Heroverweging van het huurbedingartikel (art. 3:264 BW): een voorstel

Bij de executoriale verkoop van registergoederen speelt de positie van de huurder een belangrijke rol. Die rol hangt samen met de vraag of de huurder in geval van executoriale verkoop door de hypotheekhouder gedwongen kan worden tot ontruiming. Met name bij woonruimte zal de opbrengst voor de hypotheekhouder veelal hoger zijn indien hij een lege, ontruimde en onverhuurde woning kan verkopen. Aan de andere kant is er het belang van de huurder, die niet onnodig tot ontruiming mag worden gedwongen. Voor het huidige recht beantwoordt art. 3:264 BW, het huurbedingartikel, de vraag naar de positie van de huurder in geval van executoriale verkoop.
In dit artikel betoog ik dat art. 3:264 BW heroverweging verdient. Niet alleen ligt aan art. 3:264 BW een van het vermogensrechtelijk systeem afwijkend uitgangspunt ten grondslag, ook lijkt de bescherming te ver doorgeslagen in het voordeel van de huurder. Na de bespreking van de parlementaire geschiedenis (par. 1) en de wetsbepaling zelf (par. 2), ga ik in paragraaf 3 dieper in op de redenen voor deze heroverweging. In paragraaf 4 wordt, mede aan de hand van het recent verschenen conceptwetsvoorstel Executieveilingen,¹ een voorstel gedaan voor een andere regeling met betrekking tot de positie van de huurder bij executoriale verkoop. Het artikel sluit af met een conclusie (par. 5).

1. De totstandkoming van het huurbedingartikel

Alvorens de inhoud van art. 3:264 BW te bespreken, is het nuttig de achtergronden van deze bepaling nader te bestuderen. Dat zorgt voor inzicht in de belangenafweging die aan het langste wetsartikel van afdeling 3.…