01-10-2012
De waardering van vastgoed is in de huidige markt een veel besproken thema. In deze bijdrage zal ik een aantal aspecten belichten van de fiscale waardering van vastgoed. Ik zal mij met name richten op de (af)waardering van commercieel vastgoed voor toepassing van de winstberekening in de vennootschapsbelasting.
Mr. R.C.A.R. Wanningen
Eerst zal ik aandacht besteden aan de vraag of ‘goed koopmansgebruik’ toestaat dat afwaardering van vastgoed plaatsvindt op ‘lagere bedrijfswaarde’ in situaties van duurzame waardedaling. Daarbij zal ik aangeven wat de gevolgen zijn wanneer de situatie op de markt weer beter wordt. In het tweede deel zal ik ingaan op de (on)mogelijkheden tot fiscale herwaardering van vastgoed tegen de achtergrond van het voorkomen van verliesverdamping. Op dit punt hebben zich een aantal ontwikkelingen voorgedaan.
Bedrijfsmiddelen, waaronder vastgoed, worden volgens goed koopmansgebruik voor toepassing van de jaarlijkse winstberekening als uitgangspunt gewaardeerd op aanschaffings- of voortbrengingskosten, verminderd met de afschrijvingen. Bedrijfsmiddelen zijn ‘goederen die behoren tot het ondernemingsvermogen en die niet uitsluitend bestemd zijn voor de omzet’1, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld voorraden.
Wanneer de bedrijfswaarde van een activum aantoonbaar lager is dan de fiscale boekwaarde, staat goed koopmansgebruik toe dit bedrijfsmiddel (af) te waarderen op die lagere bedrijfswaarde.2
De Hoge Raad3 geeft als definitie van bedrijfswaarde: ‘de waarde, welke een verkrijger, bij overneming van de gehele onderneming, zou toekennen aan het afzonderlijke activum, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van de onderneming voort…
