Omgevingsrechtelijke handhaving in het Caribisch gebied
In deze blog wordt een uitspraak besproken van een rechterlijke instantie die niet vaak aan bod komt in deze blogreeks: het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (het ‘Hof’). Dit Hof fungeert als hoger beroepsinstantie voor de Caribische eilanden, ook op het gebied van het omgevingsrecht. Op 19 november 2025 deed het Hof uitspraak in een interessante handhavingszaak, waarin werd opgetreden tegen de bouw van een nieuw hotel op Aruba (ECLI:NL:OGHACMB:2025:277). De uitspraak bevat interessante overwegingen over de reikwijdte van handhavingsverzoeken en biedt duidelijkheid de meting van bouwhoogtes.
De zaak in het kort
Three Rivers ontwikkelt in Aruba (in Sero Colorado, nabij Baby Beach) een grootschalig hotelproject van in totaal 900 kamers. Voor de eerste fase, bestaande uit 600 hotelkamers en een lobby, zijn in 2020 bouwvergunningen verleend. Deze vergunningen zijn na eerdere procedures onherroepelijk geworden.
Nadat de bouw was begonnen, dienden omwonenden in november 2022 een handhavingsverzoek in, omdat volgens hen niet werd gebouwd conform de verleende vergunningen uit 2020. In een aanvullend verzoek van mei 2023 stelden zij specifiek dat de bouwhoogte niet overeenkwam met de goedgekeurde plannen. De minister heeft vervolgens op het handhavingsverzoek beslist en dit afgewezen. In beroep en hoger beroep voerden de omwonenden voor het eerst aan dat de bouwhoogte in strijd is met het ‘Ruimtelijk Ontwikkelingsplan’, dat bij het verlenen van de vergunningen het waardeverlies van hun woningen niet is meegewogen, en dat opgelegde bouwstops zijn genegeerd.
Reikwijdte van het handhavingsverzoek
Voordat het Hof toekomt aan de inhoudelijke beoordeling van de afwijzing van het handhavingsverzoek door de minister, moet het eerst de vraag beantwoorden wat precies onder het handhavingsverzoek van de omwonenden valt. Zoals hiervoor is gebleken, hadden de omwonenden in beroep en hoger beroep aanvullende overtredingen ‘toegevoegd’ aan het handhavingsverzoek. Het Hof oordeelt echter – met verwijzing naar jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ECLI:NL:RVS:2021:712) – dat dit niet mogelijk is. De omwonenden konden hun handhavingsverzoek dus niet meer uitbreiden nadat de minister daar inhoudelijk op had beslist. Het Hof kijkt dus alleen naar de overtreding die betrekking heeft op de bouwhoogte van het hotel.
Bouwhoogte: betekenis woord ‘Slab’
De omwonenden en de minister verschilden van mening over de vraag hoe de bouwhoogte van het nieuwe hotelgebouw moest worden gemeten. De vergunningen bepaalden dat de maximale hoogte moest worden gemeten vanaf het vloerpeil. Tijdens de procedure ontstond discussie over het begrip “slab”, dat in de technische rapporten van Three Rivers en de minister werd gebruikt om het meetpunt aan te duiden. Volgens het Hof is met “slab of the ground level” bedoeld: de op de bodem gestorte betonnen vloer, oftewel het vloerpeil zoals in de vergunningen is voorgeschreven. Het Hof maakt hiermee duidelijk dat er geen sprake was van een alternatieve of afwijkende meetmethode, zoals door de omwonenden werd betoogd. Omdat de gemeten hoogte van het hotel binnen de vergunde maximum bleef en het meetpunt correct was toegepast, oordeelde het Hof dat niet is gebouwd in afwijking van de verleende vergunningen en kon de afwijzing van het handhavingsverzoek in stand blijven.
De bouw van het hotel is dit jaar afgerond en de eerste gasten worden inmiddels verwelkomd.
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Tony Barshini (tel. 023 530251); barshini@potjonker.nl) of een van de andere advocaten van de sectie Bestuurs-en overheidsrecht van Pot Jonker advocaten.