuurder. de afzender van een aangetekende brief draagt bewijslast dat er correct is geadresseerd en moet aannemelijk maken dat de brief tijdig ter plaatste is aangeboden en daarmee de verklaring de geadresseerde heeft bereikt. Bekrachtiging van oordeel Hof ’s-Hertogenbosch dat bewijs kan worden geleverd met door het postkantoor geretourneerde envelop met ‘geen gehoor’ sticker. door de postbode op de envelop geplakte en ingevulde ‘geen gehoor’ sticker laat de mogelijkheid dat er geen bericht is achtergelaten onverlet. Sticker op geretourneerde brief volstaat niet als bewijs van correcte aanbieding ter plaatse.
D.3: Vermelden gronden
HR 15 april 2011,
ECLI:NL:HR:2011:BP5612 (met conclusie A-G Huydecoper);
verhuurder komt in de memorie van grieven met een aantal beoogde gebruiksfuncties die niet in de opzeggingsbrief zijn genoemd. Deze functies worden niet aangemerkt als nieuwe gronden maar als een gewijzigde feitelijke grondslag voor in opzeggingsbrief vermelde opzeggingsgrond. De A-G betoogt in zijn conclusie – niet voor het eerst – dat de strenge opzeggingsformaliteiten ‘in de lucht hangen’ en moeten worden gezien als overblijfsel van een reeds in 1979 verlaten procesmodel;
Hof Amsterdam 8 mei 2012, WR 2012, 101,
ECLI:NL:GHARN:2012:BW5595;
verhuurder zegt op omdat hij zijn pand wil ‘herindelen en renoveren’, maar blijft – ook tijdens de procedure – onduidelijk over de aard en omvang van de gewenste renovatie. Het hof overweegt dat de wet zowel formele als materiële vereisten aan de opzeggingsbrief stelt die beogen te waarborgen dat de huurder reeds in een vroeg stadium wordt geïnformeerd over de gronden en de geldigheid van die gronden. Dit betekent niet dat het beoogde eigen gebruik specifiek en limitatief in de opzeggingsbrief moet zijn beschreven. Evenwel had het op de weg van verhuurder gelegen om de opzeggingsgrond ‘voldoende feitelijk substraat’ te geven, aldus het hof. Het bewijsaanbod van de verhuurder wordt gepasseerd omdat zijn stellingen onvoldoende zijn om toewijzing van de vordering te dragen.
D.4: Nietigheid
HR 8 november 2002, NJ 2002, 623, JOL 2002, 597, RvdW 2002, 178, WR 2003, 1 (m.nt. Heikens),
ECLI:NL:HR:2000:AE8271 (Sanders/Govers);
eigenaar Sanders blijft na verkoop in zijn boerderij wonen. De koopovereenkomst bevat een ontbindende voorwaarde. Sanders beroept zich nadien op het bestaan van een huurovereenkomst. Het hof oordeelt dat de voorwaarde is vervuld en laat de aard van de rechtsverhouding in het midden. In cassatie wordt uitgegaan van huur. Bedingen inhoudende een ontbindende voorwaarde zijn nietig, zodat hieraan geen gevolg mag worden gegeven.
Hof Arnhem 19 juli 2011,
ECLI:NL:GHARN:2011:BR2336;
een contractuele medehuurder zegt in deze casus vergeefs op. Het hof oordeelt dat de regeling van artikel 7:271 niet inhoudt dat een individuele huurder die samen met een of meer anderen huurder is, kan opzeggen met betrekking tot uitsluitend zichzelf. Als contractuele huurders niet gelijktijdig de huurovereenkomst willen beëindigen dienen zij met de verhuurder nadere afspraken te maken. Van strijd met het tweede lid is geen sprake omdat de huurovereenkomst van hoofdelijkheid uitgaat. Geen analoge toepassing van artikel 7:266 BW.
D.5: Wederzijds goedvinden
HR 19 april 1996, NJ 1996, 684 (m.nt. Stein), RvdW 1996, 90, RvdW 1996, 93,
ECLI:NL:HR:1996:ZC2039 (IJsselmuiden/Brouwers);
de afspraak gemaakt bij de totstandkoming van de huurovereenkomst dat de huur eindigt als de zoon van de verhuurder de woning wil betrekken, is nietig. Het is ‘onverenigbaar met de strekking van het stelsel van huurbescherming dat de huurder zonder meer reeds bij het aangaan of tijdens de looptijd ervan, voordat de huurovereenkomst heeft opgezegd, rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst’.
Hof ’s-Hertogenbosch 22 juli 2014, WR 2014, 140,
ECLI:NL:GHSHE:2014:2221;
in een maatschapsovereenkomst tussen vader en zoon is bepaald dat bij uittreding door de zoon de huur van de aan hem ter beschikking gestelde dienstwoning eindigt. Het hof oordeelt dat geen afstand van het recht op huurbescherming kan worden gedaan, voordat de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst op een bepaald tijdstip wil beëindigen. Pas dan kan de huurder zich een goed beeld vormen van de gevolgen op dat tijdstip en verantwoord beslissen of hij afstand zal doen van zijn recht op huurbescherming.
Hof Arnhem 24 april 2012,
ECLI:NL:GHARN:2012:BW5316;
de huurder bestrijdt dat zij door ondertekening van een overeenkomst heeft ingestemd met beëindiging van de huur en dat zij afstand van huurbescherming heeft gedaan. Het hof oordeelt dat een huurder pas rechtsgeldig kan toestemmen in beëindiging van de huurovereenkomst, nadat de verhuurder op concrete wijze te kennen heeft gegeven dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen en op welk tijdstip dat zou moeten gebeuren. Het hof stelt niet de eis dat er een huuropzegging aan de beëindigingsovereenkomst vooraf gaat.
Ktr. Amsterdam (vzr.) 26 mei 2015, RVR 2015, 86,
ECLI:NL:RBAMS:2015:3903;
geliberaliseerde woning is tijdelijk onderverhuurd via Airbnb. De huurster wordt op het kantoor van de verhuurder uitgenodigd zonder mededeling waarover het gesprek zal gaan. Zij ondertekent aldaar een opzeggingsformulier en stelt achteraf dat zij in ernstige verwarring en stress verkeerde. Volgens de Voorzieningenrechter is verre van ondenkbaar dat in de bodemprocedure wordt geoordeeld dat de huurster op ontoelaatbare wijze onder druk is gezet.
Ktr. Amsterdam 27 augustus 2003, WR 2004, 30,
ECLI:NL:RBAMS:2003:AO8140 (Kerstens/De Eendracht-Anslo);
verklaring bij aangaan overeenkomst dat op verzoek van verhuurder wordt ontruimd maakt een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. In dit geval wel omdat huurders nadien hebben ingestemd met een ‘vervolgovereenkomst’ voor bepaalde tijd, waarin is bepaald dat deze zonder opzegging zou eindigen. Deze casus betreft een sprekend feitencomplex waarin het (financieel) belang van de niet commerciële verhuurder bij het doorgaan van planontwikkeling gewicht in de schaal legt.