Art. - De rol van de beheerder bij het aangaan en de uitvoering van de huurovereenkomst. Waar ligt de grens?
Bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft de huurder in de praktijk vaak niet van doen met de verhuurder/eigenaar, maar met een beheerder. Dit kan tot vragen leiden over welke afspraken de beheerder mag maken met de huurder. In dit artikel wordt aan de hand van een aantal uitspraken een beeld gegeven van hoe de bevoegdheid van de beheerder beoordeeld wordt.
Inleiding: de rol van de beheerder
Bij huurovereenkomsten is het meer regel dan uitzondering dat niet de verhuurder zelf maar een beheerder in de praktijk uitvoering geeft aan de huurovereenkomst. Bij beheer wordt doorgaans vooral gedacht aan technisch en financieel beheer, te weten het onderhouden van het gehuurde, het zorgdragen van het verhuurdersonderhoud en het innen van de huurpenningen.1 Sommige beheerovereenkomsten omvatten echter meer taken, zoals een actieve rol bij het wederverhuren van leegstaande ruimte, het (her)sluiten van huurovereenkomsten of het begeleiden van verbouwingen.
Soms is de verhuurder zodanig uit beeld verdwenen dat de beheerder als het ware vereenzelvigd wordt met de verhuurder. Een voorbeeld daarvan speelde in de zaak die leidde tot de uitspraak van Kantonrechter Rotterdam,2 waarbij de erfgenaam van een overleden huurder aan de beheerder toestemming had gevraagd om de huur te mogen voortzetten. Toen de beheerder dat weigerde heeft de erfgenaam vervolgens de beheerder gedagvaard. De erfgenaam werd vervolgens niet-ontvankelijk verklaard. Hoewel de beheerder de huurovereenkomsten sloot en ook uit eigen naam procedeerde tegen huurder, bleef de eigenaar de contractspartij waar tegen een vordering moest worden ingesteld.
Niettemin kan de aanstelling van een beheerder in de praktijk tot vragen leiden over hoe ver diens bevoegdheid reikt. Mag de beheerder bijvoorbeeld toestemming…