De uitleg van de ‘normaalgebruikgarantie’ bij de koop van een onroerende zaak

In de koopakte met betrekking tot een onroerende zaak is veelal de garantie opgenomen dat de zaak de eigenschappen bezit die het geschikt maakt tot het normale gebruik als woning dan wel als een zaak met een ander door partijen in te vullen gebruiksdoel. Deze zogenaamde ‘normaalgebruikgarantie’ moet op grond van de jurisprudentie naar gangbaar spraakgebruik worden uitgelegd (geobjectiveerde Haviltex-uitleg). In HR 7 oktober 2016, ECLI:N:HR:2016:2287, RvdW 2016/1036 (Boerderij uit 1880) voegt de Hoge Raad hier een dimensie aan toe. De normaalgebruikgarantie in de koopakte dient te worden uitgelegd in het licht van hetgeen de koper op grond van de overeenkomst, mede gelet op de kenbare ouderdom en gebreken van de zaak, aan eigenschappen mocht verwachten.

1. Inleiding

Bij de koop van een onroerende zaak wordt dikwijls de garantie gegeven dat de zaak geschikt is voor ‘normaal gebruik’. Een bekend voorbeeld is artikel 6.3 van de NVM-koopakte, waarbij verkoper en koper overeenkomen dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als een door hen in te vullen object, bijvoorbeeld als ‘woning’ of ‘bouwperceel’ of welke andere bestemming dan ook. De Hoge Raad heeft in het arrest De Rooij/Van Olphen (HR 23 december 2005, NJ 2010, 62 m.nt. M.H. Wissink) beslist dat de term ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder volgens gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (geobjectiveerde Haviltex-uitleg). Aan deze uitleg voegt de Hoge Raad in het hier…