Overdracht van onroerende zaken door projectontwikkelaars, algemeenheid van goederen of gewoon een pand?

Indien een onroerende zaak binnen twee jaar na de eerste ingebruikname ervan wordt overgedragen, dan is de levering van rechtswege belast met btw. De btw op de aankoop van de onroerende zaak is voor de koper aftrekbaar voor zover hij de onroerende zaak gebruikt voor btw-aftrekgerechtigde doeleinden. Onder omstandigheden is de faciliteit voor de overdracht van een algemeenheid van goederen (hierna ook: art. 37d Wet OB 1968) van toepassing.¹ Dit heeft tot gevolg dat ter zake van de overdracht geen btw wordt berekend en dat de koper de btw-positie ten aanzien van de onroerende zaak overneemt van de verkoper.

1 Inleiding

In het verleden werd ervan uitgegaan dat deze regeling niet van toepassing was indien de onderneming van de verkoper en/of de onderneming van de koper er (enkel) uit bestond de onroerende zaak te exploiteren. In HR 6 juni 2008, nr. 42.677, NTFR 2008/1503 is echter beslist dat in een dergelijk geval art. 37d Wet OB 1968 ook van toepassing kan zijn. In de praktijk bestaat echter nog discussie over de vraag of art. 37d Wet OB 1968 ook van toepassing is bij de overdracht van een verhuurde onroerende zaak door een projectontwikkelaar aan een belegger. In dit artikel onderzoeken wij of er belemmeringen zijn om ook bij een dergelijke overdracht deze regeling toe te passen.

2 Relevantie van art. 37d Wet OB 1968 bij vastgoedtransacties

Indien art. 37d Wet OB 1968 van toepassing is, dan worden er geacht geen leveringen en/of diensten voor de heffing van de btw plaats te vinden. Daarnaast treedt de overnemer, voor…