Art. - De makelaar heeft een stevige zorgplicht!
De makelaar handelt voor zijn opdrachtgever op grond van zijn bemiddelingsovereenkomst. De makelaar bemiddelt bij de aan-/verkoop of de aan-/verhuur van onroerend goed. Hierbij geldt dat de bemiddelingsovereenkomst een speciale overeenkomst van opdracht is.
Ik zoek naar de werkzaamheden die onder de zorgplicht van de makelaar vallen. Ook sta ik kort stil bij de gevolgen die er voor de makelaar (kunnen) zijn als hij zijn zorgplicht onvoldoende in acht neemt.1
De bemiddelingsovereenkomst
Uit artikel 7:425 BW volgt: “De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen opdrachtgever en derden.” De makelaar handelt dus op naam van diens opdrachtgever, waarbij de fase vóór de contractsluiting centraal staat.
De bemiddelingsovereenkomst moet worden onderscheiden van de volmacht (artikel 3:60 e.v. BW), waarbij de gevolmachtigde de bevoegdheid heeft om in naam van de ander te handelen en daarbij de ander (de principaal) bindt aan de rechtshandeling, zulks op grond van een toereikende volmacht.
De bemiddelingsovereenkomst mag ook niet verward worden met de overeenkomst van lastgeving (artikel 7:414 BW), waarbij de lasthebber in eigen naam handelt en zichzelf bindt aan de rechtshandeling, maar voor rekening van de lastgever (lees: opdrachtgever) en waarbij de gevolgen uiteindelijk voor de lastgever zijn.
De zorgplicht van de makelaar
Uit de gelaagde structuur van het Burgerlijk Wetboek volgt dat de bepalingen over de opdrachtovereenkomst (artikelen 7:400-413 BW) …