JIN 2017/14, Hoge Raad 16-12-2016, ECLI:NL:HR:2016:2884, 15/04494 (met annotatie van P.H. Bossema-de Greef)

Inhoudsindicatie

Koopovereenkomst woning met agrarische bestemming, Bijzondere lasten en beperkingen ex art. 7:15 BW, Beroep op dwaling (art. 6:228 BW), Verhouding mededelingsplicht en onderzoeksplicht; eigen schuld, art. 6:101 lid 1 BW

Samenvatting

De Hoge Raad overwoog onder andere dat de agrarische bestemming van de woning volgt uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van art. 7:15 BW is echter alleen sprake indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit, aldus de Hoge Raad. Voor het vergoeden van geleden schade resteren alleen nog de grondslagen dwaling en non-conformiteit. Het beroep op dwaling is echter door het hof niet ten grondslag gelegd aan het oordeel dat de vordering van de kopers toewijsbaar is. Bij de beoordeling van het verweer op non-conformiteit heeft het hof de onjuiste beoordeling van art. 7:15 BW betrokken. Ten aanzien van het eigen schuldverweer overwoog de Hoge Raad dat indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten. Zulks laat onverlet dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding overeenkomstig art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde. De Hoge Raad vernietigt de uitspraak van het hof en verwijst de zaak.

In dit geding vorderden kopers koopprijsvermindering wegens een niet-vermelde agrarische bestemming van het gekochte (een boerderij). Kopers deden een beroep op non-conformiteit overeenkomstig art. 7:17 BW, respectievelijk art. 7:15 BW (bijzondere lasten en beperkingen). Verkopers verweerden zich met een beroep op verjaring (art. 7:23 BW) en eigen schuld kopers (art. 6:101 BW). Kopers hadden zelf kunnen ontdekken dat de woning geen woonbestemming had, aldus verkopers. De rechtbank wees de vorderingen van kopers af. Het hof veroordeelde verkopers uiteindelijk tot betaling van € 70.000,= met wettelijke rente bestaande uit het verschil tussen de waarde van de woning op de vrije markt indien de woning een woonbestemming zou hebben en de waarde van de woning met een agrarische bestemming. Het hof legde art. 7:15 BW ten grondslag aan het oordeel. Volgens het hof misten art. 7:17 BW en art. 7:23 BW toepassing. Het hof verwierp het beroep op eigen schuld. In cassatie klaagden verkopers dat het hof ten onrechte de bestemming van de woning heeft aangemerkt als een bijzondere last of beperking overeenkomstig art. 7:15 BW. Deze klacht achtte de Hoge Raad gegrond. De Hoge Raad verwees naar een eerder arrest waarin is bepaald dat van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van art. 7:15 BW alleen sprake is indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de desbetreffende zaak gericht besluit (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, NJ 2016/76). De agrarische bestemming van een woning volgt uit het bestemmingsplan. Een bestemmingsplan is algemeen van aard. Het tussenarrest was van vóór het arrest van 30 januari 2015. De Hoge Raad herhaalt de regel uit het arrest HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800, NJ 2008/553. In dat arrest is bepaald dat een rechter aan wie is gebleken dat een in een eerdere tussenuitspraak vervatte eindbeslissing berust op een ondeugdelijke juridische grondslag, steeds bevoegd is om die eindbeslissing te heroverwegen, mits hij partijen in de gelegenheid stelt zich daarover uit te laten.

De Hoge Raad overwoog voorts dat, nu het hof ten onrechte art. 7:15 BW had toegepast en op die grond art. 7:17 BW onbesproken had gelaten, in de procedure na verwijzing opnieuw moet worden beoordeeld of op verkopers ingevolge art. 7:17 BW een mededelingsplicht rustte. Hierbij kan – anders dan bij toepassing van art. 7:15 BW – mede van belang zijn of verkopers er redelijkerwijs van uit mochten gaan dat de kopers zelf onderzoek zouden verrichten. De klacht ten aanzien van de verwerping van het eigen schuld verweer slaagt. De Hoge Raad stelde daarbij voorop dat indien verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, de redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen er tegen verzetten dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten. Dat neemt niet weg dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad vernietigde de arresten van het hof en verwees het geding naar het Hof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing.

Uitspraak

Hoge Raad:

1 Het geding in feitelijke instantie

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 103853/HA ZA 10-727 van de rechtbank te Roermond van 2 maart 2011, 6 juli 2011 en 12 september 2012;

b. de arresten in de zaak 200.117.720/01 van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 17 december 2013, 13 mei 2014, verbeterd bij arrest van 24 juni 2014, en 16 juni 2015.

De arresten van het hof zijn aan dit arrest gehecht.

2 Het geding in cassatie

Tegen de arresten van het hof van 17 december 2013 en 16 juni 2015 heeft [eiser] beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Tegen [verweerder] c.s. is verstek verleend.

De conclusie van de Advocaat-Generaal W.L. Valk strekt tot vernietiging en verwijzing.

De advocaat van [eiser] heeft bij brief van 21 oktober 2016 op die conclusie gereageerd.

3 Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) In 1995 hebben [eiser] en zijn toenmalige echtgenote [betrokkene] de eigendom verworven van een voormalige boerderij met bijgebouwen en gronden, gelegen te [plaats] (hierna: de woning).

(ii) De woning is gelegen in een gebied met een agrarische bestemming. In dit gebied waren grootschalige planologische ontwikkelingen voorzien of gaande, leidende tot de komst van megastallen.

(iii) [eiser] en [betrokkene] zijn in de woning gaan wonen en [eiser] heeft in de bijgebouwen een tandtechnisch laboratorium gehad. Vooraf had [eiser] aan de gemeente om toestemming voor het voorgenomen gebruik gevraagd. In juni 1995 heeft de gemeente aan [eiser] geschreven:

“In antwoord op uw bovenvermelde brief berichten wij u, dat wij in onze vergadering van 27 juni 1995 hebben besloten, om aan u toestemming te verlenen voor het gebruik van het pand (...) te [plaats] als hieronder beschreven.

Het is u toegestaan het pand te gebruiken voor bewoning.

Het is u tevens toegestaan om in het pand een ruimte in te richten voor het uitoefenen van uw tandtechnisch beroep. (...)”

(iv) In februari 2007 zijn [eiser] en [betrokkene] van echt gescheiden. Feitelijk was [eiser] reeds in oktober 2005 uit de woning vertrokken.

(v) Bij schriftelijke koopovereenkomst van 1 oktober 2007 hebben [eiser] en [betrokkene] de woning verkocht aan [verweerder] c.s. voor € 435.000,= (hierna: de koopovereenkomst). Voorafgaand aan de koopovereenkomst hebben [verweerder] c.s. uitsluitend contact gehad met [betrokkene]. Levering heeft plaatsgevonden op 1 februari 2008.

3.2.1 [verweerder] c.s. hebben in deze procedure, voor zover in cassatie van belang, aangevoerd dat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst hebben gedwaald.

Zij hebben in eerste aanleg vermindering gevorderd van de kooprijs ter opheffing van het door hen geleden nadeel met een bedrag van € 166.770,=. Subsidiair hebben zij aan deze vordering ten grondslag gelegd dat op de woning een bijzondere last of beperking rust in de zin van art. 7:15 BW. Zij hebben tevens aanspraak op vergoeding van kosten gemaakt.

3.2.2 De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.

Het hof heeft het vonnis vernietigd. Het heeft [eiser] en [betrokkene] hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [verweerder] c.s. van € 70.000,=, met wettelijke rente. Het hof heeft verstaan dat de kosten van de deskundige voor de helft door elk van partijen moeten worden gedragen.

3.2.3 Aan zijn oordelen heeft het hof – voor zover in cassatie van belang – in zijn tussenarrest van 17 december 2013 het volgende ten grondslag gelegd.

[verweerder] c.s. hebben zich in hoger beroep mede beroepen op non-conformiteit (art. 7:17 BW). Die grondslag moet op processuele gronden buiten beschouwing worden gelaten voor het beroep op de planologische ontwikkelingen, maar kan wel worden behandeld voor het verwijt dat [betrokkene]

[verweerder] c.s. had moeten wijzen op de agrarische bestemming (rov. 5.4.5-6).

Ten aanzien van de planologische ontwikkelingen kan niet worden gezegd dat [betrokkene] haar mededelingsplicht heeft verzaakt (rov. 5.9.3-5).

Wat betreft de agrarische bestemming geldt dat [betrokkene] wist dat de woning formeel een agrarische bestemming had. [betrokkene] behoorde dit op grond van art. 7:15 BW aan [verweerder] c.s. te melden. De aan [eiser] door de gemeente verleende toestemming (zie hiervoor in 3.1 onder (iii)) gold hem en niet automatisch zijn rechtsverkrijgers. Art. 7:17 BW mist toepassing nu een situatie als bedoeld in art. 7:15 BW aan de orde is en geen sprake is van materiële gebreken aan de woning. De feitelijke situatie is weliswaar al lange tijd door de gemeente getolereerd, maar [verweerder] c.s. zullen de agrarische bestemming aan aspirant-kopers moeten melden, hetgeen een waardedrukkende invloed op de woning kan hebben. (rov. 5.10.4-8)

3.2.4 Na deskundigenbericht heeft het hof in zijn eindarrest – deels terugkomend van zijn hiervoor weergegeven tussenarrest – overwogen dat de schade van [verweerder] c.s. bestaat uit het verschil tussen de waarde van de woning op de vrije markt indien de woning een woonbestemming had, en de waarde van de woning met een agrarische bestemming (rov. 12.13). Dit verschil bedraagt € 70.000,= (rov. 12.20-12.30). Vervolgens heeft het hof overwogen:

“12.42. Het hof verwijst naar r.o. 5.10.7 en 5.10.8 uit het tussenarrest van 17 december 2013, waarin besloten ligt dat naar het oordeel van het hof in verband met schending van de mededelingsplicht in verband met de woonbestemming enkel sprake is van schending van art. 7:15 BW en niet van art. 7:17 BW. Om die redenen is art. 7:23 BW niet van toepassing. Het hof heeft aldaar niet bedoeld te overwegen dat daarnaast, in verband met de schending van de mededelingsplicht, niet tevens sprake zou kunnen zijn van dwaling. De rechtbank heeft overwogen dat de vordering (enkel) was gebaseerd op dwaling en niet op art. 7:17 BW; met dat laatste is het hof het eens. Naar ’s hofs oordeel kan de vordering zowel op dwaling als op art. 7:15 BW worden gebaseerd. [verweerder] heeft blijkens randnummers 62 en 64 van de memorie van grieven ook uitdrukkelijk zijn vordering zowel gebaseerd op dwaling als op art. 7:15 BW. (...)

(...)

12.46. [eiser] en [betrokkene] hebben nog aangevoerd dat [verweerder] zelf had kunnen ontdekken dat de woning geen woonbestemming had. Dat moet volgens hen leiden tot de slotsom dat sprake is van eigen schuld ex artikel 6:101 BW en/of tot de constatering dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is het waardeverschil aan [verweerder] toe te wijzen. Het hof verwerpt die stelling en daarmee beide verweren. Zoals reeds in het tussenarrest van 17 december 2013 is overwogen, rustte op [betrokkene] een mededelingsplicht. Het hof is van oordeel dat die mededelingsplicht in dit geval gaat voor een onderzoeksplicht van [verweerder] en dat honoreren van het verweer van [eiser] en/of [betrokkene] ertoe zou leiden dat aan het uitgangspunt dat de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht dient te gaan afbreuk zou worden gedaan, althans dat dan aan de onderzoeksplicht een te grote betekenis zou worden toegekend.

12.47. Het vorenstaande betekent dat de vordering van [verweerder] toewijsbaar is tot een bedrag, groot € 70.000,=. (...)”

3.2.5 Tegen de tussenarresten en het eindarrest hebben [eiser] en [betrokkene] afzonderlijk beroep in cassatie ingesteld. Dit arrest betreft het cassatieberoep van [eiser]. De Hoge Raad heeft heden ook arrest gewezen op het cassatieberoep van [betrokkene] (nr. 15/04731).

3.3 Onderdeel I klaagt onder I.1 en I.3-I.6 dat het hof de agrarische bestemming van de woning ten onrechte heeft aangemerkt als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. Deze klacht is gegrond. De agrarische bestemming van de woning volgt uit het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking in de zin van art. 7:15 BW is echter alleen sprake indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit (zie HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, NJ 2016/76, waarin de Hoge Raad gedeeltelijk is teruggekomen van HR 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072, NJ 2004/635). Het hof was in zijn einduitspraak niet gebonden aan de onjuiste toepassing van art. 7:15 BW in zijn – vóór het genoemde arrest van de Hoge Raad van 30 januari 2015 gewezen – tussenarrest van 2013, endiende, nadat partijen de gelegenheid hadden gekregen zich dienaangaande uit te laten, de daarop betrekking hebbende eindbeslissing te heroverwegen om te voorkomen dat zijn einduitspraak aan vernietiging in cassatie zou blootstaan vanwege de ondeugdelijke juridische grondslag daarvan (zie HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800, NJ 2008/553).

3.4.1 Onderdeel IV voert aan dat onbegrijpelijk is dat het hof in rov. 12.42 van zijn eindarrest (zie hiervoor in 3.2.4) heeft overwogen dat [verweerder] c.s. aan hun vorderingen ter zake van de bestemming van de woning mede een beroep op dwaling ten grondslag hebben gelegd.

3.4.2 Deze klacht is gegrond. De rechtbank heeft het beroep van [verweerder] c.s. op dwaling slechts in verband gebracht met de planologische ontwikkelingen in het gebied, en niet met de op de woning rustende bestemming (vonnis van 12 september 2012, rov. 4.1 en 5.8 e.v.).

c.s. hebben in hun memorie van grieven in het kader van het beroep op dwaling aangevoerd dat [eiser] en [betrokkene] een mededelingsplicht hadden ten aanzien van de planologische ontwikkelingen (nrs. 61-63). Over de agrarische bestemming van de woning hebben [verweerder] c.s. vervolgens uitsluitend geklaagd in verband met art. 7:15 BW (nr. 64 e.v.). [eiser] en [betrokkene] hebben in hun memories van antwoord het dwalingsberoep klaarblijkelijk niet zo gelezen dat het mede betrekking had op de agrarische bestemming. In het licht hiervan is onbegrijpelijk dat het hof, onder verwijzing naar het vonnis van de rechtbank en naar de nrs. 62 en 64 van de memorie van grieven, heeft overwogen dat [verweerder] c.s. hun vordering ter zake van de bestemming van de woning mede op dwaling hebben gebaseerd. De klacht kan echter niet tot cassatie leiden omdat het hof zijn oordeel dat de vordering van [verweerder] c.s. tot een bedrag van € 70.000,= toewijsbaar is, blijkens de op rov. 12.42 van het eindarrest volgende overwegingen kennelijk niet mede op de grondslag dwaling heeft gebaseerd.

3.5.1 Nu de onderdelen I.1, I.3-I.6 en IV gegrond zijn, resteert als grondslag voor de vorderingen van [verweerder] c.s. jegens [eiser] in verband met de agrarische bestemming van de woning nog hun beroep op art. 7:17 BW (non-conformiteit). Deze in de loop van het geding in hoger beroep aangevoerde grondslag heeft het hof toelaatbaar geoordeeld (rov. 5.4.6 en 5.10.1 van het tussenarrest van 17 december 2013), maar buiten behandeling gelaten – evenals het tegen die grondslag gerichte beroep van [eiser] op verjaring ingevolge art. 7:23 BW – omdat het van oordeel was dat het beroep op art. 7:15 BW slaagde (rov. 5.10.7 en 5.10.8 van dat tussenarrest). In verband daarmee heeft [eiser] belang bij de klachten van de onderdelen I.2 en V. Dienaangaande wordt het volgende overwogen.

3.5.2 Onderdeel I.2 is onder meer gericht tegen het oordeel van het hof (in rov. 5.10.4 en 5.10.5) dat [betrokkene] wetenschap had van de formele agrarische bestemming van de onroerende zaak.

De klachten van het onderdeel kunnen in zoverre niet tot cassatie leiden. Dit behoeft, gezien art. 81 lid 1 RO, geen nadere motivering nu die klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of rechtsontwikkeling.

Voor zover onderdeel I.2 is gericht tegen het oordeel van het hof (in de tweede alinea van rov. 5.10.4) dat [betrokkene], gelet op haar wetenschap van de agrarische bestemming, aan [verweerder] c.s. behoorde te melden dat de woning een bestemming heeft die afbreuk kan doen aan het voorgenomen gebruik daarvan door [verweerder] c.s., slaagt het echter. Dat oordeel bouwt in zoverre immers voort op het onjuiste oordeel dat art. 7:15 BW van toepassing is. Na verwijzing zal dan ook zo nodig opnieuw, maar dan in het kader van art. 7:17 BW, moeten worden beoordeeld of op [betrokkene] ter zake van de agrarische bestemming een mededelingsplicht rustte. Voor die beoordeling kan – anders dan bij toepassing van art. 7:15 BW (welke bepaling immers een uitdrukkelijke aanvaarding van de bijzondere lasten en beperkingen door de koper vereist om aansprakelijkheid van de verkoper te voorkomen) – mede van belang zijn of [betrokkene] redelijkerwijs ervan uit mocht gaan dat [verweerder] c.s. ter zake zelf onderzoek zouden verrichten.

3.6.1 Onderdeel V is gericht tegen de verwerping in rov. 12.46 (zie hiervoor in 3.2.4) van het verweer van [eiser] en [betrokkene] dat sprake is van eigen schuld aan de zijde van [verweerder] c.s.

3.6.2 Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt het volgende vooropgesteld. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (vgl. voor dwaling HR 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383, NJ 1974/97 (Van der Beek/Van Dartel), en voor non-conformiteit HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, NJ 2008/588 ([.../...])). Dat neemt echter niet weg dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.

3.6.3 Het oordeel van het hof in rov. 12.46 berust in het licht van het voorgaande op een onjuiste rechtsopvatting. Onderdeel V slaagt derhalve.

3.7 De onderdelen II en III zijn voorgesteld onder de voorwaarde dat onderdeel I faalt. Zij behoeven daarom geen behandeling.

4 Beslissing

De Hoge Raad:

vernietigt de arresten van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 17 december 2013, 13 mei 2014 en 16 juni 2015, voor zover gewezen tussen [verweerder] c.s. en [eiser];

verwijst het geding naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing;

veroordeelt [verweerder] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 933,62 aan verschotten en € 2600,= voor salaris.

Noot

1. Rechtsvraag

In de onderhavige kwestie speelden meerdere rechtsvragen. Ten eerste kwam de vraag aan bod of een agrarische bestemming een bijzondere last of beperking is in de zin van art. 7:15 BW. Daarnaast speelde de vraag of er in het onderhavige geschil sprake is van dwaling aan de zijde van de koper en/of van non-conformiteit. Ten slotte kwam het leerstuk van de eigen schuld (art. 6:101 BW) aan bod. In de onderhavige annotatie beperk ik mij grotendeels tot het vraagstuk rondom bijzondere lasten en beperkingen.

 

2. Juridische gebreken

Zoals Van Velten in de literatuur aanhaalde, bepalen de art. 7:15-17 BW welke situatie ontstaat in geval van na de koop door een koper geconstateerde of later optredende gebreken aan het gekochte, zowel van juridische als feitelijke aard. Art. 7:20 BW (recht op correcte nakoming bij niet aanvaarde last of beperking) en 7:21 BW (recht op correcte nakoming bij non-conformiteit) geven de route aan hoe te handelen als gebreken zich mochten voordoen, waarbij Van Velten opmerkte dat daarenboven overeenkomstig art. 7:22 BW de algemene regeling van Boek 6 blijft gelden (Zie hiervoor uitvoerig A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, Kluwer 2009).

Art. 7:15 BW stelt in lid 1 dat een verkoper de verkochte zaak moet leveren vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke door een koper uitdrukkelijk zijn aanvaard. Hiermee wordt gedoeld op lasten en beperkingen van juridische aard. Hierbij kan worden gedacht aan een erfdienstbaarheid of kwalitatieve verplichting, maar ook een beperking voortvloeiend uit octrooien en merken. Art. 7:15 (eerste lid) BW kan in contractuele zin worden opgerekt. Er kan bijvoorbeeld worden overeengekomen dat een koper niet alleen de aan hem meegedeelde lasten en beperkingen aanvaardt, maar ook die welke na een eigen onderzoek ter plaatse blijken, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van hem verlangd mag worden (Zie hiervoor ook A.A. van Velten, Privaatrechtelijke aspecten van onroerend goed, 3.16.1, Kluwer 2009).

Het tweede lid van art. 7:15 BW is alleen voor registergoederen van belang. Een verkoper staat er voor in dat er geen lasten of beperkingen op het goed drukken die voortvloeien uit inschrijfbare feiten (art. 3:17 BW) die evenwel ten tijde van de koop niet in de openbare registers staan ingeschreven. In zijn algemeenheid gezegd, legt art. 7:15 BW op de verkoper een mededelingsplicht ter zake van bijzondere lasten en beperkingen (zie art. 7:15 BW in Tekst en Commentaar Burgerlijk Wetboek, boek 7, 8 en 10, Wolters Kluwer 2015).

 

3. Publiekrechtelijke beperkingen, art 7:15 BW en 7:17 BW

Publiekrechtelijke beperkingen vallen onder de werking van art. 7:15 BW (TM, Parl. Gesch. BW Inv. 3, 5 en 6 Boek 7, titels 1, 7, 9 en 14, p. 113). In 2015 is in dit verband een belangrijke arrest van de Hoge Raad gewezen (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159 (Portsight/De Vries). Met dat arrest kwam de Hoge Raad gedeeltelijk terug op het gewezen arrest HR 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072. In het arrest van 27 februari 2004 achtte de Hoge Raad het onderscheid tussen publiek- en privaatrechtelijke belemmeringen op zichzelf niet doorslaggevend. De Hoge Raad besliste dat het alleen zou gaan om lasten die op het litigieuze goed in het bijzonder rusten en niet om lasten zoals belastingen die drukken op alle zaken van alle zaken van dezelfde soort (Zie art. 7:15 BW in Tekst en Commentaar Burgerlijk Wetboek, boek 7, 8 en 10, Wolters Kluwer 2015). De Hoge Raad kwam van dit oordeel gedeeltelijk terug. Zo overwoog de Hoge Raad in het arrest Portsight/De Vries namelijk: “3.6.3 (...) dat het bij lasten en beperkingen die privaatrechtelijk van karakter zijn (bijvoorbeeld een beperkt recht, een beslag of een kwalitatief recht), steeds gaat om een last of beperking die specifiek op de desbetreffende zaak betrekking heeft. Er bestaat geen goede grond om bij lasten en beperkingen van publiekrechtelijke aard van een wezenlijk ruimere invulling uit te gaan. Dat stemt ook overeen met de hiervoor in 3.6.1 geciteerde zinsnede uit de T.M. (‘lasten en beperkingen die de verkochte zaak in het bijzonder betreffen’). Kennelijk bestaat naar het oordeel van de wetgever slechts voldoende rechtvaardiging om de verkoper te belasten met de in art. 7:15 BW bedoelde verplichtingen, indien de lasten of beperkingen de verkochte zaak in het bijzonder betreffen. In de regel kan immers ervan worden uitgegaan dat de verkoper (beter dan de koper) op de hoogte is van specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende lasten en beperkingen. Publiekrechtelijke lasten of beperkingen die niet specifiek op de verkochte zaak betrekking hebben, zullen daarentegen niet in de regel beter kenbaar zijn voor de verkoper dan voor de koper.

Om deze redenen bestaat geen goede grond art. 7:15 lid 1 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen.

3.6.4 Gelet op het voorgaande, en voorts met het oog op de rechtszekerheid en de hanteerbaarheid van art. 7:15 lid 1 BW, moet daarom aangenomen worden dat slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. In zoverre wordt derhalve teruggekomen van de in het arrest [A/B] geformuleerde maatstaf. Het is redelijk de verkoper te belasten met de in verband hiermee door art. 7:15 BW op hem gelegde risico’s, nu dergelijke besluiten ingevolge art. 3:41 Awb in beginsel door toezending of uitreiking aan de belanghebbende zelf (de rechthebbende van de desbetreffende zaak) bekendgemaakt dienen te worden; deze kan dus bij verkoop van de zaak geacht worden op de hoogte te zijn van de uit dat besluit voortvloeiende lasten en beperkingen, terwijl de koper daarmee doorgaans niet (zonder meer) bekend zal zijn. (...)

In het licht van voormeld arrest getuigde het van een onjuiste rechtsopvatting dat het hof de publiekrechtelijke bestemming van de onroerende zaak had aangemerkt als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 lid 1 BW. Zoals A-G Valk in de conclusie terecht opmerkt, is een bestemmingsplan immers niet een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit, maar in plaats daarvan een besluit van algemene strekking (ECLI:NL:PHR:2016:1003 (2.5)). Daarnaast merkt A-G Valk terecht op dat hoewel ten tijde van het tussenarrest van het hof van 17 december 2013 het arrest Portsight/De Vries nog niet was gewezen het hof bij gelegenheid van het eindarrest van 16 juni 2015 naar aanleiding van het arrest Portsight/De Vries van zijn eerdere beslissing had kunnen en moeten terugkomen (los van het feit dat het oordeel van het hof mij niet onredelijk voorkomt). Dat brengt mij tot de ‘juiste’ toets, te weten de toets van art. 7:17 BW conformiteit. De vraag blijft, na doorverwijzing, of het gekochte de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en welke de koper moet ontberen voor zover de koper ze afwezig mocht achten.

Anders gezegd, rustte er op verkopers een mededelingsplicht. Ook wordt dwaling overeenkomstig art. 6:228 BW terecht opgeworpen. De koper had er naar mijn mening in beginsel niet bedacht op hoeven zijn (gezien ook het gebruik van het gekochte) dat de bestemming van het gekochte een agrarische was. Dat brengt mij tot het laatste punt.

 

4. Eigen schuld ex 6:101 BW

De verkopers in het onderhavige geschil voerden tevens aan dat de koper zelf had kunnen ontdekken dat de woning geen woonbestemming had. In dit verband stellen verkopers dat aan de zijde van de koper sprake is van eigen schuld in de zin van art. 6:101 BW, althans dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is het waardeverschil aan verkopers toe te wijzen. Het hof had deze stelling c.q. verweren van verkopers verworpen. Het hof was namelijk van oordeel dat de mededelingsplicht in dit geval vóór een onderzoeksplicht van koper gaat. Indien een dergelijk verweer zou worden gehonoreerd zou, volgens het hof, dat ertoe leiden dat aan het uitgangspunt dat aan de mededelingsplicht vóór de onderzoeksplicht afbreuk zou worden gedaan, althans dat dan aan de onderzoeksplicht een te grote betekenis zou worden toegekend (r.o. 12.46).

De Hoge Raad deelt het oordeel van het hof niet en de klacht ten aanzien van de verwerping van het eigen schuld verweer slaagt. De Hoge Raad overweegt daartoe als volgt: “3.6.2 (...) Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (vgl. voor dwaling HR 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383, NJ 1974/97 (Van der Beek/Van Dartel), en voor non-conformiteit HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, NJ 2008/588 ([.../...])). Dat neemt echter niet weg dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.

Naar mijn mening een begrijpelijke overweging van de Hoge Raad nu, zoals A-G Valk terecht stelt, voor de beoordeling van de ernst van de gemaakte fouten alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn en niet slechts de kwalificatie van die fouten in termen van ‘onderzoeksplicht’ en ‘mededelingsplicht’ Wij zullen zien hoe het Hof Arnhem-Leeuwarden hierover oordeelt.

P.H. Bossema-de Greef, VDB Advocaten Notarissen

Verder lezen
Terug naar overzicht