Onderhoud bomen en einde huur

Bij het begin van een huur geldt, als wettelijk bewijsvermoeden, dat een huurder het gehuurde in onbeschadigde toestand heeft ontvangen, behoudens tegenbewijs. Dat blijkt uit artikel 7:218 lid 3 BW. Tegenwoordig maken we, om die situatie dan vast te stellen, een beschrijving van het gehuurde (een ‘aanvangstaat’), desgewenst met foto’s. Vroeger lieten we dat vaak achterwege.

Wat nu, wanneer een huurder ergens 20 jaar heeft gewoond en de huur opzegt? Bij eindinspectie treffen we een gigantische boom aan. Of die al in de tuin stond bij aanvang van de huur weten we niet. De opzichter eist dat de boom voor het einde van de huur wordt verwijderd. De huurder beweert dat de boom er al stond toen hij de woning huurde.

Laten we nu eens aannemen, dat bij aanvang van de huur inderdaad een klein boompje in de tuin stond, is de huurder dan nu aan te spreken op achterstallig onderhoud en kunnen de kosten van onderhoud of verwijderen aan hem worden berekend?

Tuinonderhoud valt onder de ‘kleine herstellingen’ die voor rekening van de huurder zijn. Dat zegt het Besluit kleine herstellingen (BKH); zie de bijlage van het BKH, bij de letter l, zegge ‘el’. Aan de hand van deze casus kunnen we verschillende oplossingen schetsen:

1. Bij aanvang huur stond er een klein boompje in de tuin. De huurder heeft deze boom gedurende 20 jaar niet gesnoeid. Vandaar die afmetingen. Dan mag de opzichter bij het einde van de huur eisen dat de huurder dat onderhoud alsnog uitvoert. Kan zo’n boom dan niet meer tot acceptabele proporties worden teruggebracht, dan kan het redelijk zijn dat de verhuurder verwijdering eist. De kosten daarvan zijn bij deze gang van zaken voor rekening huurder. Laat de huurder na deze zorg uit te voeren, dan kan de verhuurder dat doen op kosten van de huurder. Dat vereist wel zorgvuldigheid: tijdig die onderhoudseis stellen, bij de voorinspectie, met vermelding van de kosten wanneer huurder dat onderhoud door de verhuurder zou laten doen. Uiteraard kan zo’n vordering worden meegenomen in de eindafrekening.

2. Plantte de huurder die boom ooit zelf en zijn tijdens de huur onacceptabele proporties ontstaan, dan kan de verhuurder sowieso verwijdering eisen. Immers, de huurder moet het gehuurde opleveren in een staat die redelijkerwijs gesproken gelijk is aan de aanvangstaat, tenzij hij toestemming heeft gekregen om de buitenboel te wijzigen en daarbij is overeengekomen dat zo’n Zelf Aangebrachte Voorziening (ZAV) bij het einde van de huur aanwezig mocht blijven. Artikel 7:216 lid 2 BW suggereert weliswaar dat ZAV’s aanwezig mogen blijven, maar die bepaling is van regelend recht. Meestal is het…