Naar de inhoud

Commentaar op Burgerlijk Wetboek Boek 7 art. 293 (Huurrecht)


Commentaar is bijgewerkt tot 27-12-2016 door prof. mr. A.W. Jongbloed

Artikel 293 Tekst van de hele regeling

1.

De overeenkomst die voor vijf jaar geldt, en de overeenkomst die is aangegaan voor een termijn langer dan vijf jaar, maar korter dan tien jaar, kunnen tegen het einde van de termijn en tegen het einde van de in artikel 292 lid 2 bedoelde tweede termijn door ieder van de partijen worden opgezegd. Artikel 228 lid 1 en lid 2, eerste zin, is niet van toepassing.

2.

De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief. De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar.

3.

Geen opzegging is vereist, indien de beëindiging geschiedt met wederzijds goedvinden, nadat de huurovereenkomst is totstandgekomen.

A: Inleiding

Ter bescherming van met name de huurder heeft de wetgever formaliteiten betreffende de opzegging in de wet neergelegd, omdat het grote belangen kan betreffen. Ook de verhuurder is gebaat bij dergelijke formaliteiten, want deze moet de gelegenheid hebben om zo nodig een nieuwe huurder te zoeken en niet met leegstand van de ene op de andere dag te worden geconfronteerd. Kort gezegd dient bij gerechtsdeurwaardersexploot dan wel aangetekend schrijven te worden opgezegd met inachtneming van een termijn van één jaar en kan slechts worden opgezegd tegen het einde van de (verlengde) overeenkomst.

B: Wetstechnische informatie

Voor de wetstechnische informatie verwijzen wij u naar de historische informatie bij Artikel 293.

C: Kernproblematiek

Het gaat erom of sprake is van een duidelijke en ondubbelzinnige verklaring die de wederpartij heeft bereikt. Vgl. Vzr. Lelystad 3 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:5957: aangezien een schriftelijke verklaring van partijen ter zake van de huurbeëindiging ontbreekt, moet uit de WhatsApp-berichten een duidelijke en ondubbelzinnige verklaring van huurder blijken dat zij instemt met de huurbeëindiging. Zie ook: Ktr. Alkmaar 25 juni 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:7118 (Paauw/Dolphin Electro Industrie): vast staat dat de huurder niet bij deurwaardersexploot of aangetekende brief heeft opgezegd. Dit betekent echter niet zonder meer dat er geen rechtsgeldige huuropzegging heeft plaatsgevonden. Het niet in acht nemen van overeengekomen vormvoorschriften brengt geen nietigheid van de opzegging mee. Deze vormvoorschriften worden geacht te zijn overeengekomen met het oog op de rechtszekerheid, namelijk dat de opzegging, de tijdigheid daarvan en het tijdstip waartegen is opgezegd met voldoende zekerheid komen vast te staan.

Er kan door ieder van partijen worden opgezegd tegen hetzij het einde van de eerste huurtermijn van (ten minste) vijf jaar dan wel tegen de verlengde termijn van (in de regel) tien jaar. Daarbij moet (in beginsel) een opzeggingstermijn van één jaar worden gehanteerd. Afwijking ten gunste van de huurder is echter mogelijk (vgl. art. 7:291 lid 1 BW), zodat aan de huurder de mogelijkheid kan worden geboden al voor het eindtijdstip van de overeenkomst op te zeggen. De wetgever heeft artikel 7:228 lid 1 en lid 2 eerste zin BW van toepassing uitgesloten, omdat het onwenselijk wordt geacht dat de overeenkomst door enkel tijdsverloop of de enkele opzegging zou eindigen. Als de verhuurder opzegt, eindigt de overeenkomst pas door de daartoe strekkende rechterlijke uitspraak (vgl. art. 7:295 BW).

De wetstekst doet vermoeden dat tussentijdse beëindiging (bijna) uitgesloten is, maar dat slaat alleen op de opzeggingsmogelijkheid. Allereerst is toch tussentijdse beëindiging mogelijk op grond van artikel 39 Fw en na overlijden van de huurder ex artikel 7:302 BW. Daarnaast is – zoals bij iedere overeenkomst – tussentijdse beëindiging wegens onvoorziene omstandigheden mogelijk (vgl. art. 6:258 BW en HR 10 augustus 1994, NJ 1994, 688 (Aerts/Kneepkens)), al zal dat uitzondering zijn (vgl. HR 20 februari 1998, NJ 1998, 493 (Briljant Schreuders/ABP)). Verder geldt de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst ex artikel 6:265 BW als de wederpartij tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de overeenkomst en die tekortkoming van voldoende gewicht is. Tot slot valt te wijzen op artikel 3:264 BW (huurbeding).

Lid 2 houdt in dat de opzegging moet geschieden bij gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief. Voorkomen moet worden dat onduidelijkheid bestaat over de vraag of de opzegging de wederpartij al dan niet heeft bereikt. Het betreft een bewijsregel. Ook een mondelinge opzegging of opzegging bij gewone brief is rechtsgeldig (vgl. HR 3 mei 2013, RvdW 2013, 672, ECLI:NL:HR:2013:BZ1708), maar het risico bestaat dat de wederpartij een en ander betwist. Voordeel van opzegging bij gerechtsdeurwaardersexploot boven opzegging bij aangetekend schrijven is, dat ambtshandelingen van gerechtsdeurwaarders dwingend bewijs opleveren (vgl. artikel 157 lid 1 Rv), terwijl anders de afzender moet bewijzen dat een aangetekend schrijven tijdig naar het juiste adres is gezonden en dat daar tijdig is aangeboden (vgl. HR 8 september 1995, NJ 1996, 567 (Tilburg/Schouten)). Ktr. Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333 , TvHB 2014, 17; WR 2015, 6 accepteerde een opzegging per e-mail hoewel de algemene voorwaarden (conform het ROZ-model) uitdrukkelijk opzegging per deurwaardersexploot of aangetekende brief voorschreven. Ktr. Lelystad 12 januari 2000, P rg. 2000, 5489 biedt een ander sprekend voorbeeld: de omstandigheid dat de opzegging niet per aangetekende brief of deurwaardersexploot is gedaan, betekent naar het oordeel van de kantonrechter niet dat daaraan geen werking toekomt. Aan de strekking van dat vormvoorschrift — het voorkomen van onduidelijkheid over de verzending en ontvangst — is in dit geval door de verzending per fax immers voldaan.

De door lid 2 genoemde termijn van ten minste één jaar strekt ertoe te voorkomen dat hetzij de huurder op stel en sprong moet vertrekken dan wel dat de verhuurder ineens wordt geconfronteerd met leegstand. Aan de huurder kan door de verhuurder een kortere opzegtermijn worden geboden. In uitzonderingsgevallen is conversie (art. 3:42 BW) mogelijk, maar hoofdregel is dat sprake is van een ‘ijzeren termijn’ waar de wederpartij op mag vertrouwen. De redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat een (korte) termijnoverschrijding wordt aanvaard. Vgl. Ktr. Zwolle 20 december 2011, WR 2012/81, ECLI:NL:RBZLY:2011:BV0203 (Bristol/Bouwinvest), waar de formele opzegging acht dagen te laat was, maar verhuurder al geruime tijd op de hoogte was van de wens van huurder te vertrekken en verhuurders beheerder al op zoek was gegaan naar een andere huurder.

Uit artikel 7:294 BW blijkt een andere formaliteit: bij opzegging door de verhuurder moet de grond daarvoor worden vermeld. Reden is dat de huurder zijn proceskansen moeten kunnen beoordelen.

De uitzondering van lid 3 laat zich als volgt verklaren: is de huurovereenkomst totstandgekomen (en heeft de huurder het gebruik van het gehuurde verkregen) waarna partijen in onderling overleg een beëindigingsovereenkomst sluiten, dan is geen opzegging vereist, dat wil zeggen geen opzeggingsbescherming noodzakelijk. Allereerst kan de huurder zijn instemming weigeren, waardoor er geen beëindigingsovereenkomst tot stand komt. Daarnaast is opzegging overbodig als partijen al tot overeenstemming zijn gekomen. Partijen kunnen niet al bij het aangaan van de huurovereenkomst een beëindigingsovereenkomst sluiten in die zin dat de verhuurder slechts de huurovereenkomst wenst aan te gaan als tegelijkertijd ook een beëindigingsovereenkomst wordt gesloten; dat zou in strijd zijn met de bescherming die de huurder behoeft. HR 19 april 1996, NJ 1996, 684 (IJsselmuiden/Brouwers) had weliswaar betrekking op woonruimte, maar leent zich voor analogische toepassing. Dat een beëindiging met wederzijdse toestemming ook op (langere) termijn kan, leert Ktr. Delft 13 oktober 2011, TvHB 2012/5 (Jo-Krim Beleggingen/Achilles Brandstoffen Maatschappij): partijen hadden na aanvang van de huurovereenkomst (omstreeks 2000/2001) in januari 2007 afgesproken dat die zou voortduren tot eind 2021 en dat is naar het oordeel van de kantonrechter een rechtsgeldige beëindiging met wederzijds goedvinden.

D: Jurisprudentie uitgebreid

HR 24 september 2010, NJ 2010, 649 (m.nt. Stein), «JHV» 2010/219, «JIN» 2010/787, RvdW 2010, 1089, TvHB 2010, 24, WR 2011, 3 (m.nt. Duijnstee-van Imhoff), ECLI:NL:HR:2010:BM9758 (Toko Mitra/PMT);

artikel 7:296 lid 2 BW heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in lid 1 bedoelde eerste termijn. In de leden 3 en 4 van artikel 7:296 BW, waarin de opzegging tegen het einde van de verlengde termijn wordt geregeld, is de verplichte afwijzingsgrond van het tweede lid niet herhaald. Uit HR 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:1018; RvdW 2014, 635; TvHB 2014, 12; WR 2014, 85 (Aldi/Kroon) blijkt dat de Hoge Raad – ondanks alle geleverde kritiek – niet op deze uitspraak wil terugkomen; het cassatieberoep werd met toepassing van artikel 81 Wet RO verworpen.

HR 16 oktober 1998, NJ 1998, 897, RvdW 1998, 186, ECLI:NL:HR:1998:ZC2742 (Van Rhee/ING);

als de wederpartij betwist dat zij een opzegging bij aangetekende brief (tijdig) heeft ontvangen, moet de afzender bewijzen dat hij de brief aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden en aannemelijk maken dat de brief (tijdig) aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe op de plaats van bestemming is voorgeschreven.

HR 20 februari 1998, NJ 1998, 493, BR1999, 437, RvdW 1998, 55, ECLI:NL:HR:1998:ZC2587 (Briljant Schreuders/ABP);

de rechter kan de overeenkomst ex artikel 6:258 BW tussentijds ontbinden op verlangen van de partij die daar belang bij heeft, maar moet terughoudendheid betrachten ten aanzien van de aanvaarding van een beroep op onvoorziene omstandigheden.

HR 16 augustus 1995, NJ 1996, 576, «JAR» 1995/208, ECLI:NL:HR:1995:ZC1797 (gem. Tilburg/Schouten);

een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring moet conform artikel 3:37 lid 3 BW om haar werking te hebben, die persoon hebben bereikt, maar ook een verklaring welke die persoon niet of niet tijdig heeft bereikt, heeft haar werking indien dit niet (tijdig) bereiken het gevolg is van zijn eigen handeling, van de handeling van personen voor wie hij aansprakelijk is, of van andere omstandigheden die zijn persoon betreffen en rechtvaardigen dat hij het nadeel draagt.

E: Jurisprudentie nieuw

Meest recente jurisprudentie over Burgerlijk Wetboek Boek 7 artikel 293.

F: Literatuurverwijzing

  • Abas, P., Mr. C. Asser’s Handleiding tot de beoefening van het Nederlands burgerlijk recht. 5. Bijzondere overeenkomsten. Deel IIa. Huur, Deventer: Kluwer 2007, nr. 264-265.
  • Evers, M.F.A., Huurrecht bedrijfsruimten, Deventer: Kluwer 2011, p. 98-102.
  • Jonge, A.R. de, Huurrecht, Den Haag: Boom Juridische uitgevers 2013, p. 453-455.
  • Kerpestein, G.M., Huurrecht Bedrijfsruimte, Den Haag: Sdu Uitgevers 2014, p. 538-551.