Erfpacht/opstal en beëindiging op grond van het algemeen belang; een oude controverse beslecht

Gesignaleerd wordt het arrest van de Hoge Raad van 31 oktober 2014 waarin de Hoge Raad besliste dat erfpacht- of opstalvoorwaarden die bepalen dat het beperkte recht kan worden opgezegd op gronden ontleend aan het algemeen belang in beginsel geen onaanvaardbare doorkruising van publiekrecht opleveren.

I. Inleiding

In vele algemene bepalingen voor uitgifte in erfpacht van Nederlandse gemeenten komt een bepaling voor die ertoe strekt dat de desbetreffende gemeente te allen tijde gerechtigd is om het desbetreffende door haar uitgegeven recht van erfpacht op te zeggen op gronden ontleend aan het algemeen belang. Veelal is daarbij tevens bepaald dat de erfpachter in dat geval recht heeft op schadevergoeding die zal worden berekend op dezelfde wijze alsof het recht zou zijn geëindigd door onteigening. Men zie in dit verband bijvoorbeeld de Algemene bepalingen voor uitgifte in erfpacht van de gemeente Amsterdam (2000), artikel 23/24, Algemene bepalingen voor uitgifte in erfpacht gemeente Den Haag (1986/1993/2008), artikel 21/22. Reeds enkele decennia geleden is de vraag opgeworpen of een dergelijke bepaling geen onaanvaardbare doorkruising betekent van de – publiekrechtelijke – Onteigeningswet, zeker nu die Onteigeningswet een speciale regeling kent voor de onteigening van erfpachtsrechten in artikel 4 Ow (zie daarover: Erfpacht, preadvies KNB, p. 140 e.v.).

In het onderhavige geval ging het – heel kort samengevat – over het volgende. In het verleden waren door het Hoogheemraadschap van Rijnland opstalrechten uitgegeven voor de Ringdijkpercelen rondom de Haarlemmermeer. Het Hoogheemraadschap wilde vanaf 2007 naar een aanpassing – en verhoging – van de retributie die voor deze opstalrechten golden. Daarover ontstond – uiteraard – discussie met de desbetreffende opstalhouders. …