Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 280 (Huurrecht)
Commentaar is bijgewerkt tot 22-03-2017 door mr. J.A. Tuinman
Artikel 280 Tekst van de hele regeling
Alvorens op de voet van artikel 231 een ontbinding uit te spreken, kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen.
A: Inleiding
Dit artikel betreft een variant op de begunstigingstermijn van de onder oud BW geldende ontbindingsregeling van artikel 1302 lid 4 BW(oud). De begunstigingstermijn is in 1992 uit de ontbindingsregeling van het BW verdwenen. In het huurrecht is de begunstigingstermijn gehandhaafd. Artikel 7:280 voorziet in de mogelijkheid dat de rechter de huurder in bijzondere gevallen nog een maand de tijd kan geven om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoenen zo ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen.
B: Wetstechnische informatie
Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 280.
C: Kernproblematiek
C.1: Toepasselijkheid artikel
Het toepassingsbereik van artikel 7:280 BW wordt bepaald door de algemene regel van artikel 6:265 lid 1 BW, die inhoudt dat ontbinding achterwege blijft als ontbinding gezien de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming niet gerechtvaardigd is. Artikel 7:280 BW zal met name worden toegepast bij twijfel of ontbinding wel gerechtvaardigd is. Het is niet de bedoeling dat artikel 7:280 BW ruimhartig wordt toegepast. Ook jurisprudentie over ontbinding in geval van wanprestatie van de huurder wijst in deze richting. Vgl. HR 27 november 1998, NJ 1999, 197 (De Bruin/Meiling), HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 208 (Twickler/R.) en HR 11 januari 2002, NJ 2003, 255 (m.nt. JH) (Schwartz-Gjnatovic), r.o. 3.4 en HR 17 oktober 2005, WR 2005, 24 (Ten Kortenaar/Vesteda).
Uit gepubliceerde lagere rechtspraak gewezen onder de werking van de wettelijke voorloper van artikel 7:280 BW – artikel 7A:1623n lid 2 BW(oud) – volgt dat dit artikel wordt toegepast als: (1) de niet-nakoming van de huurder mede werd veroorzaakt door een juridisch geschil; (2) er duidelijke aanwijzingen zijn dat de huurder binnen een maand zijn verplichtingen zal nakomen; en (3) er geen aanwijzingen bestaan dat de huurder opnieuw tekort zal schieten in zijn verplichtingen. Indicaties dat de huurder in de toekomst niet opnieuw tekort zal schieten kunnen zijn de overigens zorgvuldige nakoming in het verleden van de huurovereenkomst en/of een duidelijke toezegging voor stipte nakoming in de toekomst. De huurder heeft geen harde aanspraak op toepassing van de begunstigingstermijn. Uit de wettekst (‘kan de rechter’) volgt immers dat het uiteindelijk ter discretie van de rechter staat of artikel 7:280 BW toepassing vindt.
C.2: Duur en aard van begunstigingstermijn
Als de rechter artikel 7:280 BW toepast, dan wordt de huurder veroordeeld om zijn verplichtingen binnen een termijn van maximaal één maand na te komen, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder tot ontruiming wordt veroordeeld. De begunstigingstermijn is een fatale termijn, die begint te lopen op de dag van de uitspraak, of op een in het vonnis aangeduide andere dag. Verder moet de begunstigingstermijn worden gezien als een laatste kans. Als niet geheel aan de door de rechter opgedragen voorwaarden is voldaan, dan zal niet opnieuw een aanspraak op een begunstigingstermijn kunnen worden gemaakt (vgl. HR 22 maart 1985, NJ 1985, 751, Mbiombi/Dyckmans).
C.3: Vernietigbaarheid
Ingevolge artikel 7:282 BW is artikel 7:280 BW van semidwingend recht.
D: Jurisprudentie uitgebreid
HR 22 maart 1985, NJ 1985, 751, RvdW 1985, 63, ECLI:NL:HR:1985:AG4982 (Mbiombi/Dijckmans);begunstigingstermijn in eerste aanleg verleend, omdat huurder in onzekerheid was gebracht aan wie hij bevrijdend kon betalen. Betalingsopdracht vervolgens gedaan twee dagen nadat begunstigingstermijn was verstreken. Regel: indien huurder niet stipt binnen de hem gegunde termijn aan zijn verplichtingen voldoet, volgt ontbinding, behoudens bijzondere omstandigheden, waarvan in onderhavige zaak overigens geen sprake was.
Hof ’s-Gravenhage 16 september 2008, WR 2009, 5, ECLI:NL:GHSGR:2008:BG9486 (Perdaems/Gem. Den Haag);het hof ziet geen aanleiding voor verlenen van begunstigingstermijn. Ernst en duur van de huurachterstand zijn te groot.
Hof ’s-Gravenhage, 22 december 2006, WR 2007, 29, ECLI:NL:GHSGR:2006:AZ6559 (St. Woningbedrijf Rotterdam/Lie);tekortschieten betreft onvoldoende schoonhouden en onderhouden van gehuurde en het in strijd met artikel 7:222 BW niet melden van gebreken. Huurder is in zowel eerste als tweede aanleg uiterst summier gebleven over het belang bij het behoud van de woning. Voor een begunstigingstermijn ziet het hof geen aanleiding.
Ktr. Alkmaar 29 januari 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:8105;huurder maakt voldoende aannemelijk dat er nog concreet zicht bestaat op volledige voldoening van de betalingsachterstand, met name door middel van verrekening met vorderingen die gelieerde vennootschappen op de verhuurder heeft.
E: Jurisprudentie nieuw
Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 280.
F: Literatuurverwijzing
- Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 160.