Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 301 (Huurrecht)

A: Inleiding

De wetgever heeft gekozen voor een vergaande bescherming van de huurder van middenstandsbedrijfsruimte, omdat deze o.a. investeringen doet die terugverdiend moeten worden en omdat de huurder vaak voor zijn inkomen afhankelijk is van de exploitatie van het gehuurde. Zou echter voor iedere huurovereenkomst die betrekking heeft op middenstandsbedrijfsruimte die bescherming gelden, dan zou zich dat ook tegen huurders kunnen keren, omdat verhuurders bijvoorbeeld in verband met de lengte van de dan te ontstane overeenkomst niet bereid blijken te zijn tot verhuur. Daarom heeft de wetgever uitzonderingen geformuleerd (in deze bepaling) voor huurovereenkomsten van maximaal twee jaar en (in art. 7:291 BW) ter zake van door de kantonrechter goed gekeurde bedingen.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 301.

C: Kernproblematiek

De wetgever heeft verhuurder en huurder de mogelijkheid willen bieden een overeenkomt aan te gaan waarop de artikelen 7:291-300 BW niet van toepassing zijn. Zo kan bij de verhuurder de wens bestaan een ruimte slechts voor een beperkte periode te verhuren, terwijl de huurder wil nagaan hoe zijn bedrijf zich ontwikkelt: gaat het slecht dan zal stopzetten een optie zijn, gaat het boven verwachting, dan is mogelijk uitbreiding gewenst. Hof Arnhem 5 december 2007, WR 2008, 31 (Seegers/De Lorijn BV) oordeelde dat de bepaling ook is opgenomen omdat de wetgever de rechter niet heeft willen belasten met het goedkeuren van huurovereenkomsten van zeer tijdelijke aard of voorlopige huurovereenkomsten (vgl. de afwijkende bedingen van art. 7:291 BW). Als begrenzing heeft de wetgever een periode van maximaal twee jaar redelijk geacht.

Een en ander betekent dat de overeenkomst niet van rechtswege voor vijf jaar geldt (vgl. art. 7:292 lid 1 BW), de opzeggingsformaliteiten ex artikel 7:293 BW niet van toepassing zijn en evenmin de limitatieve opzeggingsgronden van artikel 7:296 BW gelden. Het staat partijen echter vrij om op sommige onderdelen wel aan te sluiten bij het bepaalde in de artikelen 7:291-300 BW. Doordat de wetgever de hier genoemde bepalingen heeft uitgesloten, moet er bijvoorbeeld wel sprake zijn van middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW, kan ook de door de wetgever in artikel 7:231 BW verplicht gestelde rechterlijke tussenkomst niet worden omzeild en kan evenmin ten nadele van de huurder worden afgeweken van de overige bepalingen van deze afdeling.

Vaak betreft het overeenkomsten waarbij aan de huurder een ‘proefperiode’ wordt geboden ten einde na te gaan of het bedrijf op de gekozen locatie rendabel is. Wordt geen termijn vastgelegd en blijkt uit de overeenkomst dat sprake is van een dergelijke ‘proefperiode’, dan kan die onder het bereik van deze bepaling worden gebracht. De rechter zal na moeten gaan wat een redelijke periode is. Vgl. HR 15 december 1978, NJ 1979, 195 (Post/Waterink). Zouden partijen een ‘proefperiode’ aangaan langer dan twee jaar, dan is de bepaling niet van toepassing en zijn de artikelen 7:291-300 BW wel toepasselijk, met dien verstande dat in de overeenkomst opgenomen afwijkende bepalingen ten gunste van de huurder onaantastbaar zijn (bijvoorbeeld een opzegtermijn voor de huurder van een half jaar), terwijl ten nadele van de huurder strekkende bepalingen vernietigbaar zijn. Zo zal bij een overeenkomst gesloten voor vijf jaar, maar met het beding dat na twee jaar beëindiging kan plaatsvinden, in de considerans duidelijkheid moeten worden verschaft dat een overeenkomst in de zin van deze bepaling wordt bedoeld voor de eerste twee jaar. Anders loopt de verhuurder het risico dat de huurder die clausule vernietigt en de overeenkomst (ten minste) vijf jaar duurt. In de regel zullen partijen afspraken maken over de beëindiging van de overeenkomst, maar doen zij dat niet dan geldt artikel 7:228 BW, waardoor de overeenkomst van rechtswege eindigt door tijdsverloop.

Om te voorkomen dat partijen de bepaling gebruiken om aan de reguliere huurbescherming te ontkomen, geldt blijkens lid 2 dat zodra het gebruik meer dan twee jaar voortduurt de overeenkomst vijf jaar zal duren en waarop de reeds verstreken termijn van twee jaar in mindering komt. Dit is aan de orde als partijen geen actie ondernemen. Heeft de verhuurder tijdig op de beëindiging van de overeenkomst aangestuurd, maar weigert de huurder in strijd met zijn daartoe strekkende verplichting te vertrekken, dan wordt de overeenkomst niet tot vijf jaar verlengd en behoudt de verhuurder alle rechten te dier zake. Vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden 24 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:1319.

Evenzo is sprake van een uitzondering als partijen tijdig (namelijk binnen de tweejaarstermijn) een ‘gewone’ overeenkomst sluiten die onder de werking van artikel 7:292 lid 1 BW valt dan wel als sprake is van een overeenkomst met een afwijkend beding en tijdig rechterlijke goedkeuring is gevraagd (vgl. lid 3). Partijen kunnen een ‘gewone’ overeenkomst sluiten die vijf jaar duurt en dan is de reeds verstreken periode van maximaal twee jaar niet inbegrepen. Evenzo kan tijdens de looptijd van de overeenkomst van maximaal twee jaar blijken dat behoefte bestaat aan verlenging van de ‘proefperiode’ waardoor die langer dan twee jaar zou duren. Door de rechterlijke goedkeuring worden partijen beperkt in de mogelijkheid de huurbescherming te omzeilen. Overigens is rechterlijke goedkeuring niet vereist zolang de tweejaarstermijn niet wordt overschreden. Het staat partijen vrij een overeenkomst van één jaar te verlengen met een half jaar.

Partijen kunnen zich tot de rechter wenden met een verzoek tot goedkeuring van afwijkende bedingen op de voet van artikel 7:291 BW. Vindt de goedkeuring plaats (de uitspraak hoeft niet binnen de termijn van twee jaar te worden gegeven), dan is er geen probleem gelet op het bepaalde in artikel 7:291 lid 3 BW (zie Sdu Commentaar Huurrecht, art. 7:300 BW). Oordeelt de rechter afwijzend, dan bepaalt de rechter op verzoek van de verhuurder tevens dat de overeenkomst eindigt en dient een ontruimingstijdstip te worden vastgesteld, wat dan als een veroordeling daartoe geldt. Weliswaar lijkt lid 4 een discretionaire bevoegdheid in te houden, maar aan de rechter is geen vrijheid toegekend als het verzoek wordt afgewezen. De verhuurder wenst immers slechts een huurovereenkomst die afwijkende bedingen bevat en wil kennelijk geen ‘gewone’ huurovereenkomst afsluiten.

D: Jurisprudentie uitgebreid

de huurovereenkomst aangegaan voor een proefperiode, die naar de aan partijen toegedachte bedoeling in redelijkheid korter duurde dan twee jaar, wordt aangemerkt als een overeenkomst voor twee jaar of korter, ook al hadden partijen de looptijd niet bepaald.

anders dan huurder stelt, geldt de in de wet bedoelde periode van twee jaar of korter niet uitsluitend bij nieuwe huurovereenkomsten om de beginnende huurder een aanvangsperiode te gunnen, waarin hij kan bekijken of hij rendabel in het gehuurde zijn onderneming kan drijven. Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever de rechter niet heeft willen belasten met de taak huurovereenkomsten van zeer tijdelijke aard of voorlopige huurovereenkomsten goed te keuren. Verder blijkt uit de tekst van de nieuwe huurovereenkomst dat partijen het oog hebben gehad op artikel 7:301 lid 1 BW, waarin een overeenkomst van twee jaar of korter mogelijk wordt gemaakt. Na afloop van de termijn van zes maanden, hebben partijen de nieuwe huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet, zij het voor maximaal twee jaar. Een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is verlengd, eindigt door opzegging. De huurovereenkomst is dus rechtsgeldig door verhuurder beëindigd.

impliceert het sluiten van een huurovereenkomst voor 1 + 1 + 5 + 5 jaar dat partijen voor het verstrijken van de termijn van twee jaar een andere aan de wettelijke termijnenregeling beantwoordende overeenkomst hebben gesloten? Ja, zodat er (achteraf bezien) sprake is van een huurovereenkomst voor vijf jaar (met verlenging) die met de overeengekomen opzegtermijn kan worden beëindigd voordat de eerste periode van vijf jaar is verstreken.

nadat huurder Palthe Stomerijen failliet is gegaan zegt NS Stations aan de curator de huur op tegen 10 mei 2004. In het kader van een doorstart en na enig onderhandelen sluit Palthe met NS Stations een huurovereenkomst voor de duur van 23 maanden, ingaande 11 mei 2004. Palthe moet met terugwerkende kracht een huurvergoeding voldoen over de periode van 9 februari tot 10 mei 2004 en daarnaast ook nog eens 25 procent voldoen van de achterstallige betalingen betreffende de periode vóór 9 februari 2004. Palthe stelt dat de huurovereenkomst pas op 8 februari 2009 zal eindigen, omdat Palthe het gehuurde begin april 2006 al 26 maanden in gebruik had (namelijk vanaf begin februari 2004), zodat de huurovereenkomst ex artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege tot vijf jaar is verlengd. Palthe kan volgens de kantonrechter echter aan die bepaling geen rechten ontlenen: tussen 9 februari en 10 mei 2004 heeft NS Stations het gebruik door Palthe van het door Palthe Stomerijen gehuurde wel gedoogd, maar NS Stations was daartoe niet verplicht, zodat Palthe het genot in de betreffende periode niet heeft gehad ingevolge een eigen huurovereenkomst met NS Stations. De tekst van artikel 7:301 lid 2 BW biedt geen steun aan de opvatting dat gebruik van het gehuurde voorafgaand aan de overeenkomst in dit opzicht gelijkgesteld moet worden aan voortgezet gebruik na afloop.

de nieuwe huurovereenkomst die partijen na de termijn van drie jaar en zes maanden zijn aangegaan voor de duur van twee jaar is rechtsgeldig op basis van de wet. Hiervoor is geen toestemming van de kantonrechter vereist. Dit was anders geweest als partijen een nieuwe huurovereenkomst waren aangegaan voor een duur van langer dan twee jaar maar korter dan vijf jaar, want dan was wel toestemming van de kantonrechter vereist.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 301.

F: Literatuurverwijzing

• Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIa. Huur, Deventer: Kluwer 2007, nr. 294-297.
• Eeken-Amiel, N. en P.K. Oosterling-van der Maarel, ‘Beëindiging van huurovereenkomsten bedrijfsruimte’, in: N. Eeken-Amiel e.a. (red.), Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte, Deventer: Den Hollander 2013, p. 268.
• Evers, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 112-117.
• Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 450-452.
• Kerpestein, G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2014, p. 515-518.