Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 307 (Huurrecht)

A: Inleiding

Zoals bij huur woonruimte een regeling bestaat betreffende woningruil (vgl. art. 7:270 BW), bestaat er ook een regeling bij huur van detailhandelbedrijfsruimte waarbij de huurder een ander tegen de wil van de verhuurder de huurovereenkomst kan laten voortzetten. In zoverre is er sprake van een bijzondere vorm van contractsoverneming (vgl. art. 6:159 BW). Indeplaatsstelling kan echter uitsluitend bij overdracht van het bedrijf dat in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend en mits sprake is van een zwaarwichtig belang. Vgl. Vzr. Almelo 20 september 2007, WR 2007, 99, TvHB 2007, 20 (Lidl/Coltavast): een huurder die in verband met de overdracht aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf die derde als huurder in zijn plaats wil stellen, moet zelf gedurende kortere of langere tijd betrokken zijn geweest bij de exploitatie van de over te dragen onderneming. Het betekent dat artikel 7:307 BW niet is bedoeld om een huurrecht over te dragen. Vgl. Vrz. Amsterdam 21 januari 2014, WR 2014, 81, ECLI:NL:RBAMS:2014:288 (Yüksek/Pronk). Het bijzondere is dat dit de enige bepaling is waarvan zelfs niet met rechterlijke goedkeuring kan worden afgeweken (vgl. art. 7:291 lid 2 BW). De rechter moet beoordelen of er sprake is van een indeplaatsstelling dan wel een overdracht van huurrechten waarna in het gehuurde een nieuw bedrijf wordt gestart. Vgl. Hof ’s-Gravenhage 31 mei 2011, «JHV» 2011/143, ECLI:NL:GHSGR:2011:BQ6647 (Lidl/SWF), waar de uitkomst in laatstgenoemde zin luidde nu in verband met de beoogde formulewijziging (van Lidl naar Coop) geen voorraden, geen inventaris en geen leveranciers- en servicecontracten zijn overgedragen, terwijl de bedrijfsleider en de assistent-bedrijfsleider zo mogelijk bij Lidl in dienst zouden blijven. Overigens mag de verhuurder zijn medewerking aan indeplaatsstelling niet weigeren omdat kandidaat-huurder zich kritisch opstelt ter zake van plannen omtrent herstructurering van het winkelcentrum als de zittende huurder die bevoegdheid ook heeft. Vgl. Ktr. Deventer 26 mei 2011, Prg. 2011, 159, ECLI:NL:RBZLY:2011:BQ7611 (Plus Vastgoed/Lidl). Uit HR 15 februari 2013, RvdW 2013, 283, TvH B 2013, 9, ECLI:NL:HR:2013:BY5061 (Adam menwear/ID Retail) blijkt dat een mogelijkheid tot indeplaatsstelling moet bestaan. In casu had de ‘oude’ huurder toezeggingen gedaan ertoe strekkende dat de ‘nieuwe’ huurder de huurovereenkomst zou kunnen overnemen: er is een ‘huurovernameovereenkomst’ gesloten. Die toezeggingen konden echter niet worden ingelost omdat de huurovereenkomst werd beëindigd door de ‘oude’ huurder en de ‘nieuwe’ huurder het pand moest ontruimen. Daarmee werd de inspanningsverplichting van de ‘oude huurder’ om mee te werken aan een overdracht van de huurrechten c.q. een indeplaatsstellingsprocedure illusoir.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 307.

C: Kernproblematiek

Op grond van tal van factoren kan de huurder tot de conclusie komen dat de periode van de huurovereenkomst niet kan c.q. moet worden vol gemaakt. Te denken valt aan gezondheidsproblemen van de huurder, maar ook aan de fusie van twee ondernemingen waardoor van voorheen concurrerende filialen ineens er een ‘overbodig’ wordt. Als de onderneming wordt overgedragen aan een derde heeft die er belang bij de onderneming op dezelfde plaats te kunnen voortzetten. Dat zou kunnen betekenen dat de verhuurder extra eisen gaat stellen welke mogelijk bezwarend zijn. Om te voorkomen dat zijn positie door de verhuurder willens en weten onnodig wordt verzwaard, heeft de wetgever het mogelijk gemaakt dat de huurder de derde naar voren schuift als nieuwe huurder. Deze zet dan de bestaande huurovereenkomst op dezelfde voorwaarden voort. Enerzijds blijft de huurprijs gelijk, maar anderzijds moet de nieuwe huurder bij het eindigen van de overeenkomst het gehuurde terugbrengen in de staat welke bestond bij het aangaan van de overeenkomst met de oorspronkelijke huurder en niet die bestond op het moment waarop hij de overeenkomst voortzette. Vgl. Hof Leeuwarden 4 april 2007, NJF 2007, 251: indeplaatsstelling impliceert dat een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud op de nieuwe huurder overgaat, en wel zoals deze vóór de in de plaatsstelling op de vorige huurder heeft gerust. Omdat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf moet worden voorgezet door een derde, zal een onderhuurder niet snel in aanmerking komen (vgl. HR 16 juni 1995, NJ 1995, 582 (Andelbeek/Tordjman)). Het begrip ‘in het gehuurde uitgeoefende bedrijf’ verzet zich ertegen dat de nieuwe huurder een geheel andersoortig bedrijf begint, maar mag niet zo strikt worden opgevat dat de nieuwe huurder geen enkele koerswijziging kan inzetten, ook al omdat de tijdgeest dat voor een sluitende exploitatie soms eist. Vgl. Ktr. Leeuwarden 15 augustus 2006, TvHB 2006, 17 (Curatoren Kral Super Photo/BNS): het feit dat de fotobranche zich midden in turbulente ontwikkelingen bevindt en structurele veranderingen heeft ondergaan en nog zal ondergaan en mogelijk mét de grijsgoed- en beeld- & geluidbranches zal opgaan in één grote, nieuwe multimediabranche, moet worden meegewogen en leidt tot de conclusie dat in casu wordt voldaan aan de voorwaarden voor voortzetting van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Zo ook: Vzr. Rotterdam 18 februari 2013, WR 2013/61 (Miss Etam/Dela); Ktr. Amsterdam 21 januari 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:288: indien onvoldoende duidelijk kan worden gemaakt dat de beoogde huurder dezelfde onderneming zal blijven drijven hoeft de verhuurder geen indeplaatsstelling te dulden. De regeling van artikel 7:307 BW is bedoeld om een bedrijf dat uitgeoefend wordt in een gehuurd pand te verkopen en niet om een huurrecht over te dragen.

De vordering tot indeplaatsstelling moet in beginsel voor de bedrijfsoverdracht plaatsvinden, maar geaccepteerd wordt dat dit nog plaatsvindt ‘met bekwame spoed’ (dat wil zeggen: binnen enkele weken) na de bedrijfsoverdracht of dat een verzoek tot contractsoverneming is gedaan (waarna bij een afwijzende reactie van de verhuurder alsnog de indeplaatsstelling moet worden gevorderd). Het is mogelijk dat de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst vordert op grond van wanprestatie van de huurder en de huurder de indeplaatsstelling. In een dergelijk geval heeft de rechter de vrijheid te bepalen welke vordering als eerste wordt behandeld, maar beide vorderingen moeten in onderling verband worden beoordeeld, terwijl als de ontbinding wordt uitgesproken er geen grond meer is voor de vordering van de huurder (vgl. HR 7 april 1989, NJ 1989, 552 (Hommen/Esplanade)). Evenzo kan de rechter afhankelijk van de omstandigheden van het geval de vordering tot indeplaatsstelling toewijzen ingeval van faillissement, waar nadat de verhuurder ex artikel 39 F heeft opgezegd, de huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst eindigt op een termijn van maximaal drie maanden. Zie ook Ktr. Nijmegen 27 augustus 2010, TvHB 2011, 1, ECLI:NL:RBARN:2010:BN5775 (Blauwe steen) waar de vordering werd afgewezen omdat de curator te weinig voortvarend was geweest. Overigens is de bepaling ook toepasselijk als de bedrijfsoverdracht door middel van een huurkoopovereenkomst zal plaatsvinden en de huurkoper de positie van de huurder zal overnemen (vgl. HR 5 december 1972, NJ 1973, 154 (Van der Zalm/Haamel)).

Aan de rechter is een betrekkelijk grote mate van beoordelingsvrijheid toegekend: hij beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval. De wetgever heeft daarbij een correctie aangebracht door wel te eisen dat degene die het bedrijf overdraagt een zwaarwichtig belang daarbij heeft en door te bepalen dat afwijzing moet plaatsvinden (een verplichte afwijzingsgrond) als de voorgenomen huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Een en ander betekent dat de rechter allereerst dient na te gaan of er sprake is van een zwaarwichtig belang aan de zijde van de huurder (andere belangen komen dan nog niet aan de orde). Het betekent dat als de vordering onvoldoende onderbouwd is, deze zal falen. Vervolgens komt de hiervoor genoemde verplichte afwijzingsgrond aan de orde. Blijkt daarvan niet, dan volgt een belangenafweging op grond waarvan de indeplaatstelling alsnog kan worden geweigerd (en waarbij de andere belangen worden afgewogen). Vgl. HR 5 februari 1993, NJ 1993, 505 (Dekamarkt/Honigh) en HR 4 oktober 2002, NJ 2002, 611 (BP/Groenendijk).

Het zwaarwichtig belang van de huurder kan velerlei zijn. Te denken valt aan fiscale motieven, bedrijfsopvolging en inbreng in een vennootschap.

De verplichte afwijzingsgrond is opgenomen omdat de verhuurder niet mag worden opgezadeld met een huurder die ofwel niet voldoende financiële soliditeit bezit dan wel van wie geen behoorlijke exploitatie mag worden verwacht. Ook hier oordeelt de rechter aan de hand van de omstandigheden van het geval. Vgl. Ktr. Amsterdam 26 augustus 2003, TvHB 2004, 5, WR 2003, 76 (Vendex KBB Nederland BV, Kijkshop BV, Scapino BV/Penningstaete BV): de verhuurder mag in het kader van een verzoek van de huurder tot medewerking aan een indeplaatsstelling geen financiële waarborgen verlangen die in feite ‘faillissementsproof’ zijn. Wel behoeft de verhuurder in het kader van de indeplaatsstelling geen genoegen te (blijven) nemen met de (bestaande) situatie waarin in het geheel geen financiële waarborg is bedongen. Waar in het algemeen een financiële waarborg van drie tot zes maanden gebruikelijk is, acht de kantonrechter het aanbod van een bankgarantie van drie maanden huur en daarnaast een concerngarantie van nog eens drie maanden huur (alleszins) passend.

De overige in acht te nemen belangen zijn divers en deze moet de feitenrechter beoordelen. Vgl. HR 27 januari 2006, NJ 2006, 242 (Raap/Esso): het belang dat de verhuurder heeft bij zijn voornemen om het verhuurde tankstation aan het einde van de huurovereenkomst met de huurder onder te brengen in een eigen organisatie, is een belang dat gewicht in de schaal kan werpen bij de door artikel 7:307 lid 2 BW geboden belangenafweging, maar welk gewicht aan dat belang moet worden toegekend, staat ter beoordeling van de feitenrechter. Zie ook Ktr. Heerenveen 18 december 2007, WR 2008, 35 (Ahold/Winkelcentrum Raadhuisplein Drachten): Ahold heeft een zwaarwichtig bedrijfseconomisch belang bij de indeplaatsstelling van Dekamarkt als huurder, door haar overname van een Konmar die omgebouwd is tot een AH-supermarkt in de directe nabijheid van het gehuurde. Daartegenover staat dat de aantrekkingskracht op het publiek van een AH-supermarkt voor de verhuurder/exploitant van het nieuwe winkelcentrum essentieel is. De verhuurder heeft hiervoor in de onderhandelingen met Ahold concessies gedaan, zoals de overeengekomen mogelijkheid van onderhuur. De aantrekkingskracht van Dekamarkt op het publiek in Friesland moet aanzienlijk minder worden ingeschat dan die van AH aangezien Dekamarkt hier nauwelijks bekendheid geniet. De aanwezigheid van Albert Heijn in het nieuwe winkelcentrum is ook vanwege de branchering van groot belang voor verhuurder. Van belang is verder dat Ahold de Konmar kocht toen zij al verplichtingen met de exploitant van het winkelcentrum was aangegaan. Huurster heeft het ontstaan van de bedrijfseconomisch gezien ongewenste situatie dat er twee vestigingen van AH op korte afstand van elkaar zijn aan zichzelf te wijten en daarom kan die situatie niet tegen verhuurder worden tegengeworpen. Uit HR 5 februari 1993, NJ 1993, 505 (Dekamarkt/Honigh) blijkt dat het niet zo is dat de belangen van de huurder aanmerkelijk zwaarder moeten wegen. Hoewel in beginsel de belangen van de huurder en de verhuurder tegen elkaar worden afgewogen, staat niets eraan in de weg ook het belang van de voorgenomen huurder in de beschouwingen te betrekken.

De rechter heeft de mogelijkheid de belangafweging in het voordeel van de voorgenomen huurder te doen uitvallen door voorwaarden aan de machtiging te verbinden of daarbij een last op te leggen. In de praktijk is het niet ongebruikelijk dat de ‘oude’ huurder nog enige tijd borgstaat voor een regelmatige huurbetaling, zodat de bestaande zekerheid van de verhuurder blijft bestaan. Zie ook Ktr. Rotterdam 29 juli 2005, Prg. 2005, 190, WR 2006, 10, TvHB 2006, 3 (De Consul/Carbajal Bustios): oplegging van de last dat in het gehuurde uitsluitend achtergrondmuziek mag worden gespeeld. Niet-nakoming van de aan de machtiging verbonden voorwaarde heeft tot gevolg dat de machtiging als niet verleend geldt, terwijl niet-nakoming van de last wanprestatie oplevert. Wordt de machtiging tot indeplaatsstelling uitgesproken dan geeft dit de huurder de mogelijkheid de voorgestelde huurder in zijn plaats te doen stellen. De indeplaatsstelling is een feit als de huurder van deze mogelijkheid gebruik maakt en dan vindt er contractsoverneming ex artikel 6:159 BW plaats: de nieuwe huurder neemt de plaats van de oude huurder in en laatstgenoemde is geen contractspartij meer.

D: Jurisprudentie uitgebreid

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 307.

F: Literatuurverwijzing

• Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIa. Huur, Deventer: Kluwer 2007, nr. 318-297.
• Bonder, A., ‘Indeplaatsstelling en “handel in huurcontracten”’, HIP 2010, p. 152-156.
• Borst, F., 'Geen goodwill, geen indeplaatsstelling', TVHB 2014, p. 340/341.
• Brouwer, B.W., ‘Indeplaatsstelling door splitsing?’, TvHB 2010, p. 192-197.
• Dijk, J., ‘De evolutie van de indeplaatsstelling’, TvHB 2004, p. 132-135.
• Evers, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 219-233.
• Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 503-511.
• Kerpestein, G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2014, p. 653-666.
• Oijen, M.A.C. van en A.W. Jongbloed, ‘Indeplaatsstelling’, TvHB 2012, p. 4-19.
• Oijen, M.A.C. van en A.W. Jongbloed, ‘Indeplaatssteling’, in: N. Eeken-Amiel e.a. (red.), Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte, Deventer: Den Hollander 2013, p. 121-146.
• Steenmetser, T.H.G. en A.A.K. Sinnige, ‘Indeplaatsstelling: van dwingend naar semi-dwingend recht?’, TvHB 2011, p. 17-22.
• Verbaas, T. en G.J. Osinga, ‘Kroniek Indeplaatsstelling’, TvHB 2008, p. 7-10.
• Verbaas, T. en G.J. Osinga, ‘Kroniek Indeplaatsstelling’, TvHB 2010, p. 206-209.