Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 308 t/m 310

Commentaar is bijgewerkt tot 27-12-2016 door prof. mr. A.W. Jongbloed

Artikel 308 Tekst van de hele regeling

Indien de verhuurder, nadat de huurovereenkomst door opzegging zijnerzijds is geëindigd, voordeel geniet tengevolge van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf, gelijksoortig aan het door de gewezen huurder of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd aldaar uitgeoefende bedrijf, kan de gewezen huurder of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd van de verhuurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen.

Voordeel, voortvloeiend uit de aard of ligging van het verhuurde of uit de daaraan aangebrachte veranderingen, komt voor de toepassing van lid 1 niet in aanmerking.

De vergoeding kan niet worden toegekend, wanneer het verhuurde voor de uitoefening van het gelijksoortige bedrijf eerst wordt gebezigd nadat sedert het eindigen van de huurovereenkomst meer dan een jaar is verstreken

Artikel 309 Tekst van de hele regeling

Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor die overgang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.

De verhuurder is de in lid 1 bedoelde schadeloosstelling eveneens verschuldigd indien de overgang is geschied nadat de vorige verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met de omstandigheid dat na de overgang het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Is de eigendom van het verhuurde overgedragen nadat de huurovereenkomst reeds door de opzegging was geëindigd, dan is de schadeloosstelling verschuldigd door de eigenaar die tot afbraak overgaat.

Een opzegging wordt vermoed in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, indien de afbraak binnen zes jaar na de opzegging aanvangt.

Werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom, worden in elk geval geacht in het algemeen belang te zijn.

Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

Artikel 310 Tekst van de hele regeling

Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen dag.

De huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, kunnen een schadeloosstelling vorderen. Bij de bepaling daarvan wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de overgang zou hebben voortgeduurd.

A: Inleiding

De wetgever heeft het billijk geoordeeld dat als de verhuurder voordeel geniet door hetzelfde bedrijf uit te oefenen een vergoeding moet plaatsvinden aan de ex-huurder (art. 7:308 BW). Hetzelfde geldt als de opvolgende eigenaar het gehuurde laat afbreken in verband met uitvoering van werken in het algemeen belang (art. 7:309 BW) of hij een krachtens gelden bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwerken (art. 7:310 BW).

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 308, Artikel 309, Artikel 310.

C: Kernproblematiek

Aan het slot van de zesde afdeling van titel 7.4 zijn in de artikelen 7:308-310 BW drie bepalingen opgenomen die een vergoedingsplicht inhouden in geval de verhuurder voordeel geniet bij het eindigen van de huur c.q. de huurovereenkomst eindigt in verband met afbraak in het algemeen belang of verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan.

Allereerst houdt artikel 7:308 BW in dat als de verhuurder profiteert van het eindigen van de (onder)huurovereenkomst door een gelijksoortig bedrijf uit te (doen) oefenen, de (onder)huurder een vergoeding dient te ontvangen. In de leden 2 en 3 wordt de vergoedingsplicht beperkt door voordeel dat voortvloeit uit de aard of ligging van het verhuurde uit te sluiten en ook hoeft geen vergoeding te worden voldaan als het gelijksoortige bedrijf pas na meer dan een jaar wordt gestart. In het eerste geval is het voordeel (bijvoorbeeld ligging op een kruispunt van wegen) niet toe te schrijven aan ondernemingsactiviteiten. Ook aangebrachte veranderingen blijven buiten beschouwing, maar in dat geval bestaat het vangnet van artikel 7:216 lid 3 BW. In het laatste geval is er naar de mening van de wetgever geen sprake meer van goodwill, omdat de nieuwe ondernemer geen voordeel meer zal genieten van de activiteiten van zijn voorganger. De vergoedingsplicht ontstaat pas als de gelijksoortige activiteiten worden ontplooid, want pas dan kan blijken of er sprake is van voordeel voor de verhuurder. Daaruit is HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (Co-op/Vomar) te verklaren, waar werd beslist dat de aanspraak niet via een reconventionele vordering in de door de verhuurder gestarte beëindigingsprocedure ex artikel 7:295 BW tot gelding kan worden gebracht (zo ook Ktr. Groningen 29 april 2010, WR 2011, 25). Het ‘voordeel’ is ruimer dan enkel goodwill en kan bijvoorbeeld ook bestaan in lagere advertentiekosten, maar kan niet gelijk worden gesteld aan de schade die de huurder lijdt. Het is aan de (onder)huurder te bewijzen dat de verhuurder ten gevolge van zijn ondernemingsactiviteiten voordeel geniet, maar wordt dezelfde naam gebruikt, dan wordt daarvan uitgegaan (vgl. HR 11 oktober 1985, NJ 1986, 105 (Reynders/Porceleyne Flas), en HR 10 april 1987, NJ 1988, 19 (Hotel Zeezicht)). Omdat volgens artikel 7:291 BW afwijking ten nadele van de huurder niet mogelijk is, kan een beding in de huurovereenkomst dat geen vergoeding verschuldigd zal zijn, worden vernietigd.

Het tweede geval betreft artikel 7:309 BW. Als een verhuurder ex artikel 7:226 BW als rechtsopvolger onder bijzondere titel in de voetsporen van zijn rechtsvoorganger treedt, neemt deze alle rechten en verplichtingen over. Soms zal de nieuwe eigenaar/verhuurder de overeenkomst willen doen eindigen doordat het verhuurde afgebroken moet worden. De wetgever heeft de (onder)huurder in het geval van afbraak ten behoeve van werken in het algemeen belang niet in een slechtere positie willen brengen dan indien zou zijn onteigend op grond van de Onteigeningswet: het mag er niet van afhangen of de huurder moet wijken doordat wordt onteigend (want dan eindigt de overeenkomst; vgl. artikel 59 lid 3 Onteigeningswet) of door verkoop gevolgd door opzegging. Ook als de huurder toestemt in de beëindiging, is de vergoeding verschuldigd: anders bestaat de mogelijkheid dat grote druk op de huurder wordt uitgeoefend of dat deze een vrijwel kansloze procedure zou moeten starten. Uit het tweede lid volgt de ruime strekking die misbruik moet voorkomen. Als werken in het kader van het algemeen kunnen worden genoemd: nieuwe bebouwing laten verrijzen, reconstructie van de bebouwde kom (vgl. lid 4) of verkeersmaatregelen als de aanleg van een nieuw stratenplan, maar ook met het oog op de realisering van bijvoorbeeld bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of particuliere exploitatie, zoals ten behoeve van de volkshuisvesting of het ontwikkelen van winkelcentra (vgl. HR 30 januari 2009, NJ 2009, 221 (Van der Veer/Beter Wonen)). Verder formuleert het derde lid ook hier een gunstige bewijspositie voor de huurder, omdat deze anders voor een zeer lastige opgave zou staan betreffende het causale verband, terwijl de verhuurder tegenbewijs mag leveren. De ruime werkingsfeer blijkt ook uit het vijfde lid (zodat ook een restaurant bij een golfbaan daaronder valt), maar gaat niet zover dat ook bedrijfsruimte verhuurd in het kader van een beroep daaronder valt.

Tot slot geeft artikel 7:310 BW aan dat als de huurovereenkomst wordt beëindigd in verband met het verwezenlijken van een geldend bestemmingsplan, een schadeloosstelling kan worden toegekend aan de (onder)huurder. Ook hier gaat het om een rechtsopvolger onder bijzondere titel op wie de rechten en verplichtingen van zijn voorganger krachtens artikel 7:226 BW zijn overgegaan en ook hier is sprake van een uitgebreide werkingssfeer tot overige bedrijfsruime (waarbij eveneens bedrijfsruimte verhuurd in het kader van een beroep daarbuiten valt). Waar bij de opzegging ex artikel 7:296 lid 4 sub d BW pas aan het einde van de tweede verhuurperiode kan worden opgezegd, wordt die eis hier niet gesteld. Blijkens HR 31 maart 1978, NJ 1978, 506 (Beverwijk/Borm) kan het artikel aan de orde komen als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en een opzegtermijn van een jaar wordt gehanteerd. Het bestemmingsplan moet gelden en daarom onherroepelijk zijn vastgesteld. Zo nodig moet de rechter beoordelen of de verhuurder zich er in redelijkheid op kan beroepen dat het bestemmingsplan moet worden verwezenlijkt en de (onder)huurder daarom moet wijken. Overigens wordt niet vereist dat de verhuurder een openbaar (publiekrechtelijk) lichaam is zolang het betreft de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming. Bij de hoogte van de schadeloosstelling wordt gekeken naar het missen van het genot voor de periode dat de huurovereenkomst zou voortduren, zodat als de verhuurder andere passende bedrijfsruimte aanbiedt de schadevergoeding lager uitvalt.

D: Jurisprudentie uitgebreid

D.1: Vergoeding ex artikel 7:308 BW

HR 12 juli 2002, NJ 2002, 457 (m.nt. Stein), JOL 2002, 424, WR 2002, 58 (m.nt. Adriaansens), ECLI:NL:HR:2002:AE2338 (Co-op/Vomar);

uit tekst en strekking van deze bepaling blijkt dat de bepaling het oog heeft op een door de gewezen huurder na beëindiging van de huur, dus afzonderlijk, in te stellen vordering, zodat de huurder niet-ontvankelijk is in zijn reconventionele vordering.

HR 10 april 1987, NJ 1988, 19 (m.nt. Stein), ECLI:NL:HR:1987:AC6791 (Oppel/De Vries; Hotel Zeezicht II);

het voordeel dat de opvolgende huurder heeft genoten tengevolge van de omstandigheid dat deze het bedrijf ‘onder dezelfde naam’ heeft voortgezet, wordt geacht te zijn een voordeel dat aan de ondernemersactiviteit van de vorige huurder is toe te schrijven.

HR 18 januari 1980, NJ 1980, 349 (m.nt. Stein), ECLI:NL:HR:1987:AC6787 (Oppel/De Vries; Hotel Zeezicht I);

onder voordeel dat wordt genoten tengevolge van het feit dat het goed wordt gebezigd voor de uitoefening van een soortgelijk bedrijf als door de gewezen huurder werd uitgeoefend, valt te begrijpen ieder voordeel – mits toe te schrijven aan de ondernemersactiviteit van de gewezen huurder – dat de verhuurder niet zou hebben genoten als het goed niet voor de uitoefening van een soortgelijk bedrijf zou zijn gebezigd.

D.2: Vergoeding ex artikel 7:309 BW

HR 30 januari 2009, NJ 2009, 221 (m.nt. Stein), RvdW 2009, 242, TvHB 2009, 7, WR 2009, 38, ECLI:NL:HR:2009:BG4017 (Van der Veer/Beter Wonen);

uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever met het in artikel 7:309 BW geformuleerde criterium dat huurbeëindiging plaatsvindt in verband met de omstandigheid dat het gebouwde zal worden afgebroken ‘met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang’, met name heeft gedacht aan werken waarvoor in de regel ook onteigening kan plaatsvinden. Hoewel de reikwijdte van artikel 7:309 te veel zou worden ingeperkt indien zou moeten worden aangenomen dat slechts aan het criterium wordt voldaan indien het uit te voeren nieuwe werk, waarvoor de afbraak plaatsvindt, berust op het totstandbrengen van dat nieuwe werk gerichte overheidsbesluiten, is wel vereist dat het hier bedoelde algemeen belang ten minste uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd.

HR 17 maart 1999, NJ 1999, 429 (m.nt. PCEvW), RvdW 1999, 51, ECLI:NL:HR:1999:AD3029 (De Roock/Rotterdam);

er bestaat geen recht op de in artikel 309 BW bedoelde schadeloosstelling omdat, toen De Roock in 1994 huurder werd, zij in redelijkheid niet kon verwachten dat zij zonder de hiervoor bedoelde eigendomsovergang na het verstrijken van de geldigheidsduur van de huurovereenkomst feitelijk in het genot van het gehuurde zou zijn gebleven. De omstandigheid dat De Roock dat recht niet had, is dan ook geen nadeel dat is teweeggebracht door het werk waarvoor onteigend wordt of door de plannen voor dat werk in de zin van artikel 40c OW.

Hof Arnhem-Leeuwarden, locatie Arnhem, 9 september 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7009;

alhoewel de gemeente het gehuurde gekocht heeft met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang, is de gemeente geen schadeloosstelling verschuldigd omdat tussen de verkrijging en de opzegging 23 jaren zijn verstreken. De kans dat de oorspronkelijke verhuurder zou hebben opgezegd tegen deze tijd, indien de gemeente de eigendom niet zou hebben verkregen, was zodanig toegenomen dat voor volledige schadeloosstelling geen plaats is.

Hof Amsterdam 29 april 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1659 (Copperfield pub/gemeente Utrecht en Hoog Catharijne BV);

het enkele feit dat de gemeente de herontwikkeling ook ter hand had kunnen nemen door middel van onteigening van de erfpachtrechten van HC, is niet voldoende voor de conclusie dat zij een schadeloosstelling moet betalen. Uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:309 BW blijkt immers dat het uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever is geweest de oorspronkelijke verhuurder die na opzegging van de huurovereenkomst zelf tot sloop ten behoeve van de uitvoering van werken in het algemeen belang overgaat, te verplichten tot het betalen van de bedoelde schadeloosstelling. Door het feit dat geen onteigening heeft hoeven plaatsvinden is [appellant] ook niet in zijn belangen geschaad. Aangenomen moet immers worden dat bij ontbreken van medewerking van HC ook een eventuele onteigening in onverhuurde staat zou hebben plaatsgevonden, namelijk na een beroep op een van de opzeggingsgronden van 7:296 BW, die de gemeente als verhuurder ten dienste staan.

Hof ’s-Gravenhage 10 juli 2008, WR 2010, 52, ECLI:NL:GHSGR:2008:BD7109 (Makelaardij Van der Aa/gemeente Papendrecht);

als schadeloosstelling ex artikel 7:309 BW komt slechts in aanmerking de schade wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zou hebben voortgeduurd als de oorspronkelijke huurder in plaats van de gemeente nog huurder was.

D.3: Vergoeding ex artikel 7:310 BW

HR 12 december 1986, NJ 1987, 357, RvdW 1987, 1, ECLI:NL:HR:1986:AC2771 (Van Erp/gemeente Berlicum);

juist is de stelling dat een gemeente die een krachtens een geldend bestemmingsplan op een door haar verhuurd onroerend goed liggende bestemming wil verwezenlijken, de huur van dat goed slechts dan op die grond mag opzeggen, indien de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van die bestemming noopt. Daarbij staat, zo het verweer van de huurder daartoe aanleiding geeft, ter toetsing van de rechter of de gemeente in de omstandigheden van het geval bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom heeft kunnen komen dat aan deze voorwaarde is voldaan.

HR 31 maart 1978, NJ 1978, 506, ECLI:NL:HR:1978:AC6231 (Borm/Beverwijk);

onjuist is de opvatting dat deze bepaling niet van toepassing is op een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd welke op grond van artikel 7:300 lid 1 BW met een termijn van een jaar kan worden opgezegd. Een dergelijke beperking van de draagwijdte van de bepaling vindt geen steun in de tekst van het voorschrift, noch in de wetsgeschiedenis en evenmin in het systeem der wet.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 308; artikel 309; artikel 310.

F: Literatuurverwijzing

Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIa. Huur, Deventer: Kluwer 2007, nr. 326-335.
Baggen, S., ‘Artikel 7:309 BW: een oplossing voor een niet bestaand probleem’, HIP 2010, p. 38-41.
Evers, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 235-260.
Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 493-496, 499-501 en 511-513.
Kerpestein, G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2014, p. 592-594 en 596-599.
Oudelaar, J.W.H., ‘Art. 7:308 BW: het ondergeschoven kindje’, TvHB 2013, p. 139-144.
Winter-Bossink, J.M., ‘Een gewezen huurder moet zich na een verwijzing naar artikel 7:308 BW in een huurbeëindigingsuitspraak niet te snel rijk rekenen’, TvHB 2008, p. 95-99.

Verder lezen