Regering beantwoordt vragen over wetsvoorstel dat Vormerkung verbetert

Eerder dit jaar heeft de regering een wetsvoorstel ingediend bij de Tweede Kamer met de bedoeling om de werking van de Vormerkung als bedoeld in artikel 7:3 BW te verbeteren (zie Notafax 2015, nr 37). Thans heeft de regering antwoord gegeven op vragen die over het wetsvoorstel zijn gesteld door de Tweede Kamer. Hieraan ontlenen wij het volgende.

Na Vormerkung kan een schuldeiser van verkoper volstaan met beslag op onroerende zaak
De Vormerkung is bedoeld om de koper te beschermen in zijn recht op nakoming van de koopovereenkomst. Thans zou na een Vormerkung een schuldeiser van de verkoper de levering kunnen blokkeren door onder de koper derdenbeslag te leggen op de koopprijs. Daarom wordt nu voorgesteld dat de koper in zo’n geval de koopprijs in weerwil van het posterieure derdenbeslag aan de notaris kan betalen zodat de levering kan plaatsvinden. Daarnaast regelt het wetsvoorstel dat een schuldeiser van de verkoper na een Vormerkung kan volstaan met een beslag op de onroerende zaak. Het voorgestelde artikel 507b Rv converteert dit beslag dan in een beslag op het deel van de koopprijs dat de notaris onder zich houdt nadat de eventuele anterieure beslagleggers en hypotheekhouders zijn voldaan (ofwel het ‘surplus’). Overigens blijft het mogelijk dat een schuldeiser van de verkoper na een Vormerkung rechtstreeks beslag legt op de koopprijs onder de notaris, maar volgens de regering is de reikwijdte van dit beslag niet anders dan het posterieure beslag op de onroerende zaak dat na de levering wordt geconverteerd in een beslag op het ‘surplus’. In de literatuur wordt algemeen aangenomen dat een dergelijk beslag zich beperkt tot het ‘surplus’. Ook adviseert de Beslagsyllabus thans de rechterlijke macht om verlofverlening van een conservatoir beslag op de koopprijs onder de notaris te beperken tot het ‘surplus’.

Notaris hoeft niet te beschikken over een royementsvolmacht bij een posterieur beslag
Op grond van artikel 1 van het Reglement Royementen van de KNB dient een notaris vóór de levering van een onroerende zaak te beschikken over een volmacht tot royement van hypotheken en beslagen op de onroerende zaak. Volgens de regering geldt deze verplichting niet voor een posterieur beslag op de onroerende zaak door de werking van de Vormerkung.

Notaris niet aansprakelijk bij uitbetaling van de koopprijs aan anterieure beslagleggers
Hoewel algemeen wordt aangenomen dat een posterieur beslag op de koopsom onder de notaris zich beperkt tot het ‘surplus’ en de rechter in de regel slechts verlof zal verlenen voor conservatoir beslag indien het zich hiertoe beperkt, bestaat hierover thans geen volledige zekerheid. Dit betekent dat de notaris bij een posterieur beslag op de koopsom tot op zekere hoogte risico loopt te worden aangesproken bij uitbetaling aan een anterieure beslaglegger. Thans is in het voorgestelde artikel 507b Rv geregeld dat het geconverteerde beslag op de koopsom onder de notaris zich uitstrekt tot het ‘surplus’. Dit betekent dat er geen geschil kan ontstaan over de reikwijdte van een dergelijk beslag. Daarmee heeft de notaris een waarborg dat anterieure beslagleggers kunnen worden uitbetaald zonder dat hij hoeft te vrezen daarvoor te worden aangesproken door een posterieure beslaglegger omdat het posterieure beslag zich ook zou uitstrekken tot wat aan anterieure beslagleggers is betaald.
TK 34148, nr 5