Waar houdt de huurder hoofdverblijf? Op wie rust de bewijslast?

Lekker Wonen bedingt altijd dat de huurder een zelfstandige woning gedurende de huurtijd feitelijk zal bewonen en de woonruimte daadwerkelijk alleen voor hemzelf en de leden van zijn huishouden zal gebruiken. Daarbij bedingt verhuurder eveneens dat de huurder in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf zal houden. Daarop volgt een clausule waarover ik uw mening graag wil lezen: 'Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder.'¹ Is dat een rechtsgeldig beding?

Ja, dat is een rechtsgeldig beding. Uw twijfel daarover vloeit waarschijnlijk voor uit een enigszins simplistische voorstelling van een klassieke regel: 'Wie stelt bewijst'. Dat uitgangspunt ligt weliswaar ten grondslag ligt aan artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Maar de letterlijke tekst van die bepaling is gelukkig aanzienlijk meer genuanceerd: 'De partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten, draagt de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit.'

Reeds bij de totstandkoming van het toen 'nieuwe huurrecht' – in 2002, tijdens debatten in de senaat – wees toenmalig Minister van Justitie Donner al op de mogelijkheid van 'omkering van bewijslast', indien het voor de huurder eenvoudig zou zijn om het houden van hoofdverblijf in een woning te bewijzen, terwijl het voor de verhuurder een buitensporige opgave zou vereisen om zijn gerechtvaardigde vermoeden van verzuim van deze huurdersverplichting 'waterdicht' aan te tonen.²

Rechter verdeelt bewijslast

In de rechtspraak zijn hierover sindsdien tal van beslissingen genomen, niet altijd in het voordeel van de verhuurder, omdat zoiets afhankelijk is van alle specifieke omstandigheden van elk geval, alsook van een meer of minder geslaagde wijze van procederen. In het algemeen kan je echter stellen dat het de taak van de rechter is om de bewijslast te verdelen. Dat geschiedt bij tussenvonnis. Zo'n beslissing zal nog eens subtieler zijn dan hetgeen de minister opmerkte in zijn zojuist geparafraseerde uitspraak.

Het kan zijn dat de verhuurder stelt én vrijwel overtuigend bewijst dat een huurder geen exclusief hoofdverblijf houdt in het gehuurde. Dan kan de betreffende huurder, die zich verweert, alleen nog maar een ontbindings- en ontruimingsvonnis voorkomen door middel van een door hem te leveren tegenbewijs. Is het bewijs van de verhuurder minder sterk, doch nog wel voldoende overtuigend voor een redelijk rechterlijk vermoeden, dan kan het voorkomen dat huurder kan volstaan met het gemotiveerd stellen dat hij de gehuurde woning nog altijd zelf bewoont. Met andere woorden: de huurder…