Een alternatieve werkwijze voor de overdracht van onroerende zaken
1. Inleiding
De overdracht van onroerende zaken verloopt in Nederland veelal op dezelfde wijze. Bij een aan- en verkoop van een woning zijn doorgaans de makelaar, de notaris en de bank van de verkoper en die van de koper betrokken. Mogelijk assisteert ook nog een bouwkundig of financieel adviseur. Het juridische deel van de transactie bestaat in de kern uit de koopovereenkomst en de uitvoering daarvan, de levering. Voor de overdracht van een onroerende zaak gaat de wet uit van een ‘tweetrapsraket’: de obligatoire handeling (de titel voor de overdracht, bijvoorbeeld de koopovereenkomst) en de voltooiingshandeling (de levering), zie art. 3:84 jo. 3:89 BW. Dit moet ook worden gezien in verband met ons causale stelsel van eigendomsverkrijging.2
In de praktijk heeft dit zich zo vertaald dat de overdracht van onroerende zaken ten titel van koop plaatsvindt in twee van elkaar gescheiden fasen in handeling en tijd (hierna aan te duiden als ‘obligatoire fase’ en ‘goederenrechtelijke fase’). Meestal hoort bij elke fase een andere betrokken professional: de makelaar/bank in de obligatoire fase en de notaris in de goederenrechtelijke fase. Er zit doorgaans enige tijd tussen de obligatoire (het sluiten van de koopovereenkomst) en de goederenrechtelijke fase (de levering bij notariële akte). Partijen moeten in de tussentijd allerlei zaken regelen, zoals de financiering en verhuizing. De datum waarop de levering plaatsvindt wordt door partijen zelf overeengekomen.
In de periode tussen de koop en de levering kan er van alles mis gaan. Er kunnen juridische of fysieke gebreken aan de onroerende zaak opduiken. Mogelijk komt de…