VvE’s moeten wettelijk jaarlijks 0,5% van herbouwwaarde reserveren

De Eerste Kamer heeft ingestemd met de Wet verbetering verenigingen van eigenaars (Wvvve). Zie: Tweede Kamer, vergaderjaar 2015-2016, 34 479, nr. 1-4 (Wet verbetering functioneren VvE). Op basis van de nieuwe wet moeten VvE’s voldoende geld beschikbaar hebben voor onderhoud en herstel van hun pand. Vanaf januari 2018 is een VvE verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. Dat is opgenomen in artikel 5:126 BW. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan (MJOP) of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kan afgezien worden van een storting in een onderhoudsfonds. Eigenaren zullen het onderhoud dan telkens direct in een keer moeten betalen. Voor commerciële VvE’s (bijvoorbeeld winkel-VvE’s of woningcomplexen die voor 100% in handen zijn van grooteigenaars) is de afgifte van garanties aan het reservefonds wel mogelijk. De wet kent een overgangstermijn van 3 jaar.

Voorgeschiedenis
Aan deze wet is onderzoek voorafgegaan naar de mogelijkheden tot modernisering van wet- en regelgeving in het kader van het functioneren van VvE’s. Door verkoop van huurwoningen is het aantal VvE’s de laatste jaren flink gestegen. Daarbij was regelmatig de vraag aan de orde of de verkopende partij voldoende onderhoud had gepleegd en voldoende had afgestort in het onderhoudsfonds. Belangrijke conclusie was dat ruim de helft van alle VvE’s in Nederland te weinig reserveert voor onderhoud. De VvE was weliswaar verplicht om een reservefonds aan te houden, maar de wet bepaalde niet hoeveel er dan ook daadwerkelijk gereserveerd diende te worden

Toelichting op nieuwe wet
De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft twee centrale thema’s voor het beter laten functioneren van een VvE gekozen. In de wet wordt geregeld hoe de invulling van het reservefonds dient plaats te vinden en ook de bevoegdheid tot het aangaan van een lening wordt geregeld. De wet regelt in artikel 5:126 lid 3 BW dat de VvE een geldlening mag aangaan. Daarin staat dat de vereniging daartoe bevoegd is, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. In artikel 5:113 BW is de aansprakelijkheid voor schulden van de eigenaars die lid zijn van de VvE geregeld en wel in die zin dat iedere eigenaar een bijdrage moet betalen in de kosten die voor de gezamenlijke eigenaars komen. Verder zijn eigenaars gezamenlijk aansprakelijk voor hun breukdeel voor een schuld van de VvE, indien het een deelbare prestatie betreft. Een verbintenis tot het betalen van een geldsom is in beginsel een deelbare prestatie, tenzij daarover in de overeenkomst, bijvoorbeeld de geldleenovereenkomst met de bank, iets anders is bepaald. Wat betreft de schuldpositie van een enkele eigenaar stond in artikel 113 dat de appartementseigenaars die eigenaar waren ten tijde van het aangaan van de schuld, verbonden blijven aan deze schuld (voor hun breukdeel bij een deelbare prestatie) ook als zij hun appartementsrecht verkopen. In de nieuwe wet wordt deze regel veranderd: de schuld gaat over op de verkrijgende appartementseigenaar. De verkrijgende appartementseigenaar moet geïnformeerd worden over het gedeelte van de schuld waarvoor hij aansprakelijk wordt. Om dit te regelen worden de artikelen 113 en 122 van boek 5 BW via deze wetswijziging gewijzigd. In de eerste plaats wordt aan artikel 5:113 een lid 6 toegevoegd. In dit lid komt te staan dat een geldlening een deelbare prestatie is. Daarmee is wettelijk geregeld dat de appartementseigenaars niet aansprakelijk kunnen zijn voor de gehele schuld, maar alleen voor hun eigen deel, conform het breukdeel uit de akte van splitsing. Verder wordt aan lid 5 van artikel 5:113 een zin toegevoegd die regelt dat de verkopende appartementseigenaar wordt ontslagen uit zijn verbondenheid aan de schuld bij de overdracht van het appartementsrecht, indien aan de koper een opgave van de schuld is gedaan zoals dat geregeld wordt in lid van artikel 5:122 BW. In dat artikellid wordt bepaald dat de notaris een opgave moet doen van de schulden waarvoor de koper aansprakelijk zal zijn. Deze aansprakelijkheid jegens de VvE en de bijvoorbeeld de bank is beperkt tot de omvang die in de opgave van de notaris staat.

Handhaving en inwerkingtreding
In het kader van dit wetsvoorstel is de vraag naar handhaving gesteld: de overheid ziet daarin geen eigen taak. De normen uit de wet zijn bedoeld om eigenaars in staat te stellen het reserveren en de minimale hoogte van de reservering desnoods via de rechter af te dwingen. Ook wat betreft de inhoud van het MJOP kan een eigenaar afdwingen dat het plan een goede looptijd heeft en alle benodigde werkzaamheden en kostenberamingen bevat. Naar verwachting wordt de wet op 1 januari 2018 van kracht.